В настоящее время процент квартир, находящихся в ипотеке, достаточно велик. И не всегда заемщик правильно оценивает свои возможности. Поэтому не лишней будет информация о потенциальной возможности продажи квартиры, обремененной долгосрочным жилищным кредитом. 

Любые операции в данной сфере регулируются «Об ипотеке» № 102-ФЗ (редакция 06.05.14). В данной статье содержится исчерпывающий ответ на вопрос, волнующий многих собственников ипотечного жилья: «Можно ли продать квартиру, находящуюся в ипотеке?».

Причины продажи ипотечного жилья

Можно выделить три основных причины, по которым происходят данные типы сделок:

1. покупка иного жилья;
2. снижение доходов;
3. желание заработать.

Во-первых, по истечении определенного срока заемщик может захотеть приобрести другую квартиру. Чаще всего, возникает необходимость в большем количестве квадратных метров по тем или иным причинам. Это может быть пополнение в семье или желание выделить отдельную зону в жилье под рабочее место.

Такая ситуация приводит к необходимости продажи ипотечного жилья для последующего приобретения более просторной квартиры. Коммерческие банки идут навстречу и выдают вторую ипотеку, если доходы должников позволяют выплачивать сразу два кредита.

Во-вторых, заемщик может столкнуться с проблемой сниженного дохода – потерей трудоспособности, увольнения, проблемами со вложенными средствами и т.д. При таких обстоятельствах ипотеку невозможно выплатить и единственным выходом становится продажа квартиры, обремененной долгосрочной ипотекой.

Но если потеря дохода является временной и через определенный срок должник восстановит свое финансовое положение, то возможна реструктуризация ипотеки. В некоторых случаях банк соглашается на отсрочку выплаты процентов и основной суммы долга или их снижение на конкретный период (обычно – не более полутора лет).

В-третьих, возможны ситуации, когда заемщик имеет реальную возможность заработать на продаже квартиры, находящейся в ипотеке. Например, если стоимость жилья резко выросла. Тогда затраты, связанные с переоформлением, будут перекрыты доходом от реализации ипотечного жилья.

Иногда квартира приобретается на ранних сроках застройки именно с целью последующей перепродажи, так как по завершения проекта жилье вырастает по стоимости.

Документы, необходимые для реализации квартиры в ипотеке

Весь перечень документов делится на обязательные и дополнительные (по требованию покупателя). К обязательным относят:

• паспорта собственников квартиры;
• свидетельство государственной регистрации права собственности;
• документы, подтверждающие право владельцев на квартиру;
• договор купли-продажи;
• выписка из домовой книги с указанием всех прописанных в квартире жильцов.

Данные документы, за исключением паспортов, можно получить в Регистрационной палате. Также при наличии детей необходим документ из органов опеки, в случае с мужем/женой – нотариально заверенное согласие супруга на продажу собственности.

Дополнительный список документов, которые покупатель может потребовать у продавца: 

• кадастровый паспорт квартиры;
• технический паспорт недвижимости;
• выписка из ЕГРП на недвижимое имущество;
• правка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

Справку можно получить в управляющей компании, остальные документы – в многофункциональном центре (МФЦ).

Действия коммерческих банков, занимающихся данными операциями

Основным положением, которые должны знать все заинтересованные лица, является невозможность осуществления сделки без вмешательства банка. Только после согласия коммерческой организации права на жилье могут быть переданы другому лицу.

Существует определенный алгоритм. Сначала необходимо получить у банка разрешение на реализацию недвижимости, обремененной ипотекой.

В данном случае кредитор понимает, что он недополучит прибыль в виде потерянных процентов, но в любом случае это выгоднее, чем лишиться всех платежей по ипотеке. В такой ситуации банк идет на уступки и права на квартиру переуступаются после погашения основного долга.

Таким образом, бремя ипотеки не ложится на нового собственника. Но держатель ипотеки, помимо базовой суммы, должен уплатить достаточную большую величину штрафов за продажу, если иное не оговорено в контракте.

Также возможен вариант продолжения выплаты ипотеки и после купли-продажи. Здесь необходима договоренность о том, кто будет осуществлять платежи. Чаще бремя остается на основном должнике, но может быть и перерегистрация долгосрочного кредита.

Тогда новый собственник становится плательщиком. Данная процедура более сложна и дольше оформляется. Но в таком случае коммерческий банк не налагает санкции на жилье, ипотека продолжается в соответствии с начальными условиями.

Процедура продажи квартиры в ипотеке

Выделяют три основных способа продажи обремененного жилья:

1. самостоятельная продажа;
2. продажа долгосрочного кредита;
3. погашение задолженности покупателем.

Самостоятельная продажа квартиры в ипотеке понимается как наиболее сложный процесс. Сначала продавец выясняет у кредитной организации точную сумму задолженности и получает согласие банка. Далее ищет покупателя и заключает с ним предварительное соглашение, заверенное нотариусом.

После этого покупатель погашает задолженность по ипотеке, что приводит к снятию бремени с текущего собственники квартиры. Это прописывается в закладной. После чего регистрируется право перехода собственности на жилье и заключается договор купли-продажи.

Продажа долгосрочного кредита подразумевает иной предмет продажи. В данной ситуации продавец реализует непосредственно ипотеку, но не квартиру. Согласие банка здесь также обязательно, так как коммерческая организация должна одобрить нового кредитополучателя.

После этого создается соглашение о переводе долга на новое лицо – покупателя, который соглашается на погашения долга и принимает права на квартиру. При таком раскладе недвижимость остается в залоге у кредитной организации.

Погашение задолженности покупателем. Этот способ не регламентируется законодательством и банк не имеет к нему отношения. Его суть сводится к поиску покупателя, готового погасить задолженность продавца перед заключением сделки. Такая ситуация несет большие риски для покупателя. Чтобы их нивелировать, он должен попросить расписку у продавца.

Возможные проблемы, возникающие при продаже

Отдельно стоят ситуации, когда возникает необходимость продать ипотечную квартиру, которая еще не достроена. При первичном обращении в банк, там, скорее всего, откажут в свершении операции, ссылаясь на то, что жилье сначала должно быть достроено.

Российское законодательство, в свою очередь, разрешает сделки подобного рода. Нормативно они называются «переуступка прав требования». Таким образом, кредитная организация обязана дать согласие на продажу недостроенной ипотечной квартиры, если иное не прописано в договоре.

Также достаточно сложно полностью провести сделку без дополнительной помощи. Если вы не знаете, как продать квартиру, находящуюся в ипотеке, самостоятельно, то лучше обратиться к квалифицированному юристу, который осуществит документальное сопровождение сделки. Особенно это касается ситуаций, когда покупатель занимается погашением ипотеки до покупки жилья.

Процесс продажи ипотечной квартиры несколько более сложный и долгий по сравнению с обычной реализацией. Но иногда не остается выбора.

В таком случае стоит помнить, что первым делом необходимо получить разрешение у банка, далее снять обременение с недвижимости и, наконец, продать квартиру потенциальному покупателю, поиск которого лучше начать на стадии получения согласия коммерческой организации.

Как продать квартиру, находящуюся в ипотеке — 3 основных способа: