Приобретенные в жилом доме квартиры для ведения предпринимательской деятельности редко соответствуют потребностям бизнеса. Обычно сразу после покупки объекта недвижимости приходится производить его перепланировку и переводить его в нежилой фонд. 

Помещение должно соответствовать не только нуждам предпринимателя, но и санитарным нормам. Для получения разрешения на перепланировку придется обойти немало инстанций и потратить время на согласование всех деталей.

Перепланировка нежилого помещения в жилом доме: с чего начать?

После приобретения нужного помещения необходимо оценить объем работы, который требуется произвести для того, чтобы будущий магазин или офис подходил под определение «коммерческая недвижимость».

Так, минимальные требования таковы:

• должен быть оборудован отдельный вход, что обычно требует прорезывания в стене нового дверного проема;
• под нежилым помещением не должно находиться жилое – на практике это означает, что если приобретается недвижимость на втором этаже, квартира на первом также должна быть выкуплена;
• при перепланировке не должны быть затронуты несущие конструкции;
• для заведений общепита и продуктовых магазинов обязательно наличие системы вентиляции;
• помещение должно быть оборудовано средствами противопожарной защиты;
• провести электричество, отопление, горячее водоснабжение, канализацию, подключить их к городской инфраструктуре.

Кроме того, иногда предпринимателям требуются дополнительно:

• расширить окна или прорубить новые;
• оборудовать подъездные пути и парковку;
• объединить несколько квартир в один торговый или офисный зал;
• оборудовать подвал или второй этаж под склад, производственное помещение и т.д.

Все эти конструктивные особенности должны быть отражены в проекте, который станет основным документом для получения разрешения.

Как составить проект перепланировки нежилого помещения?

Проект нельзя составить самостоятельно – этим занимаются уполномоченные организации, имеющие соответствующую лицензию, а также специалисты архитектурного отдела местной администрации.

Составление проекта состоит из нескольких частей:

1. Сбор исходной документации, т.е. получение технического паспорта, плана помещения, план коммуникаций и т.д. В ряде случаев требуются специальные запросы и разрешения, например, у Управляющей компании.
2. Обследование здания и составление акта. На данном этапе отмечается, какие стены являются несущими, как распределяется нагрузка, где целесообразно оборудовать вход и т.д.
3. Оформление нового плана помещения. Самый простой план подразумевает разметку на действующей схеме: зеленым цветом – то, что будет пристроено, красным – то, что будет снесено. Также на плане отмечаются места расположения окон, дверных проемов, основных элементов инфраструктуры (батареи отопление, электропроводка, вентиляция и т.д.). Обязательно определяется метраж будущих помещений, указывается их целевое назначение (торговая площадь, склад, санузел, комната отдыха и т.д.).

После составления плана нужно обратиться в администрацию города или района за оформлением разрешения.

Документы для администрации

Помимо плана, надо будет представить следующие бумаги:

• копию паспорта (для физического лица), копии учредительных документов, копия Устава, выписка из ЕГРЮЛ (для юридического лица);
• если помещение в собственности – копии правоустанавливающих документов (договор купли-продажи, мены, дарения и т.д. плюс свидетельство о регистрации права собственности);
• если помещение в аренде – копия договора аренды и разрешение от владельца недвижимости на проведение перепланировки;
• письменное согласие на проведение работ со стороны управляющей компании или ТСЖ;
• копию технического паспорта, поэтажных планов, экспликацию – все документы «возрастом» не более 1 года;
• согласие всех сособственников помещения;
• разрешительные документы со стороны контролирующих органов – пожарного надзора, санэпидемстанции и т.д., но только в том случае, если в ходе перепланировки изменится назначение помещения (например, офис будет переоборудован в магазин);
• копию договора страхования гражданской ответственности.

Данные документы надо будет приложить к заявлению о выдаче разрешения на перепланировку. Срок рассмотрения заявления – 30 дней. После администрация либо выдаст разрешение, либо откажет.

В случае отрицательного результат надо затребовать письменный отказ, его впоследствии можно будет обжаловать в арбитражном или общегражданском суде.

Как узаконить перепланировку в нежилом помещении?

После того, как ремонт будет закончен, перепланировку еще надо будет узаконить. Если имелось разрешение, то это процедура чисто формальная.

По обращению предпринимателя в переделанное помещение придет комиссия из архитектурного отдела, которая проверит соответствие сделанных изменений и проекта. Если нет никаких нарушений, предпринимателю будет выдан акт приемки помещения.

Вместе с этим актом и документами на недвижимость надо будет обратиться в Регистрационную палату за выдачей нового свидетельства о праве собственности.

После надо отнести всю документацию в Росреестр, чтобы новое нежилое помещение поставили на кадастровый учет, а также внести изменения в кадастровый и технический паспорт (фактически вместо старых паспортов будут выданы новые). Только после этого можно считать, что перепланировка завершена.

Нюансы

Возможные сложности, с которыми часто сталкиваются при проведении перепланировки нежилого помещения в многоквартирном доме:

• Сложность определения несущих конструкций. Особенно, если это старый дом и прежние планы были утеряны. Бывает, что в ходе ремонтных работ возникает угроза обрушения дома. В таком случае осуществить проект в первоначальном виде не удастся, и придется вносить изменения по ходу работы.
• Соответствовать санитарным и пожарным нормам на все сто процентов выходит не всегда. Однако необходимо максимально приближаться к нормативам, иначе инспекция не примет перепланировку. Так, для помещений площадью больше 60 «квадратов» обязательно наличие двух выходов: основного и эвакуационного. Предъявляются определенные требования к ширине коридоров, расположению санузлов, очагов возможного возгорания (электрических или газовых плит) и т.д.
• Недостаточная мощность электропитания. В таком случае нужно позаботиться о дополнительных источниках электричества – например, генераторах.
• Сложность монтирования вентиляции. Если не удается подключить вентиляцию в помещении к общей системе, приходится тянуть короба вдоль стен здания на крышу. Это требует не только дополнительных затрат, но и новых согласований с жилищной конторой и собственниками помещений.
• Оборудование кухни. Изменение месторасположения кухни, плит, путей подключения газа и т.д. требует особых согласований с организацией, предоставляющей газ. Иногда такого разрешения добиться сложно, и приходится переделывать помещение исходя из статичного положения кухни.
• Переделка фасада. В ряде случаев это может стать существенной проблемой. Так, если предпринимателю нужна широкое окно-витрина, а конструкция здания это не позволяет сделать, придется искать другой выход из положения. Также может потребоваться согласование с владельцами квартир на верхних этажах, если нужно расположение вывести, рекламного баннера, установки прожекторов и т.д.
• Оборудование подъездных путей, парковочного места. Если перед входов в новый магазин или офис находятся деревья или клумбы, сначала нужно добиться разрешения на очистку территории, и только потом заливать это место асфальтом.
• Выполнение норм по допуску в помещение людей с ограниченными возможностями здоровья. Речь идет об оборудовании крыльца полозьями, чтобы в магазин могли въехать колясочники. Если крыльцо довольно высоко, а рядом находятся другие коммерческие помещения со своими входами, бывает трудно найти место, чтобы угол наклона полозьев соответствовал требованиям.