Нередкими являются ситуации, когда люди, купившие квартиру на вторичном рынке, обнаруживают, что в ней по-прежнему прописан бывший собственник. В этом случае новые владельцы желают немедленно выписать всех жильцов, чтобы в будущем не возникало сложностей с продажей квартиры или не приходилось переплачивать за коммунальные услуги.

Как купить квартиру без прописанных граждан

Важно! К минусам покупки жилья с прописанными людьми относится то, что в будущем не получится быстро продать квартиру, а также на нее могут претендовать другие лица.

Если между покупателем и продавцом имеются доверительные отношения, то можно купить квартиру без предварительной выписки бывшего владельца.

Обычно это связано с тем, что человеку просто некуда выписаться в течение 10 дней, так как он планирует полученные от продажи жилья деньги использовать для покупки или строительства нового жилья.

Рекомендуется прописывать данный нюанс непосредственно в договоре купли-продажи. Если добровольно бывший владелец в оговоренные сроки не желает выписываться, то придется обращаться в суд.

Как узнать, кто прописан в жилье

Перед непосредственной покупкой недвижимости рекомендуется получить информацию о том, кто прописан в данном объекте.

Для этого оптимальным считается изучение домовой книги, причем выписка из нее выдается ЖЭКом или паспортным столом.

Также узнать обо всех прописанных в квартире гражданах можно с помощью отделения ФМС, но ответ на запрос будет предоставлен в течение 30 дней.

Какие пункты договора изучаются с особой тщательностью

Чтобы не возникало сложностей с выпиской людей из квартиры после ее покупки, рекомендуется занести в договор информацию:

• точные сроки, в течение которых бывшие владельцы и члены их семьи должны выписаться из объекта;
• прописывается, какие меры ответственности будут применяться к нарушителям, если не будет исполнено ими в нужный срок оговоренное обязательство;
• в соответствии со ст. 558 ГК непременно указываются в договоре все граждане, которые обладают правом пользоваться квартирой, причем если будет отсутствовать данная информация, то документ может признаваться ничтожным.

При покупке квартиры на что следует обратить внимание? Советы от эксперта тут.

Статья 558. Особенности продажи жилых помещений

 

1. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

2. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

3. Особенности купли и продажи жилых помещений, соответствующих условиям отнесения к жилью экономического класса, установленным уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, определяются законом.

Если грамотно внести нужные сведения в договор, то можно избежать в будущем многочисленных проблем с тем, что на квартиру претендует много посторонних лиц, а также появятся сложности с реализацией или другим использованием жилого помещения.

Как происходит процедура выписки бывших собственников из недвижимости по закону? Смотрите видео:

Кого не получится выписать из жилья

Существуют некоторые категории граждан, которых даже новые владельцы не смогут выписать принудительно, так как они являются социально уязвимыми и защищенными государством.

К ним относится:

• люди, которые добровольно отказались от приватизации жилья в пользу иных граждан, причем этот момент прописывается в Постановлении Пленума Верховного суда №14;
• несовершеннолетние граждане, которых можно выписать только через суд, в котором будет доказано, что они были прописаны исключительно формально, но найти такие доказательства для нового владельца квартиры практически невозможно;
• люди, которые заключили с прошлым владельцем жилья договор ренты с пожизненным содержанием, причем их права прописываются в ст. 602 и ст. 586 ГК;

Статья 602. Обязанность по предоставлению содержания с иждивением

 

1. Обязанность плательщика ренты по предоставлению содержания с иждивением может включать обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, также и уход за ним. Договором пожизненного содержания с иждивением может быть также предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг.

2. В договоре пожизненного содержания с иждивением должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением. При этом стоимость общего объема содержания в месяц по договору пожизненного содержания с иждивением, предусматривающему отчуждение имущества бесплатно, не может быть менее двух установленных в соответствии с законом величин прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте Российской Федерации по месту нахождения имущества, являющегося предметом договора пожизненного содержания с иждивением, а при отсутствии в соответствующем субъекте Российской Федерации указанной величины не менее двух установленных в соответствии с законом величин прожиточного минимума на душу населения в целом по Российской Федерации.

3. При разрешении спора между сторонами об объеме содержания, которое предоставляется или должно предоставляться гражданину, суд должен руководствоваться принципами добросовестности и разумности.

Иск о снятии с регистрационного учета бывшего собственника квартиры.

• граждане, которые по завещанию получили право пожизненного пользования квартирой, причем даже после продажи недвижимости данное право остается неизменным;
• супруг бывшего владельца, который имеет гарантированное право проживать в квартире, что указывается в брачном договоре.

Как через суд выписать бывшего владельца квартиры

Если обнаруживается факт того, что бывшие собственники прописаны в квартире, то надо обращаться в суд для принудительной выписки.

Для этого надо изучить законодательство в той сфере, составить исковое заявление и подготовить доказательства.

Законодательное регулирование

В ст. 292 ГК прописываются данные относительно выписки из квартиры бывших владельцев.

Статья 292. Права членов семьи собственников жилого помещения

1. Члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством.
Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением.

2. Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

3. Члены семьи собственника жилого помещения могут требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения.

4. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.

Образец искового заявления на выписку бывшего собственника.

В ст. 235 указывается, что после отчуждения недвижимости теряется право пользоваться и распоряжаться ею.

Статья 235. Основания прекращения права собственности

 

1. Право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

2. Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производятся:

1) обращение взыскания на имущество по обязательствам (статья 237);

2) отчуждение имущества, которое в силу закона не может принадлежать данному лицу (статья 238);

3) отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка ввиду его ненадлежащего использования (статья 239);

3.1) отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1);

3.2) отчуждение недвижимого имущества в связи с принудительным отчуждением земельного участка для государственных или муниципальных нужд (изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 239.2);

4) выкуп бесхозяйственно содержимых культурных ценностей, домашних животных (статьи 240 и 241);

5) реквизиция (статья 242);

6) конфискация (статья 243);

7) отчуждение имущества в случаях, предусмотренных статьей 239.2, пунктом 4 статьи 252, пунктом 2 статьи 272, статьями 282, 285, 293, пунктами 4 и 5 статьи 1252 настоящего Кодекса;

8) обращение по решению суда в доход Российской Федерации имущества, в отношении которого не представлены в соответствии с законодательством Российской Федерации о противодействии коррупции доказательства его приобретения на законные доходы;

9) обращение по решению суда в доход Российской Федерации денег, ценностей, иного имущества и доходов от них, в отношении которых в соответствии с законодательством Российской Федерации о противодействии терроризму лицом не представлены сведения, подтверждающие законность их приобретения.

По решению собственника в порядке, предусмотренном законами о приватизации, имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, отчуждается в собственность граждан и юридических лиц.

Обращение в государственную собственность имущества, находящегося в собственности граждан и юридических лиц (национализация), производится на основании закона с возмещением стоимости этого имущества и других убытков в порядке, установленном статьей 306 настоящего Кодекса.

Обычно не возникает сложностей с этим процессом, но придется для подачи иска в суд на основании ст. 333.19 НК заплатить пошлину.

Как выселить из квартиры и снять с учета? Смотрите видео:

Подготовка документов

Для обращения в суд готовится документация:

• исковое заявление;
• договор купли-продажи жилья;
• св-во о праве собственности, оформленное покупателем;
• справка с места проживания;
• уведомление, которое подтверждает, что бывшему владельцу было предложено мирным способом решить вопрос, но он не ответил на уведомление или дал отрицательный ответ;
• квитанция об оплате пошлины;
• доказательства, что бывшие владельцы не выписались добровольно из проданной квартиры.

Что указывается в иске

Заявление должно содержать информацию о том, что отказываются бывшие владельцы квартиры самостоятельно выписываться из жилья.

Образец искового заявления о выписке из квартиры бывшего собственника и снятии его с регистрационного учета можно скачать ниже бесплатно.

Указываются сведения относительно совершенной покупки, а также приводятся требования выписать принудительно граждан.

Что делать после вынесения судебного решения

В ст. 209 ГПК указывается, что если не будет обжаловано решение, то оно вступает в силу через месяц.

Статья 209. Вступление в законную силу решений суда

 

1. Решения суда вступают в законную силу по истечении срока на апелляционное обжалование, если они не были обжалованы.

В случае подачи апелляционной жалобы решение суда вступает в законную силу после рассмотрения судом этой жалобы, если обжалуемое решение суда не отменено. Если определением суда апелляционной инстанции отменено или изменено решение суда первой инстанции и принято новое решение, оно вступает в законную силу немедленно.

2. После вступления в законную силу решения суда стороны, другие лица, участвующие в деле, их правопреемники не могут вновь заявлять в суде те же исковые требования, на том же основании, а также оспаривать в другом гражданском процессе установленные судом факты и правоотношения.

3. В случае, если после вступления в законную силу решения суда, на основании которого с ответчика взыскиваются периодические платежи, изменяются обстоятельства, влияющие на определение размера платежей или их продолжительность, каждая сторона путем предъявления нового иска вправе требовать изменения размера и сроков платежей

Документ надо принести в отделение ФМС, чтобы ответчик был снят с учета.

Заключение

Таким образом, процесс выписки бывшего владельца квартиры не считается слишком сложным, но нередко покупателям жилья приходится сталкиваться с необходимостью обращаться в суд для этих целей.

Что такое право частной собственности на жилье? Читайте по ссылке.

Поэтому рекомендуется заранее оговорить все условия, а также прописать в договоре купли-продажи ответственность за нарушение этих требований.