Получение или приобретение жилья – прекрасный повод сделать ремонт и обустроить всё согласно своим потребностям и вкусам. Перенести, демонтировать, пристроить, вставить, расширить — подобные действия хорошо известны всем, кто когда-либо осуществлял ремонт. 

Прежде чем, засучив рукава, приступить к переделке, следует познакомиться со статьями Жилищного Кодекса РФ, по сути, Законом о перепланировке квартир, который поможет разобраться в том, что можно осуществить из задуманного, а что – нельзя, какие действия подлежат согласованию в соответствующих органах, а какие можно осуществить без уведомления.

В чём заключается разница между переустройством и перепланировкой квартир?

В статье 25 ЖК РФ дана формулировка двух понятий, которые не следует путать, ибо путаница может повлечь ответственность за неправомерные или неразрешённые действия.

Что такое переустройство?

Под переустройством помещения понимается перемещение различного типа оборудования: сантехнического, инженерного или электрического. Последствия таких преобразований следует внести в техпаспорт.

Что такое перепланировка?

Перепланировка – это перемещение, пристройка или удаление конструкций, определяющих геометрию помещения.

Когда понятия определены, займёмся рассмотрением интересующей нас темы.

Закон о перепланировке квартир 2015 года

В 2015 году продолжают действовать статьи ЖК РФ, которые определяют основание и состав документов, позволяющих узаконить проведенные перестройки, а также вероятные причины отказа разрешительных органов с вытекающими последствиями в случае несоблюдения постановления.

Основных положения ЖК РФ о перепланировке

В статье 26 ЖК РФ приводятся основания для выполнения перепланировки, тогда как статья 27 предупреждает, что не все виды работ могут быть произведены в силу несоответствия законодательству или при отсутствии каких-либо документов. Статья 28 определяет то, как и чем должна завершаться перестройка, а в ст. 29 описаны последствия самовольных действий.

Постановления и нормативно-правовые акты

Помимо Жилищного Кодекса, в регионах действуют постановления и нормативные акты, в которых регламентируются строительные и ремонтные работы.

Например, для столицы существуют утверждённые Постановление № 621-ПП от 16.08.05 и Постановление Правительства Москвы №73-ПП от 08.02.05.

Вооружившись теоретическими знаниями, можно приступать к практике, но прежде следует обратиться к более подробному рассмотрению шагов, направленных на изменение конфигурации жилья в соответствии с законами, действительными на 2015—16 годы.

Как сделать перепланировку в квартире по закону?

Как сделать перепланировку в квартире по закону?

Для осуществления ремонта необходимо пройти согласование и получить разрешение у соответствующих служб. Для этого надо обратиться в администрацию по месту жительства либо через МФУ.

Право на перепланировку помещения имеет только собственник. В случае аренды, принятие решения и выполнение всех этапов лежит на плечах владельца.

В случае социального найма обязательно обращение в муниципальные органы, которые выступают в лице наймодателя. Они могут делегировать нанимателю полномочия, могут и отказать.

Местная администрация занимается не только выдачей разрешения, она же контролируют техническое состояние жилищного фонда и его соответствие нормам СНиП.

Подготовительный этап

После установления прав, обязанностей и распределения полномочий следует приступить к сбору и подготовке документов. Их перечень определяется Постановлением Правительства РФ от 28 апреля 2005 г. N 266.

Документы могут быть поданы как в бумажном, так и в электронном виде. Действительны только оригинальные или нотариально заверенные.

Какие необходимы документы?

1. Заявление. Подаётся в местную администрацию. В вышеприведённом Постановлении дан образец заявления, в котором указываются данные физических/ юридических лиц, а также лиц, уполномоченных или действующих по доверенности. В заявлении оговариваются сроки и режим выполнения работ. С заявлением подаются следующие документы:

2. Зарегистрированное право собственности или договор аренды/найма. В качестве документов на право собственности выступает свидетельство, где указано зарегистрированное право. Можно приложить договор купли-продажи.

3. Проект перепланировки. Он может быть разработан индивидуально либо можно приобрести типовой. Если план будет заказан у компании, производившей застройку, то не потребуется его согласования.

Для проекта, заказанного в другом месте, обязательно проведение экспертизы. Если работы не предусматривают вмешательство в несущие конструкции, то разрешается делать эскиз поверх поэтажного плана.

4. Техпаспорт на квартиру, в которой производится переделка. Технический паспорт отражает состояние помещения и его соответствие санитарным нормам и правилам.

5 .Согласие от всех членов семьи или людей, проживающих в квартире.

В том случае, когда помещение располагается на территории памятника истории, культуры или архитектуры обязательно заключение о возможности проведения перестройки от охранных органов.

Заявление подписывается либо собственником, либо арендатором, либо нанимателем.

Этап согласования перепланировки

Этап согласования включает рассмотрение технического проекта или плана, приложенного к заявлению. Уполномоченная организация должна выдать своё решение в течение 45 дней с момента подачи на рассмотрение или передачи из МФУ в соответствующий орган.

Не более чем через три дня после принятия решения, заявитель должен быть уведомлён с выдачей ему разрешения. Полученный документ и определяет право на осуществление запланированных работ.

Какие перепланировочные работы допустимы?

• оборудование проёмов в перегородках или стенах, которые не являются несущими;
• остекление, если оно не искажает внешний вид здания;
• установка систем вентиляции и кондиционирования (место установки может быть ограничено распоряжениями местных органов);
• демонтаж перегородок;
• демонтаж встроенных элементов;
• устройство лестничных конструкций;
• внесение изменений в конструкцию полов;
• установка дополнительных инженерных систем.

Часть из вышеприведённых переделок может быть выполнена по эскизу, тогда как другие – только по проекту.

Закон о перепланировке квартир 2015 года.

Отказ

При рассмотрении заявления и проекта уполномоченный орган может вынести отрицательное решение в связи со следующими обстоятельствами:

• отсутствием обязательных или дополнительно затребованных документов;
• заявление было подано в ненадлежащем месте;
• в проекте были нарушены требования, прописанные законами, актами и постановлениями, или было обнаружено несоответствие СНиП.

К таким нарушениям относятся:

• демонтаж или нарушение целостности несущих стен;
• перемещение канализационной и газоснабжающей систем;
• вынос отопления на лоджии/балконы;
• запитка системы тёплых полов от общедомовой.

Никакая перепланировка не должна:

• ухудшать внешний вид зданий;
• снижать его эксплуатационные и технические характеристики;
• нарушать надёжность конструкции здания;
• распространяться на объекты ГО;
• препятствовать свободному доступу к коммуникациям и системам обслуживания здания.

Следует избегать установки запорных конструкций на общедомовые сети с нарушением снабжения во всём строении или части его, а также штробирования швов в местах стыков строительных элементов.

Нанимателям не разрешено уменьшение жилой площади. Требования к неизменности размеров площади оговорены в гл. 5 СНиП 31-01-2003.

Уведомление об отказе выдаётся в течение трёх дней после принятия решения. Документ сопровождается обязательным обоснованием отказа.

Узаконивание перепланировки

Произведённая перестройка должна быть рассмотрена и принята комиссией. По результатам рассмотрения подписывается акт приёмки, который впоследствии направляется в орган, ведающий учётом недвижимости.

Все проведённые изменения вносятся в технический паспорт помещения и фиксируются в БТИ с изданием кадастрового паспорта, отражающего не только права собственности, но и информацию о самом объекте недвижимости.

Не секрет, что перепланировки зачастую ведутся без получения разрешения или в нарушение его.

Как же узаконить уже внесённые изменения?

Сначала определимся с понятием «незаконной», или «самовольной», перепланировки.

Самовольными считаются те работы, которые были проведены без существующих на то оснований (см. ст. 26 ЖК РФ), с нарушением выданного разрешения или в обход утверждённого проекта.

Существует два варианта:

1. Обратиться в судебные инстанции, где будет принято положительное решение, если не были выявлены нарушения прав и интересов, а произведённая перестройка не повысила риск причинения ущерба жизни и здоровью. Для обращения в суд следует:

• подготовить иск, в котором в зависимости от ситуации будет изложена либо просьба об узаконивании, либо требование обжалования решений местных органов;
• уплатить госпошлину;
• приложить к заявлению проект перепланировки;
• заказать справку в БТИ;
• присовокупить результаты и выводы экспертной комиссии.

2. Обратиться постфактум в местные органы и получить положительное решение на то, что уже было сделано. Помимо основных документов, прилагаемых к заявлению, для проведения процедуры понадобится предоставить справки из СЭС и Роспотребнадзора о безопасности и соответствии нормам.

В случае положительного судебного вердикта последующие действия аналогичны стандартным.

Последствия незаконной перепланировки

Всякий гражданин, являющийся собственником недвижимости, несёт ответственность за произведённую перестройку. В качестве административного наказания предусмотрены следующие меры:

• штраф. В КоАП N 195-ФЗ ст 7.21 прописан размер административного штрафа. Его границы определяются степенью нанесённого ущерба и могут варьироваться в диапазоне от 1000 до 2500 руб.;
• по решению суда собственнику может быть выдано предписание вернуть помещение в исходное состояние и возместить нанесённый зданию, государству и гражданам ущерб.

В случае неисполнения предписаний суда помещение выставляется на торги, а вырученная сумма после вычета из неё издержек, направленных на компенсацию ущерба, передаётся собственнику. Если наниматель произвёл несогласованную перепланировку, договор найма разрывается, а собственника обязывают устранить внесённые изменения.

Цена вопроса

Стоимость производства перепланировки зависит от множества составляющих и, конечно, от среднего уровня цен на услуги в регионе. Обозначим примерный уровень цен:

• подготовка проекта и согласительной документации – от 5000 до 15000 руб.;
• консультации – около 2000 руб.;
• разрешение от Жилинспекции – от 30 000 и выше;
• госпошлина для БТИ – 7000 руб.
• судебные издержки – около 30000 руб.;
• ремонтные работы – от 80 до 150 тыс. руб., хотя здесь очень сложно оперировать цифрами. Стоимость будет зависеть от района, этажности, ветхости, площади, сложности проекта, цены стройматериалов и т. п.

Перепланировка – дело совсем недешёвое, поэтому не удивительно, что так много незаконных перестроек появилось в последнее время. Но оформление согласований и разрешений в соответствии с законом о перепланировке квартир обойдётся дешевле и потребует расхода меньшего количества энергии, времени и нервов. Ремонтируйте законно!

Закон о перепланировке квартир в Москве и области — больше информации вы можете узнать в следующем видео: