Часто в жизни людей возникает необходимость в продаже имущества, но что делать, когда квартира принадлежит сразу нескольким собственникам, является ли это долевым имуществом и если да, то, как правильно продать свою долю или все доли сразу?

Как в данной ситуации работает законодательство, и какие процедуры необходимо пройти? Несмотря на множество рисков такой продажи, эта схема на сегодняшний момент имеет огромный спрос.

Что такое долевая собственность?

Долевая собственность – это право нескольких владельцев, к примеру, наследников владеть, распоряжаться и пользоваться принадлежащим им имуществом в соответствующих долях.

Доли могут иметь разный объем, но если общим соглашением или другим правовым документом размер долей не определен, то они считаются в равных размерах. Также доли могут быть разными вследствие неодинаковых вложений участников долевой собственности.

Долевая собственность квартиры физически не определяется, так как для этого должен быть отдельный выход, индивидуальное подключение коммуникаций, такой вариант возможен только в частном доме.

Пользование разделенным имуществом выполняется по договоренности, но если стороны договориться не могут, то это определяется судом.

Сколько стоит оформить завещания у нотариуса? Более полную информацию смотрите по ссылке.

Каждый участник имеет право требовать от прочих совладельцев в его пользование территорию соразмерную своей, если это выполнить невозможно, он имеет право на требование компенсации за эксплуатацию своей доли. Все эти соглашения регламентируются п. 1 ст. 246 Гражданского Кодекса.

Также, соответственно статье 249, все дольщики обязаны участвовать в уплате налогов, коммунальных платежей и прочих расходов, связанных с общим имуществом.

Любой из долевых собственников имеет право продавать, завещать, дарить свое имущество, но при этом необходимо соблюдать правила, установленные ст. 250:

• Совладельцы имеют преимущественное право на приобретение доли по установленной цене;
• Перед продажей необходимо их известить в письменном виде;
• Если преимущественное право нарушено, то любой из участников в судебном порядке может требовать перевода права первого покупателя на него.

Такое требование предъявляется в течение 3 месяцев.

Размер долей определяется участниками по общему соглашению, но если доля ничтожна, такой собственник может потребовать от прочих совладельцев денежную компенсацию.

При незаинтересованности одним из участников в своей доле, суд может потребовать от других дольщиков выплаты компенсации даже без согласия этого участника.

Если же дольщик оказался злостным должником, кредитор в судебном порядке при отсутствии физических размеров доли, может потребовать выделения доли, соответствующей размеру долга или обязать должника продать свою долю совладельцам и оплатить кредит.

Нюансы покупки доли в квартире

Покупка доли в квартире, несмотря на большой список рисков, имеет популярность, так как в таком случае стоимость жилой площади очень занижена и это весомое преимущество, особенно если есть возможность выкупа всех долей.

Еще покупка доли может стать вариантом для получения прописки.

Однако есть множество и недостатков:

• Чтобы приобрести долю необходимо получить согласие всех участников, с которыми часто нет возможности связаться.

Чтобы обойти преимущественное право составляется договор дарения или мены, и вот тут покупатель сильно рискует, ведь при выявлении недостатков жилого помещения, он даже в судебном порядке не сможет получить деньги обратно.

• Если покупатель планирует проживать в помещении, необходимо заранее выяснить с кем придется жить, так как даже при утверждении продавца, что совладельцы не живут в квартире, часто приходится жить с неприятными личностями.
• Аналогично следует действовать и при покупке доли с дальнейшим выкупом всего помещения, ведь остальные участники могут не согласиться продавать имущество и с ними придется проживать.

Перед передачей денег удостоверится в дееспособности продавца, проверять документы представителя, так как лицо выписавшее доверенность может быть не только недееспособным, но и просто уже неживым.

• Если квартира приобретается с последующим долевым владением, необходимо на стадии покупки выделять и прописывать долю каждого участника.
• Чтобы прописать после покупки всех членов своей семьи требуется согласие всех собственников, покупатель же имеет право прописаться без какого-либо согласия.
• Не рекомендуется подписывать договор дарения или мены при совершении фактической покупки. Единственно верным вариантом приобретения доли является договор купли-продажи.

Как составить акт о затоплении квартиры? Особенности оформления этой бумаги есть здесь.

Что такое идеальная доля?

Идеальная доля неосязаемая, она существует только документально. На практике это доля, равная по размерам прочим долям, выделить ее в натуре не представляется возможным.

В реальности каждая доля может быть определена отдельной комнатой, но комнаты имеют разные размеры, и очень часто участники требуют компенсацию за недостающие квадратные метры.

Выходит, что идеальная доля – это доля в праве собственности.

На что могут рассчитывать наследники первой очереди без завещания? Подробная информация — по ссылке.

Продажа доли в квартире и оформление преимущественного права

Продажа единственной доли в квартире — это нелегкое занятие, ведь не каждый согласится на проживание с посторонними людьми, и такой нюанс сказывается на скорости сделки и цене квадратных метров.

Также продавая свое имущество, продавец должен соблюсти преимущественное право прочих совладельцев и предложить им выкупить долю. Они должны принять решение в течение месяца, а только после их отказа продавать другим людям.

Сообщить о продаже необходимо в письменном виде с обязательным письменным подтверждением получения уведомления, чтобы защитить себя от недобросовестных действий.

Для этого при передаче лично уведомления попросить поставить подпись на дубликате или при почтовой пересылке документа выполнить доставку заказным письмом с обязательным заверением о его получении.

В какие сроки нужно вступить в наследство по закону? Правила и особенности вы узнаете из данной публикации.

Варианты обхода преимущественного права

Иногда другие собственники не идут на согласие продажи доли, и тогда юрист может предложить обойти преимущественное право.

Это конечно не совсем законно и здесь продавца подстерегают опасности, но такое решение может оказаться единственным способом продать долю:

• Договор дарения – если доля дарится, другие собственники не имеют право на претензии и преимущественное право здесь не работает. Но существует риск не получить за сделку деньги и потребовать их законно нет рычагов;
• Договор купли-продажи по высокой цене – стоимость части сознательно завышается для прочих участников, при их отказе квартира продается под расписку. В ней прописывается та же цена, что и для совладельцев, а по факту она значительно ниже. Риск – если сделка облагается налогом, что не всегда имеет место, то он может быть настолько высок, так как считается по документам, что продавец попадает в значительный минус.
• Договор займа или ипотека – продавец берет якобы средства под залог своей доли и пропускает срок возврата мнимых денег. Заимодавец – требует возврат средств долей. Риск – совладельцы могут сделать отмену по отступному, и тогда продавец должен будет вернуть такую себе сумму, а покупатель останется без доли.

Свидетельство о регистрации права собственности.

Каким правовым инструментом нельзя воспользоваться с долей в квартире?

В ГК РФ существует такое понятие, как право уступки – цессия на права и доли во время приобретения строящейся квартиры, однако в отношении доли в квартире применять цессию категорически нельзя.

Образец договора купли-продажи квартиры.

Когда не работает право преимущества?

Согласно законодательству, право преимущества не работает, когда доля продается с торгов с целью погашения кредитного долга в том случае, если личных средств и имущества должника не хватает для покрытия долга.

Но долю даже с торгов не всегда можно продать, если, к примеру, это единственное жилье должника.

Забрать в счет кредита часть квартиры можно в 2 случаях:

• Когда доля идет как залог ипотеки, тогда забрать можно даже единственное жилье;
• Когда у собственника доли есть другое жилье или он не проживает на данных квадратных метрах и прописан по другому адресу соцнайма.

Как правильно составить завещание, чтобы него не оспорили? Подробная инструкция есть по ссылке.

Как продать квартиру в долевой собственности?

Можно продать и целую квартиру в долевой собственности одновременно в 2 способа:

• По одному договору купли-продажи. В таком случае покупатель оформляет один договор одновременно со всеми дольщиками, которые действуют сообща, да и пошлина значительно ниже, так как высчитывается за 1 объект, здесь можно опустить оформление документов прав преимущества;
• Заключая несколько договоров купли-продажи с каждым участником. Тогда необходимо рассчитываться с каждым отдельно, особенно если они не могут договориться между собой или не хотят оформлять доверенность на кого-то одного. В таком случае необходимо каждому соблюсти правила преимущественного права и каждому заплатить государственную пошлину за продажу, что будет значительно дороже.

Документ об отсутствии претензий со стороны совладельцев необходимо приложить к заявлению о государственной регистрации, в противном случае процесс регистрации приостановится на 1 месяц.

Образец и реквизиты договора купли-продажи квартиры в долевой собственности

При составлении такого договора участники сделки обязаны указать следующие данные:

• Дата и название населенного пункта, где составляется договор;
• ФИО;
• Паспортные данные;
• Адреса регистрации;
• Банковские реквизиты;
• Описание предмета договора и самой квартиры, которое должно совпадать с данными кадастрового паспорта;
• Оценка доли;
• Способ оплаты – сроки, способ;
• Реквизиты свидетельства на право собственности и документов об обременениях или прав на жилье третьими лицами;
• Документальное подтверждение выявленных недостатков в квартире;
• Данные о прочих участниках;
• Также указываются права, обязанности и ответственность сторон;
• Порядок расторжения сделки или разрешения споров;
• Способ уплаты расходов;
• Количество экземпляров документа.

К основному договору прилагается передаточный акт о передаче доли.

Образец договора можно скачать здесь.

Образец договора купли-продажи доли в квартире.

Нотариальное заверение документа

Со 2 июня 2016 года благодаря ходатайству нотариальной палаты все сделки, касающиеся продажи или дарения долей в квартире, требуют обязательного нотариального заверения.

Что представляет собой программа переселения из ветхого жилья 2014-2017? О том, как воспользоваться этой программой читайте в данном материале.

Так как в законодательстве нет специальных расценок для площадей обязательно заверенных, то оплата трудов нотариуса производится согласно Налоговому Кодексу, то есть 0,5 процентов от стоимости доли, но не менее 300 рублей и не более 20 000 рублей.

Налог на продажу

Данная продажа облагается налогом в 13% от полученной суммы. По налоговому вычету сумма налога уменьшает стоимость квартиры или доли в ней и соответствует полученному доходу, однако она не должна превышать 1 млн. рублей.

Касаемо продажи квартиры в долевой собственности может быть применено 2 варианта вычета:

• Если квартира продается одновременно, как целый объект налог насчитывается один раз и составляет с 500 тыс. рублей для каждого;
• При продаже квартиры порознь, вычет может составить для каждого участника с 1 млн. рублей, как за отдельные объекты.

Если доля принадлежит с момента регистрации участнику более 3 лет, то налог не оплачивается.

Продажа доли в квартире или полностью всего объекта, находящегося в долевой собственности, — дело щепетильное, требующее соблюдения всех прав прочих участников и законодательства.

Неплохо было бы перед совершением подобной сделки пройти консультацию у опытного специалиста, который учтет все обстоятельства вашего случая.

О том, что можно сделать с долей собственности в квартире смотрите в этом видео: