Приобретение жилья — важное дело в жизни каждой семьи, а если это квартира еще и в новостройке, то не только важное, но и приятное. Но здесь существует множество нюансов и тонкостей, с которыми лучше заранее ознакомиться, чтобы радость от покупки не была испорченной.

Подводные камни покупки квартир в новостройке

1. Различное назначение платежей – вроде ничего здесь страшного, но если платеж перечислен на физическое лицо, и окажется, что стоимость жилья в несколько раз ниже, нежели было уплачено, вернуть деньги будет просто нереально.
2. Застройщик предлагает передачу дома на баланс частной эксплуатационной компании ЖЭК, однако это частная компания и получить доказательства ее порядочности возможно только путем проверки истории сдачи аналогичных строений.
3. Отсутствие прав на землю у застройщика, что влечет за собой много проблем для жильцов в будущем.
4. Изменение стоимости квадратуры – изначально жилье может стоить гораздо дешевле, однако перед самой сдачей дома квадратный метр повышается в цене и это закономерно, однако нужно удостовериться в честности застройщика и в отсутствии чрезмерной накрутки цены.
5. Наличие условий, не обозначенных в договоре – такого быть не должно, все необходимо в деталях прописывать, в том числе и участие в ЖСК или ФФС.
6. Соответствие документации – если застройщик возводит дом не такой, как обусловлено разрешительными документами, то могут возникнуть проблемы с вводом здания в эксплуатацию.
7. Несоблюдение этажности – это также вариант действий в разрез с разрешительными документами, в результате чего приостанавливается строительство или здание рушится до въезда жильцов.
8. Несоответствие состояния квартиры – все нюансы относительно состояния квартиры на момент сдачи должны прописываться в договоре или дополнение к нему.
9. Поддельные данные – не всегда застройщик добросовестно указывает в декларации достоверные данные, так что все изложенные в документе факты необходимо тщательно проверять на предмет соответствия.
10. Неподключенные коммуникации – чтобы избежать таких проблем застройщик обязан предоставить технические условия, которые будут соответствовать масштабам строительства.

На каком этапе лучше приобретать квартиру в новостройке вы можете узнать в этом видео:

Преимущества и недостатки

Покупка квартиры в новостройке имеет свои достоинства:

• Стоимость – по мнению многих покупателей, квадратный метр в новостройке зачастую ниже, чем в квартирах вторичного рынка;
• Планировка – более просторные комнаты, удобное планирование кухни и ванной;
• Материалы – новый дом означает использование новых современных строительных и коммуникационных материалов;
• Инфраструктура – сегодня выполняется строительство не просто жилого дома, а целого комплекса с магазинами, аптеками, парковками, банковскими отделениями и прочим.

Также присутствуют и недостатки у новостроек:

• Недострой – это самый большой кошмар дольщиков;
• Дорогой ремонт – так как в новом доме приобретаются исключительно стены;
• Докучливый шум – обеспечен в течение первых 2 – 3 лет, пока все обустроятся;
• Совковые сети, извне – которые не рассчитаны на подключение новых домов;
• Недостаток социальной инфраструктуры – садов, школ, поликлиник.

Как купить квартиру в новостройке

Рекомендация: следует помнить, что для успешной реализации права собственности новым владельцем, застройщик обязан выполнить несколько условий:

• Составить протокол о распределении жилой и коммерческой недвижимости в связи с распространившейся тенденцией открывать небольшие предприятия на территории жилых помещений;
• Обеспечение строения техническим паспортом, содержащим в подробностях все нюансы конструкции;
• Постановка здания на учет и обеспечение его адресом.

Пошаговая инструкция

• Убедиться в собственной платежеспособности, особенно если предполагается кредитование, расходы не должны превышать половину доходов;
• Выбор объекта;
• Подготовка необходимых документов не только по списку, но и на правильность оформления;
• Заключение сделки, сюда входит подписание документов и перечисление средств на счет продавцу;
• Регистрация права собственности – включает в себя перечень действий по оформлению недвижимости в собственность.

Все эти пункты могут несколько видоизменяться или дополняться при наличии определенных особенностей покупки жилья, а именно при:

• Ипотеке – нужно заключать кредитный договор;
• При переуступке – права переходят только после полной оплаты квартиры;
• У подрядчика – делает приобретение намного дешевле, так как покупка происходит на стадии строительства;
• На стадии котлована – это самый экономный вариант, так как экономиться 1/3 стоимости квартиры, однако при этом важно тщательно проверять все документы.

Как выбрать подходящее помещение для покупки?

Выбор помещения

Перед внесением денег в счет будущей квартиры необходимо определить наличие решающих факторов:

• Близость важных социальных инфраструктур и транспортных развязок;
• Репутацию застройщика – необходимо отследить историю его сотрудничества в прошлом и развитие событий у жильцов после окончания строительства;
• Наличие у владельца здания всех необходимых разрушительных документов и свидетельств на право собственности землей.

Совет: неплохо обратиться за якобы кредитом в банк, чтобы проверить застройщика, там обязательно знают точную информацию обо всех строительных компаниях и о благонадежности их владельцев.

Оформление договора

Важно: покупать квартиру у застройщика необходимо только согласно всем требованиям ФЗ-214 и исключительно по договору ДДУ.

Если же площадь покупается у перекупщика, то по договору уступки права требования.

Конечно, даже соблюдение всех правил и норм не гарантирует 100% чистоты сделки, особенно если клиент не проявляет достаточной бдительности и подписывает ДДУ без тщательного прочтения или вообще подписывает ПДДУ, который является противоправным документом.

Также можно подписать договор с ЖК, это законная схема, но не менее рискованная, нежели ПДДУ.

Любой договор должен содержать обязательные пункты:

• Сроки окончания строительства;
• Штрафы за нарушение договорённостей;
• Сроки передачи жилья;
• Условия расторжения договора;
• Неизменная стоимость квадратного метра;
• Сроки передачи документации, необходимой для оформления свидетельства на собственность.

Важно: оплата происходит исключительно после подписания и регистрации ДДУ.

Прием-передача жилья по акту

После подписания ДДУ пройдет немалый срок до окончания строительства, но в любом случае он должен быть указан в договоре.

Далее БТИ изготовит техническую документацию на помещение и только после этого квартиру можно принимать.

Данная процедура достаточно серьезная и скрупулезная, нужно все тщательно осмотреть на соответствие указанным параметрам в ДДУ и проверить функционирование коммуникаций, если что-то неисправно или недоделано, необходимо указать в акте и потребовать исправление оплошностей.

Только после полного исправления ошибок подписывать документ.

Подписывая акт, покупатель становится владельцем жилья, получает ключи и берет на себя ответственность по оплате всех текущих расходов, связанных с содержанием квартиры.

Оформление квартиры

Потребуется пару месяцев для реализации этой задачи, придется собрать нужный пакет документов и пройти соответствующую процедуру.

Заселение и прописка

Заселение зачастую происходит против норм законодательства – сразу после получения ключей, и если этот факт уже свершился, то не стоит приступать к ремонту до получения документа на право собственности, так как представители БТИ, которые вновь появятся на пороге, могут отказаться делать документы из-за несоответствия жилья первоначальным записям.

Важно: согласно правилам заселяться нужно после получения правоустанавливающих документов.

После получения свидетельства на квартиру можно сразу преступить к прописке в ней.

Для этого необходимо пройти стандартную процедуру на основании имеющегося документа в УФМС, при этом следует подать документы:

• Паспорт;
• Заявление на выписку с прежнего места регистрации;
• Правоустанавливающую документацию;
• Заявление на регистрацию.

Что делать после покупки квартиры в новостройке? Ответ содержится в этой статье.

Образец договора долевого участия.

Документы застройщика

Чтобы все было гладко и успешно необходимо предоставить покупателю:

• Паспорт;
• Согласие второй половинки, если покупатель семейная пара;
• Кредитный договор при ипотеке.

Застройщик для подписания договора предоставляет:

• Учредительные документы;
• Свидетельство о постановке на учет;
• Свидетельство о регистрации;
• Финансовые отчеты за последние 3 года;
• Реквизиты для выполнения платежа.

Важно: в ходе заключения сделки могут потребоваться и прочие документы, к примеру:

• Разрешение на строительство;
• Декларация;
• Правоустанавливающие документы на землю;
• Заявления обеих сторон.

Как избежать мошенничества

Чтобы не попасться в лапы аферистов:

• Не следует спешить и верить на слово застройщику;
• Не жалеть денег хотя бы на консультацию у профильного юриста, который всегда детально изложит план действий;
• Детально изучать всю документацию, которой владеет застройщик, а если он отказывается что-либо предоставить вообще уходить;
• Заниматься какой-либо перепланировкой до получения свидетельства на право собственности;
• Четко себе представлять, что обмеры БТИ изменяют начальную площадь жилья.

Правила экономии

Чтобы купить одно- двухкомнатную квартиру дешевле можно прибегнуть к некоторым хитростям и стратегиям.

Как торговаться при покупке квартиры в новостройке вы можете узнать здесь.

Комплексный подход

Например, в 2010 году квадратный метр в первом котловане ЖК «Новокуркино» стоил 80 000 рублей, а уже через год в последующем здании 89 000 рублей, и это объяснимо ведь с ростом популярности добросовестного застройщика растут и цены на жилье.

Поэтажное удорожание

Опять-таки цена дома на этапе котлована значительно дешевле далее половина удорожания происходит с ростом этажей, а вторая на этапе сдачи дома в эксплуатацию, при этом подорожание может быть достаточно большим.

Например, компания «Домостроитель» возводя объект, зафиксировала подъем цены на 63% – на этапе котлована квадратный метр стоил 63 000 рублей, а на этапе сдачи в эксплуатацию 89 000 рублей.

Отказ от отделки

Если отказаться даже от классической отделки, предлагаемой застройщиком для квартир эконом-класса можно сэкономить от 11 до 30%.

Особенности покупки квартиры с отделкой

На сегодня рынок строительства предлагает квартиры с 4-я видами отделки:

• Черновая – удорожает жилье на 2- 3%;
• Предчистовая;
• Чистовая отделка – квартира дорожает на 15%;
• «Под ключ» – и квартира дорожает сразу на 30%.

При этом под ключ квартиры предлагаются только в элитных домах, а с чистовой отделкой в домах эконом и бизнес классов.

Чтобы приобретение такой квартиры не принесло сюрпризов необходимо знать некоторые особенности.

Изначально нужно:

• Указать в договоре все особенности отделки вплоть до фактуры и цвета материала;
• Во время приема оценить качество отделки и внести свои замечания;
• При этом застройщик может снизить цену или устранить неполадки своими силами;
• Если предусмотрена только черновая отделка, то эти условия в подробностях необходимо прописать в договоре.

У покупки квартиры с отделкой существует несколько недостатков:

• Срок получения ключей удлиняется на пару месяцев;
• Заказать желаемую отделку не всегда получится;
• Если в течение года дом просядет, то придется делать новый ремонт уже самостоятельно.

Заключение

Квартира в новостройке это новое, светлое жилье с использованием современных материалов, но к такой покупке следует подходить со знанием всех тонкостей оформления сделки.

На что следует обращать внимание при осмотре квартиры под чистовую отделку в новостройках вы можете узнать тут: