Многие будущие новоселы приобретают квартиры в новостройках, где нет абсолютно никакой отделки. И, казалось бы, здесь есть прекрасная возможность, чтобы подготовить квартиру «под себя» и после сдачи дома въехать в уже готовое полностью для жилья помещение. Можно ли сделать перепланировку в новостройке до получения права собственности? Ответ содержится в материалах нашей новой статьи.

Перепланировка в новостройке до получения собственности: что нужно знать?

Как же быть в этой ситуации тем, кто хочет немного доработать свое будущее жилье для себя? Вариантов здесь только два:

• первый, более длительный, и, разумеется, абсолютно законный, это дождаться получения свидетельства о праве собственности и только тогда заняться ремонтом, в том числе и перепланировкой;
• второй вариант, являющийся гораздо более коротким по срокам, но, к сожалению, не самый законный – сделать перепланировку, а потом, «задним числом» ее согласовать во всех инстанциях (однако этот, второй вариант, является еще и неудобным в том плане, что если квартира куплена в ипотеку, то банк, если узнает, что перепланировка была выполнена до получения права собственности, может потребовать выплаты кредита как можно быстрее, чтобы снять с себя ответственность за предоставление займа на то жилье, которое может причинить вред кому-то, кроме его собственников, ввиду некорректной планировки).

Взяться за подобную задачу рискнет далеко не каждая организация, так как потом оформить плоды их трудов будет достаточно хлопотно в плане признания их законными.

И связано это с тем, что Градостроительный Кодекс Российской Федерации четко регламентирует, что планировка квартир, в том числе и так называемая свободная (когда застройщик продает определенное количество квадратных метров под самостоятельно устанавливаемые перегородки), обязательно указывается в проектных декларациях на строящиеся дома.

Такая декларация отправляется на специализированную государственную экспертизу, а после получения согласования утверждается непосредственно самим застройщиком.

Архитектурные изменения в новостройке до сдачи дома в эксплуатацию

Перепланировка в новостройке до получения собственности, которая осуществлена до момента сдачи дома – это серьезное отклонение от изначально согласованной проектной декларации. Поэтому, если она осуществляется до этого момента, проект такой перепланировки обязательно должен пройти согласование у застройщика, в проектную декларацию вносятся изменения, и весь круг согласования этого документа повторяется.

В то же время, существует группа экспертов, которые утверждают, что, в связи с тем, что большинство новостроек, не относящихся к типу социального жилья, являются монолитными или кирпичными, то осуществить перепланировку в них и в дальнейшем ее узаконить не так уж и сложно, так как в таких домах несущие стены в габаритах квартиры встречаются крайне редко.

И, если в процессе изменения внутренней структуры квартиры не затрагиваются несущие стены и перекрытия, то узаконить такие изменения вполне реально.

Перепланировка в новостройке до получения собственности: 4 ключевых этапа.

Пошаговая инструкция по перепланировке квартиры в новостройке до получения права собственности

Первый этап

Необходимо тщательно ознакомиться с данными проектной декларации, чтобы примерно представлять, какую площадь реально занимает квартира (для получения такой информации необходимо, кроме всего прочего, еще и провести все внутренние обмеры помещения, так как без этой информации обращаться в проектные организации просто бессмысленно).

Второй этап

Необходимо решить, что именно хотелось бы видеть внутри квартиры и уже с готовыми пожеланиями обращаться в проектную организацию, специалисты которой будут составлять проект перепланировки.

Третий этап

Согласование полученного проекта с застройщиком и его документации на дом. Этот этап необходимо соблюсти, так как в противном случае к моменту сдачи дома может возникнуть ситуация с «разбором вновь настроенного» по причине непризнания изменений внутри квартиры законными.

Что такое 214-ФЗ О долевом строительстве и какие гарантии защиты он предоставляет участникам долевого строительства — читайте здесь.

При этом необходимо помнить, что, как уже говорилось выше, даже укладка пола будет считаться ничем иным, как перепланировкой, так как в проектной декларации, на которую застройщик получал заключение государственной экспертизы, послойного пола в квартирах нет, а взамен есть только бетонная плита перекрытий.

Четвертый этап

Заключительным этапом служит сам процесс осуществления запланированных изменений (своими силами или с помощью нанятых рабочих – это уже по выбору будущих новоселов).

Какие документы нужно предоставить, чтобы все изменения были юридически законными?

Так как большинство квартир, подвергающихся внутреннему изменению, в настоящее время приобретаются в собственность по договору участия в долевом строительстве, то список документов является примерно одинаковым.

Так, при подаче заявления на узаконивание перепланировки в новостройке до получения собственности, необходимо предоставить:

• копию договора на участие в долевом строительстве (подлинники всех документов при подаче должны быть предъявлены, чтобы инспектор копии мог заверить), причем на самом договоре должна стоять виза застройщика о согласии на осуществленные внутренние изменения объекта;
• копию акта приема-передачи помещения;
• справку, выданную застройщиком, что все обязательства по сделке будущий собственник выполнил в полном объеме, копия разрешения на ввод объекта в эксплуатацию;
• Кроме того, необходимо предоставить и всю документацию, характеризующую осуществленные изменения и доказывающую, что ключевые инженерные системы затронуты не были и не будут;
• технический паспорт на объект;
• Перепланировка до получения права собственности, если имеет место ипотека, требует также наличие согласия банка на перепланировку, которое предоставляется в письменном виде.

Банкротство застройщика при долевом строительстве: что делать и как избежать возможных рисков, вы можете узнать тут.

Стоимость перепланировки в квартире до получения права собственности.

Перепланировка до получения права собственности: цена вопроса

Она различна. При этом зависит эта характеристика вопроса, в первую очередь, от площади квартиры и сложности задумки хозяев. Но также свое влияние здесь оказывают и характеристики дома.

В среднем, если рассматривать вопрос о создании проекта в специализированной аккредитованной организации, цена вопроса будет составлять от 40 до 100-120 тысяч рублей.

Стоимость согласования проекта

Согласование же проекта, если за его осуществлением обращаться в ту же организацию, что этот самый проект и подготовила, будет колебаться от 70 до 130 тысяч рублей в зависимости от сложности самого проекта и тех документов, которые предоставляются.

На стоимость всех работ по согласованию также будет оказывать существенное влияние и состав проектной документации, подающейся в Бюро технической инвентаризации (БТИ), так как чем больше документов готовить, тем дольше все это занимает по времени и, соответственно, дороже все будет стоить.

Сколько стоит узаконить перепланировку квартиры самостоятельно и как оплатить требуемую сумму, вы можете узнать в этой статье.

Что влияет на стоимость?

На ценообразование влияет не только сложность проекта, площадь квартиры, в которой эти изменения будут осуществляться, и характеристики дома. В качестве определяющего фактора надо рассматривать также и месторасположение дома, где расположена квартира. Так, в Москве все подобные услуги будут стоить гораздо дороже, чем, например, в Калуге или Воронеже.

При принятии решения о перепланировки квартиры и расчете стоимости всей этой процедуры необходимо еще учесть, что не все застройщики дают разрешение до момента получения правоустанавливающих документов проводить любые работы на своей территории сторонним организациям.

То есть, здесь очень велик шанс столкнуться с тем, что работы будут осуществлять подрядчики, нанятые застройщиком. И тогда сумма, которую надо будет вложить уже в сами работы, вырастет еще, как минимум, на 20%.

К каким рискам надо быть готовым при осуществлении архитектурных изменений до получения свидетельства о праве собственности?

1.Если идти путем осуществления перепланировки до получения всех документов, подтверждающих собственность, то надо быть готовыми к тому, что застройщик может попросту не согласовать такие изменения, так как это чревато, как уже говорилось выше, новым кругом согласования проектной декларации для всего дома, что достаточно сложно и трудоемко.

2.В случае осуществления любых изменений до момента, когда они согласованы, в том числе и в БТИ (или Жилищной Инспекции), то можно столкнуться с тем, что эти изменения могут быть признаны незаконными, и будущего собственника попросту могут заставить вернуть все в те границы и рамки, которые были до выполнения работ.

Кроме того, необходимо помнить и о таком факте, как мнение самого застройщика. Так как после окончания работ, связанных с непосредственным строительством дома, и до момента, когда собственники смогут получить свои документы, подтверждающие их права на те или иные квартиры, застройщик должен подать свой комплект документов в согласующие организации.

И если выяснится, что без его мнения были осуществлены какие-то отклонения, повлекшие хоть какие-то изменения относительно внутренней архитектуры помещения, то он имеет полное право также, как и согласующие организации, вернуть все в первоначальный вид.

3.Если квартира приобретена в ипотеку, то банк также может воспрепятствовать узакониванию любых изменений путем требования на досрочное погашение стоимости приобретенного жилья.

4.Один из самых распространенных рисков, сопряженным, к сожалению, с мошенничеством, является риск попросту потерять свои собственные деньги, когда организация обещает подготовить и согласовать проект, за всю работу платятся деньги, а потом такая организация попросту пропадает.

Итог

Подводя итог вышесказанному, хотелось бы заметить, что проведение перепланировки в новостройке, все же, осуществить легче, чем в уже существующем доме.

Однако, при осуществлении каких-либо изменений, надо быть готовым к тому, что могут возникнуть сложности в оформлении законности таких изменений, если выполнены они были до получения правоустанавливающих документов.

Больше информации о том, в каком порядке осуществляется перепланировка квартиры в новостройке, вы можете получить в следующем видео-интервью: