Строительные компании, избегая заключать договоры по долевому участию, навязывают покупателю оформление ПД (здесь и далее –предварительного договора) по продаже предмета недвижимости. Эта методика их работы нуждается в подробном анализе, который мы и приводим здесь.

Суть и смысл предварительного договора

Первым шагом при осуществлении сделки по приобретению имущества может быть предварительный контракт, иначе называемый договором задатка.

Его назначение – защитить интересы сторон от внезапного изменения условий предполагаемой сделки или прекращения процесса продажи любой из сторон.

При заключении соглашения задатка оговариваются взаимные условия материальной ответственности обеих сторон за прерывание процесса продажи.

Как написать исковое заявление о выселении и снятии с регистрационного учета — читайте по ссылке.

Преимущества предварительного договора купли-продажи квартиры.

Содержание документа при купле-продаже физическими лицами

Как указано в ст.429 ГК РФ, в ПД сторонами должна оговаривается цена сделки и должны быть изложены обязательства по срокам ее осуществления, то есть – подписание контракта на куплю-продажу предмета договора на условиях, определенных ПД.

Является важным зафиксировать в нем состояние предмета договора на момент заключения и перечислить объекты движимого имущества, входящего в состав продаваемого предмета.

Таким образом, заключение ПД представляется как гарантия того, что:

• не будут пересмотрены оговоренные условия ни одной из сторон;
• сам договор должен исполняется в оговоренные сроки, если таковые не будут указаны предварительным соглашением, то законом предусмотрен срок один год, после чего реализующая сторона может быть принуждена к исполнению в судебном порядке;
• если по окончании времени, указанного в предварительном соглашении, стороны не настаивают на его реализации, контракт признается утратившим силу.

Как составить предварительный договор и где можно скачать образец?

Если стороны, партнеры по сделке, приняли решение о составлении предварительного соглашения, нужно провести это мероприятие правильно и грамотно.

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры вы можете скачать здесь.

В него обязательно вносятся обстоятельства события:

• Место и время оформления, полностью – данные паспортов договаривающихся сторон.
• Обязательная информация – характеристика объекта продажи, то есть его адрес, размеры по площади, число жилых и нежилых помещений, этажность.
• Обязательно подтверждение прав собственности на продаваемое помещение с приложением копии подтверждающего документа. Реквизиты его также указываются в тексте соглашения.
• Основная цель документа – стороны указывают об обязательствах в согласованный срок заключить соглашение о продаже и покупке объекта.
• Указывается стоимость объекта, согласованная сторонами. По тексту, кроме указания цифрами суммы сделки, она указывается также и прописью.
• Текст предварительного контракта должен указать конкретные сроки, не позднее которых будет подписан непосредственно договор о покупке и продаже. Он может составлять и год, и два, но на практике обычно это происходит в срок не более 1-2-х месяцев.
• Контракт заверяется подписями сторон.

При отсутствии одного из перечисленных пунктов по тексту, договор может быть признан ничтожным.

Что включает в себя приватизация дачного участка? Какие документы нужны и куда обращаться вы узнаете из этого материала.

Об особенностях заключения предварительного договора на квартиру

Не считая основных условий, перечисленных выше, стороны вправе включить в текст соглашения и другие, которые они считают важными для себя, таковыми могут быть:

• Сроки освобождения (готовности) квартиры или иного объекта;
• Размеры штрафа при инициативном расторжении ПД;
• Другие согласованные условия продажи.

Форма предварительного договора купли-продажи квартиры.

ПД при приобретении помещения в новостройке

В соответствии со ст.429 ГК РФ, стороны должны в дальнейшем подписать основной договор на продажу и покупку собственности, оказание услуг и пр.

Факт подписания ПД не обязывает к передаче собственности, а только предусматривает обязанность заключить далее основной контракт на куплю и продажу на условиях, изложенных действующим предварительным соглашением.

Если сроки при подписании не оговорены, то основной контракт должен быть заключен не позднее года после ПД.

Поскольку при заключении ПД не происходит передачи прав собственности, договор не нуждается в государственной регистрации.

Следует учитывать, что судом ПД может быть признан недействующим, поскольку предмет соглашения к моменту подписания, как правило, не существует, а строение находится в состоянию нулевого цикла.

Верное указание конкретных данных (площадь, местонахождение) невозможно.

Существуют обстоятельства, которые делают ПД непривлекательным для приобретателя по сравнению с контрактом на долевое участие. Вместе с тем, заключение ПД часто является единственной возможностью для приобретателя купить жилье в нужном месте.

Подробная информация о том, как восстановить документы на квартиру в случае их утери, есть в статье по ссылке.

Как обеспечить свой интерес и установить задаток при заключении договора?

Важно следовать правилу – чем более полно и точно будет описан предмет купли-продажи, тем больше возможность получить ожидаемое жилье.

Когда предлагается текст договора, который не устраивает покупателя, нужно требовать включение в него ваших требований:

• Точное указание в тексте соглашения нужных условий – таких как общая и жилая площади, этажность, размещение на площадке, степень отделки, наличие перегородок между помещениями и балконом.
• Укомплектованность жилья – электропроводка, сантехника, водопровод, наличие рам в оконных проемах, телефонной разводки и прочее.
• Необходимо четко оговорить сумму договора и обязательно указать, что она не может быть пересмотрена.
• Срок подписания основного договора.
• Срок реализации недвижимости по главному контракту, который не подлежит изменению инициативно и размер штрафных санкций за его неисполнение.
• Условия сдачи помещения покупателю и за чей счет она производится (кому платить госпошлину).

Нужно понимать, что при срыве исполнения ПД, обращение к суду возможно только по поводу принуждения застройщика к подписанию основного контракта.

Оформление предварительного соглашения при покупке помещения в ипотеку

Документы по такой сделке оформляются на основании действующего законодательства.

При этом делается отметка, что продавец при подписании договора находился при ясном уме, твердой памяти и совершил акт добровольно.

Особенности оформления состоят в следующем:

• продавцом указывается точный адрес, количество помещений, площади жилая и полная, этаж, на котором расположена квартира;
• ФИО и другие анкетные данные должны точно соответствовать документам, быть вписанными безошибочно, что проверяется нотариусом;
• указывается оговоренная сторонами сумма платы за помещение.

Дачу или загородный дом можно сдать в аренду на летний период. Образец договора есть здесь.

Являются важными следующие обстоятельства:

• Права держателя залога подтверждаются закладной.
• Приобретаемая недвижимость находится под закладом до момента выплаты полной суммы, указанной в договоре, до момента полного возврата задолженности по ипотеке.
• Продавец предоставляет подтверждение, что продаваемое имущество не арестовано, не состоит в залоге и не является предметом аренды.
• Спорные вопросы разрешаются в соответствии с законом, уклонения от исполнения обязательств рассматриваются судом.
• При заключении договора продавец подтверждает, что в квартире нет зарегистрированных жильцов.

Пример предварительного договора купли-продажи квартиры.

Договор при покупке помещения в доме на стадии строительства

На практике договор для таких условий ничем не отличается от такового в отношении новостройки. Требования и рекомендации к содержанию документа остаются теми же.

Единственное отличие — по срокам его реализации. Для ситуации со строящимся домом они должны быть значительно приближены по согласованию сторон.

Об основных ошибках при составлении ПД

Ошибка первая

В ряде случаев надежды на гарантированное обеспечение покупки помещения через оформление ПД остаются несостоятельными. Практикуемая при этом выплата задатка, как обеспечение договора, не соответствует закону.

Заключение такого соглашения обязывает стороны подписать в будущем контракт на куплю и продажу, но не предусматривает никакой передачи денег или части имущества.

Задатком же признается оплата части стоимости в счет положенной по договору суммы за недвижимость.

При уклонении любой стороны от выполнения условий ПД, вторая сторона вправе потребовать этого через суд. При этом отказавшаяся сторона должна возместить убытки, нанесенные таким решением второй стороне, включая моральный ущерб.

Что такое сервитут на земельный участок и для чего он нужен, смотрите по ссылке.

Ошибка вторая

В реальной жизни часто встречаются случаи заключения предварительного договора на дальнейшую продажу несуществующего имущества, например, квартиры в доме, строительство которого еще не начато или находится на начальной стадии возведения.

Обычно, это практика застройщиков, которая в правовом отношении несостоятельна.

Однако при судебной практике такие договоры часто признаются действующими как продажа неоконченных объектов строительства.

Ошибка третья

Нередко сторона, не желающая заключать окончательный договор, старается признать предварительное соглашение недействительным.

При этом основания для такого решения избираются из общих признаков недействительности по ГК РФ – несоответствие законодательству, мнимая или притворная сделка, недееспособность второй стороны и др.

Несомненно, что такие действия совершаются обдуманно и являются одним и средств получения дополнительной прибыли.

В связи с чем происходит уменьшение кадастровой стоимости земли? Ответ на вопрос есть в этой публикации.

Вложенные деньги будут возвращены, но в результате инфляции их, скорее всего, будет недостаточно для повторной покупки.

Удачной вам покупки!

О плюсах предварительного договора купли-продажи вы узнаете из этого видео: