В ст. 25 ЖК РФ определено, что является переоборудованием квартиры, что является ее перепланировкой.

Перепланировка квартиры подразумевает изменение ее конфигурации, которое отражается в техническом плане квартиры, проще говоря – это изменения, влекущие внесение поправок в схему помещения, которая имеется в БТИ. Снос стен и перегородок, их перенос, объединение помещений, увеличение жилой площади за счет вспомогательных помещений, обустройство нового проема с закладкой прежнего – все работы подобного характера являются перепланировкой и влекут за собой соответствующие последствия.

Основные требования к перепланировке квартиры: она должна быть безопасна, выполнена с выполнением требований санитарных и строительных норм, а также иных действующих нормативных документов, не должна нарушать права других жильцов дома.

Перепланировку квартиры следует отличать от переустройства (переоборудования помещения).

К переоборудованию относят любые работы, связанные с заменой или переносом оборудования, установленного в помещении: электрического, газового, сантехнического. Например:

• Перенос батарей отопления и газовых колонок;
• Замена газовой плиты на электроплиту и наоборот;
• Переоборудование санитарных узлов, например, замена раковины, унитаза, ванной или душевой кабины, биде, за исключением случаев, когда новое оборудование по параметрам и техническому устройству не отличается от прежнего (то есть замена старой ванны на аналогичную новую – не требует внесения изменений, а замена чугунной ванны на «джакузи» будет являться переоборудованием);
• Прокладывание новой электрической или водяной разводки, новых газовых труб;
• Внесение изменений в конструкцию пола: то есть если при проведении ремонтных работ было затронуто не только верхнее покрытие.

К переустройству также может быть отнесена установка мощных бытовых приборов, таких как система кондиционирования или стиральная машина.

Такие изменения, аналогично перепланировке, потребуют внесения корректив в инвентаризационный план помещения.

Однако, не все изменения необходимо регистрировать, к перепланировке не относятся:

• Перенос или замена бытовой техники (стиральных, сушильных, посудомоечных машин, бойлеров);
• Перенос напольных бытовых электроплит в пределах кухни;
• Замена завершающего покрытия пола;
• Остекление балконов;
• Установка бытового кондиционера небольшой мощности;
• Косметическая отделка помещения, в частности, замена отделочного покрытия потолка, стен, пола, а также замена внешних элементов, если сохраняется рисунок и цвет;
• Работы по устройству и демонтажу встроенной мебели. Следует учитывать, что встроенные шкафы могут быть отражены в поэтажном плане, что означает необходимость согласования разборки или переноса такой мебели.

Простая реконструкция квартиры

В случае, когда имеют место простые преобразования помещения, перепланировку узаконить можно после проведения ремонта, не получая предварительного разрешения на перепланировку. Но должно соблюдаться условие: такие преобразования должны быть незначительными. К такому виду изменений можно отнести:

• Снос и перенос межкомнатных перегородок (не несущих стен), а также оборудование проемов в них. Это правило не распространяется на случаи переноса или демонтажа перегородок между кухонными и жилыми помещениями;
• Возведение новых перегородок между комнатами, если это не влечет за собой увеличения нагрузки на перекрытие;
• Ликвидация дверных проемов в стенах любого типа.

Для проведения данных работ специальный проект не потребуется, необходимо будет только предоставить эскиз с нанесенными планируемыми изменениями на существующий план помещения.

Необходимость узаконивания перепланировки-как узаконить уже сделанную перепланировку квартиры

Самовольная перепланировка является серьезным препятствием для реализации права собственности, к которому относятся: продажа, дарение, передача имущества в залог и т. д.

При обнаружении незаконной перепланировки квартиры (например, при возникновении аварийной ситуации, при проведении проверки или вследствие доноса соседей) владельцу может грозить значительный штраф. В течение 3 месяцев придется узаконить перепланировку, иначе собственник будет оштрафован повторно. Если выявленная перепланировка проведена с нарушением требований, собственника обяжут вернуть помещение к его первоначальному виду, возместить вред, нанесенный другим жильцам. Отказ от выполнения этого требования повлечет за собой организацию продажи квартиры на торгах, выселение и лишение права собственности.

Следует помнить, что значительное вмешательство в конструкцию дома без технического заключения и проекта перепланировки может стать причиной обрушения дома или признания его аварийным.

