Приобретение жилья у юридического лица — процесс непростой и сопряжен с определенными рисками. Как уберечь себя от потери средств и стать счастливым обладателем квартиры, купив её у компании, рассмотрим далее.

Особенности продажи недвижимости

Основной тонкостью такой операции является статус продавца. При проведении оформления покупки квартиры необходимо будет получать согласование на отчуждение реализуемого имущества у всех учредителей юридического лица.

Если сделка попадает по своим признакам под определение крупной, а это случаи, когда стоимость реализуемого имущества больше 25% суммарной балансовой суммы всей недвижимости организации и иные операции с жилыми помещениями, установленными уставом организации, то их совершение необходимо согласовывать её руководителем с оставшимися участниками.

Решение принимается на совещании акционеров либо советом директоров. Приобретателю представляется итоговый протокол мероприятия. В случае, если продаваемый объект не входит в определение крупных, это удостоверяется документально.

Где лучше купить квартиру? Фото:gipernn.ru

Риски сделки

Покупка квартиры всегда сопряжена с определенными рисками. В ситуации, когда продавцом выступает какая-либо компания, они ещё более серьезны. Самыми вероятными из них могут быть:

1. Проведение процедуры по ложным документам. К ним относятся:

• Итоговое решение создателей;
• Письменное одобрение учредителей;
• Доверенность, удостоверяющая компетенцию представителя. Она оформляется на конкретную продажу с указанием характеристик объекта либо может быть генеральной, дающей возможность отчуждать активы компании. Нередко подделка документации проводится в целях обогащения или сокращения времени оформления.

2. Расторжение соглашения юридическим лицом после его совершения в суде.
   Она может признаваться недействительной учредителями из-за своего несогласия с продажей объекта. Итогом процесса может стать решение суда о возврате денежных средств, но на практике его выполнение может затянуться на продолжительное время или вообще не выполнено.
3. Финансовые махинации или значительные переплаты.

Как минимизировать опасность

Чтобы избежать мошеннических действий необходимо при совершении покупки внимательно проверять документы и само жилое помещение. А именно:

• Поприсутствовать на собрании участников, где будет решаться вопрос о реализации квартиры;
• Если владелец не представляет выписку из ЕГРП или приносит только на подписание соглашения, её можно запросить самому направив соответствующую заявку в Росреестр. Сведения о частой перемене собственников может настораживать.
• Если учреждение стало владельцем жилой площади не более 3 лет назад, то сделка может оспариваться в суде.
• За два дня до совершения процедуры нужно получить выписку из домовой книги. Если в квартире есть прописанные люди, их необходимо выписать до заключения договора.
• Необходимо удостовериться, что продавец существует как юридическое лицо.
• Проверить правомочия доверенного субъекта организации. Он должен обладать нотариально оформленной доверенностью, копиями учредительных бумаг, решением собрания участников и действующую выписку из реестра юрлиц.

Как купить квартиру у юрлица, расскажет это видео:

ВАЖНО! Сделка может быть признана ничтожной, если компания ликвидирована или обанкротилась, а у субъекта, удостоверившего договор, не было на это компетенции или такие возможности приостановлены либо закончился срок их действия.

Зачем нужно дополнительное соглашение при продаже или покупке квартиры, читайте тут.

Ни в коем случае не стоит отдавать деньги за жильё руководителю предприятия либо доверенному представителю. Их необходимо передавать в кассу компании либо переводить на её счет.

Перед подписанием соглашения необходимо выяснить наличие действующих исполнительных листов в отношении лица на сайте ФССП, так как существует вероятность существующего ареста жилого помещения. Это может значительно снижать цену на объект.

Покупка квартиры у организации

Процедура приобретения состоит из следующих этапов:

1. Подбор имущественного недвижимости под стандарты покупателя;
2. Проверка квартиры и документации на нее;
3. Подготовка соглашения и его подписание;
4. Передача денежных средств в счет оплаты объекта;
5. Регистрация перехода права владения.

Особенности приобретения квартиры на этапе возведения дома

Основной чертой такой продажи является то, что предметом правоотношений выступает право собственности на жилплощадь. Кроме риска подделки документов существует вероятность того, что здание так и не будет построено и сдано в эксплуатацию. Сначала необходимо запросить следующую документацию:

• Разрешительная на строительство объекта;
• Лицензию застройщика;
• Проект здания;
• Правоустанавливающие бумаги на землю;
• Заключение Гостройэкспертизы.

Как избежать рисков при покупке квартиры, смотрите в этом видео:

Особо внимательно изучить:

• Правомочия на участок земли. Он должен принадлежать застройщику как объект собственности или находится долгосрочной аренде;
• Пункты договора долевого участия о возможности увеличивать начальную стоимость квартиры в одностороннем порядке, за расторжение договорных обязательств применять штрафы или аннулировать соглашение по инициативе строительной компании.
• Требования дополнительных выплат после заключения договорных отношений за подключение к коммуникациям, облагораживание окружающей территории, подготовка стоянки и другое.

Приобретение квартиры у юридического лица на вторичном рынке

В такой ситуации риски немного снижаются. Но залогом успеха остается внимательное изучение бумаг продавца и оценочная экспертиза покупаемого имущества. Схема оформления похожа на сделку с физическим лицом. Уменьшить потери можно при помощи профессиональных риэлторов, которые берут на себя работу по выявлению истории жилья и правоустанавливающей документации.

Покупка в ипотеку

Приобретение помещения с помощью кредитных средств мало отличается от стандартной процедуры. В такой ситуации потребуется осуществить следующие шаги:

1. Собрать пакет требуемых бумаг и подать в банк заявление о предоставлении ипотечного займа.
2. Произвести оценку жилого пространства и представить его в кредитное учреждение.
3. Получив одобрение, подписать залоговое обязательство.
4. Сдать документацию на регистрацию права.

Как правильно расторгнуть договор купли-продажи квартиры, смотрите в этой статье.

Главной особенностью является перечисление денежных средств не на счет физического лица, а на реквизиты компании- продавца.

Расчеты сторон

Оплата производится одним из нескольких способов:

• Безналичный перевод на счет предприятия;
• Банковский аккредитив.

ВНИМАНИЕ! Передачи наличных средств стоит избегать. В противном случае, можно оказаться жертвой мошеннических действий.

Налогообложение сделки

Продавая недвижимое имущество, организация должна заплатить налог, но это будет зависеть от вида, к которому она принадлежит. Например, установлено что операции по реализации жилых помещений освобождены от оплаты НДС. При этом компания обязана заплатить налог с получаемой прибыли.

Как купить квартиру? Фото:photo.7ya.ru

Чего стоит остерегаться

В любом случае сделка с юридическим лицом очень рискованна и в итоге можно лишиться не только времени и денег, но и правомочий собственника на приобретенный объект. К ним можно отнести ситуации продажи помещения:

• По фальсифицированным документам;
• Субъектом с ограниченной правоспособностью;
• Полученного как наследственное имущество с помощью фиктивной документации.

Как при покупке квартиры получить имущественный вычет, подробнее здесь.

Снизить негативные последствия можно путем соблюдения некоторых правил, основными из которых являются приобретение имущества только при представлении документа, удостоверяющего личность, оформления сделки у нотариуса, проверки полномочий лица, подписывающего договор, и законности правоустанавливающих документов.