Недопустимые изменения

Законом запрещены такие изменения, как:

• Расширение за счет жилого помещения кухонного пространства и/или санитарного узла более, чем на 25% от первоначальной жилой площади;
• Если кухня оборудована газовой плитой — при объединении кухонного и жилого пространства, согласно пожарным нормам, фактическим результатом становится расширенная кухня, которая по санитарным правилам, не может располагаться над жилым пространством (здесь речь идет о планировке соседнего помещения, расположенного ниже). Однако, если соседи снизу проводят аналогичную перепланировку с внесением корректив в инвентаризационный план, эта проблема отпадает. Еще один вариант для владельцев газовой плиты, позволяющий демонтировать стену полностью или частично: установление раздвижной перегородки, которая будет разделять два помещения, оставляя при этом возможность открыть пространство при необходимости. Если квартира однокомнатная, объединение жилого пространства и кухни с газовой плитой запрещено, поскольку в таком случае жилая площадь попросту перестает существовать;
• Ликвидация несущих конструкций. Выходом в этой ситуации станет частичный демонтаж стены или проем в стене. Предварительно следует произвести техническое обследование дома, разработать схемы укрепления, согласовать работы и получить разрешение властей. В случае, когда узаконивание происходит постфактум, вскрываются все отделочные покрытия проема, для того, чтобы инженер имел возможность обследовать состояние несущих конструкций, наличие усилений и т. д.
• Уменьшение, перенос или демонтаж общедомовых коммуникаций. Сюда можно отнести: вентиляционные проемы и каналы вентиляционных систем, водяные трубы, в отдельных случаях — радиаторы системы отопления;
• Увеличение балконного пространства за счет площади жилой комнаты (однако, разрешается конструировать арку, шириной не более 1 метра);
• Размещение кухни или санитарных узлов (ванной, туалета) над жилыми помещениями, размещение санузлов над кухнями. Единственный вариант, допускающий размещение ванной комнаты над кухней – двухуровневая квартира;
• Оборудование теплого пола с питанием от общедомовой сети, размещение отопительных систем в холодных помещениях (балконы, лоджии);
• Конструирование дверного проема санузла (оборудованного унитазом), ведущего непосредственно в жилое помещение. Исключение составляют квартиры, где проживают инвалиды;
• •Любые работы, влекущие за собой затруднение доступа к общим системам жизнеобеспечения, ухудшение условий проживания граждан или нарушение их прав, снижение прочности конструкции дома.

Порядок действий

В соответствии со ст. 26 ЖК РФ, перепланировку и переоборудование помещения собственник вправе реализовывать после получения на то согласия органов самоуправления.

Легальная перепланировка

1.Обращение в БТИ. При себе необходимо иметь:

• Заявление на перепланировку;
• Паспорт заявителя;
• Документы, подтверждающие право собственности.

2.Визит в отдел архитектуры районной администрации. Какие документы нужны для перепланировки квартиры:

• Заявление о корректировке жилища;
• Документы, содержащие сведения о порядке получения права собственности (свидетельство о праве наследства, договор купли-продажи и т. д.);
• Если квартира арендована или передана по договору безвозмездного пользования: письменное согласие собственника помещения и его семьи, удостоверенное нотариусом;
• Письменное разрешение совершеннолетних граждан, проживающих в квартире на момент проведения ремонта, заверенное в ЖЭУ или ТСЖ;
• Согласие управляющей компании;
• Копия финансово-лицевого счета, полученного в бухгалтерии паспортного стола;
• Технический паспорт из БТИ;
• Выписка из поквартирной (домовой) книги;
• Проектная документация, в зависимости от планируемых работ. В случае проведения простой реконструкции – эскиз, техническое заключение и проект перепланировки — при планируемых изменениях несущих конструкций здания. Эскиз представляет собой план помещения, с нанесенными на нем планируемыми изменениями: зеленым – то, что возводится, красным – то, что демонтируется. Юридического оформления такой документ не требует. Проект разрабатывается в отделе архитектуры города при участии главного архитектора. Техническое заключение составляется техником из БТИ. Возможно, потребуется разрешение от Роспотребсоюза, ГУ МЧС, СЭС и газовой организации.
• В случае расположения квартиры в здании, являющимся архитектурным памятником, следует получить заключение от соответствующего органа, исключающее нанесение вреда зданию;
• Если квартира приобретена по программе ипотечного кредитования или была заложена при совершении иных сделок, перепланировка должна быть согласована с обладателем залогового права на имущество.

Для проведения перепланировки квартиры необходимо предоставить в государственные органы технический паспорт. Что это такое технический паспорт на квартиру и как его получить читайте в материалах по ссылке.
Порядок оформления и срок действия кадастрового паспорта на квартиру в нашей новой статье.

3.При получении разрешения можно начинать работу.

4.Утверждение проведенных изменений и составление акта выполненных работ. С этой целью необходимо пригласить специалиста из БТИ, который проведет все замеры. Следует учитывать, что в проекте изменения указываются с точностью до 1 сантиметра.

5.Получение в администрации разрешения на сохранность жилья в измененном варианте;

6.Корректировка технического пакета документов. В БТИ необходимо обратиться за новым техпаспортом, имея при себе:

• Эскиз или проект;
• Разрешение на перепланировку;
• Акт о проведенных работах.

7.При непосредственном обращении в кадастровую службу или за дополнительную плату, не покидая БТИ, необходимо получить кадастровый номер квартиры и здания;

8.Оформление кадастрового паспорта: для этого следует обратиться в Кадастровую Палату со всеми оформленными документами, на основании которых будет предоставлен кадастровый паспорт на измененное жилье;

9.Получение документов в Росреестре, подтверждающих право собственности на реконструированное помещение.

Как самостоятельно узаконить перепланировку квартиры

Перепланировка будет признана самовольной, если она была произведена до получения соответствующего на это разрешения. В этом случае собственнику, помимо Жилищного Кодекса (ст.29), следует руководствоваться Кодексом об административных правонарушениях (ст. 7.21).

1.Как и в случае с законной перепланировкой, после проведения работ необходимо пригласить специалиста из БТИ, который заактирует изменения. В БТИ необходимо предоставить:

• Старый техпаспорт;
• Заявление на вызов техника;
• Свидетельство о праве;
• Документ, удостоверяющий личность;

2.Получение в СЭС заключения о соответствии нормам;

3.Составление заказа на изготовление технического проекта. Для этого следует обратиться в БТИ или иную проектную организацию, наделенную полномочиями;

Необходима выписка из домовой книги? Как получить выписку из домовой книги узнайте в нашей пошаговой инструкции.
О том, как перевести жилое помещение в нежилое и какие для этого нужны документы — читайте здесь.

4.Получение в районной администрации направления в суд;

5.Судебный процесс. Перечень документов для обращения в суд:

• Иск о сохранении проведенной перепланировки;
• Правоустанавливающие документы (оригиналы и копии);
• Заключение из СЭС и проектной организации;
• Два варианта техпаспорта: первоначальный и с внесенными коррективами;
• Согласие жильцов квартиры, а также ее владельца, если перепланировка была проведена арендатором;
• Если здание признано культурным или архитектурным памятником – необходимо заключение о том, что зданию не был причинен вред.

6.В случае получения разрешения от судебных органов, необходимо укомплектовать пакет документов (личные документы, все согласия, заключения и полученные разрешения, документы о праве собственности). Дальше собственник действует аналогично с легальной перепланировкой: обращение в БТИ, затем – в Кадастровую палату.

Затраты времени и финансов

• Первичное обращение в БТИ обойдется около 600 рублей и понадобится примерно две недели времени;
• Разрешение в районной администрации заявитель может получить в течение 45 дней со дня предоставления документов;
• Финансовые затраты на проведение перепланировки будут зависеть от сложности работ и выбора материалов. Что касается сроков, как правило, на эту процедуру отводится около 4 месяцев;
• Проект перепланировки обойдется в сумму не менее 2000 рублей и займет одну-две недели;
• Штраф за незаконную перепланировку для граждан составит от 2 до 2,5 тысяч рублей, при наличии нарушений – до 5 тысяч рублей. Для должностных и юридических лиц цифры более внушительные – сумма штрафа может достигать 300 000 рублей.
• Акт о выполненных работах выдадут в течение 10 дней с момента проведения необходимых замеров;
• Корректировка технического пакета документов обойдется в сумму не менее 4 000 рублей;
• Получение согласований не требует финансовых затрат при самостоятельном обращении в инстанции, при обращении к специалистам, сумма будет варьироваться от 10 000 до 35 000 рублей;
• Новый технический паспорт можно получить в течение двух недель, потратить в среднем придется около 1200 рублей;
• Новый Кадастровый паспорт выдается в течение пяти дней с момента подачи документов, стоимость услуги для физических лиц – от 50 рублей.

Заключение

Перепланировка и переоборудование жилого помещения – процесс трудоемкий, требующих значительных финансовых и временных затрат. Кроме того, процедура будет зависеть от множества моментов: от размещения квартиры, ее оборудования, а также от планируемых изменений, согласовать которые самостоятельно не всегда удается в связи с тем, что собственник, как правило, не обладает всеми необходимыми знаниями.

Хотите приватизировать квартиру? Какие нужны документы для приватизации квартиры и как их получить вы можете узнать в новой юридической публикации.
По ссылке: https://pronovostroyku.ru/yuridicheskie-voprosy/registratsiya-i-propiska/kak-propisat-sya-v-kvartire-poshagovaya-instruktsiya.html содержится информация о том, как прописаться в неприватизированной квартире и что для этого необходимо.

Если речь идет о серьезной реконструкции помещения, целесообразным будет обращение в специализированные агентства, которые значительно облегчат владельцу процедуру согласования и узаконивания перепланировки.