Доля (часть) классифицируется с правовой, экономической и финансовой «точки зрения», как часть финансово-материальных средств в денежном эквиваленте, вложенная не менее 2-мя людьми для создания предприятия, покупки недвижимости или строительства объекта.

Дольщиками могут выступать физические лица, предприниматели и юридические предприятия. Цель совместных вложений – для личного использования или для получения прибыли.

Что нужно знать о долевом строительстве?

Участие в долевом строительстве

Большое распространение получило долевое строительство, зародившееся в Аргентине, как способ строительства жилья за счет средств потенциальных покупателей квартир.

«Усовершенствованный и модернизированный» в европейских странах, этот метод широко применяется в России, где нехватка жилья просто зашкаливает. Компании-застройщики или инвесторы привлекают финансовые вложения физических лиц для строительства будущих квартир. Дольщики фактически за свои деньги строят свое жилье с помощью девелоперов.

Участники долевых отношений

Как в любых договорных отношениях в процессе долевого участия существуют 2 стороны:

• дольщик
• застройщик

Дольщик и застройщик заключают между собой договор, по которому дольщик передает определенную сумму для строительства объекта недвижимости, а застройщик – возводит объект, вводит его в эксплуатацию, а затем по акту передает объект дольщику.

Причем строительство и ввод объекта предусматривает полное документальное сопровождение строительства:

• выделение земельного участка под застройку
• строительство объекта в соответствии с нормами и правилами
• подключение коммуникаций, утвержденное коммунальными службами и ответственными организациями
• ввод объекта в эксплуатацию, с подписанием комиссией соответствующего акта о приемке

Только при наличии такого акта со всем пакетом подписанных разрешений согласований, строительство объекта можно считать завершенным. Завершенный объект передается в пользование дольщику.

Дольщики в России

Большое количество россиян, нуждающихся в жилье, готовы стать дольщиками, и строить многоэтажные жилые дома в перспективе стать владельцами новых современных квартир. Но не так все просто происходит на практике, как описывается на бумаге.

Хорошо поставленная реклама застройщиков для привлечения инвестиций: невысокие цены, современная планировка, быстрое строительство – все это привлекает тысячи потенциальных вкладчиков в строительство многоэтажек.

Как выбрать квартиру в новостройке и на что необходимо обратить внимание при покупке жилья на первичном рынке — читайте по ссылке.

Привлекая многомиллионные инвестиции, не все компании застройщики четко выполняют условия подписанного договора. Как показывает практика, самое распространенное нарушение условий договора – это несоблюдение срока сдачи объекта.

Дата новоселья, определенная дольщиком, может откладываться на месяцы, а то и годы. А как же деньги, вложенные в строительство? Ведь положив их на депозит в банке, «квартирный инвестор» мог бы получать банковские проценты? Тем более что скрытая инфляция потихоньку обесценивает финансы.

Банкротство застройщика при долевом строительстве: что делать и как сохранить свои деньги? Узнайте в этой статье.

Особенности долевого строительства в России.

Как воздействовать на нерадивого застройщика?

При нарушении срока передачи объекта недвижимости дольщик имеет право потребовать от застройщика выплаты неустойки. Причем Закон РФ № 214-ФЗ от 30.12.2004 г. предусматривает сумму неустойки в двойном размере, если дольщик является гражданским лицом.

В соответствии с законодательством, при несвоевременной сдачи объекта, застройщик несет ответственность, начиная со следующего после истечения даты передачи объекта. Чтобы избежать ответственности и не нести финансовые «потери», застройщик предлагает дольщикам подписать дополнительное соглашение.

Дополнительное соглашение отменяет предыдущие условия договора и делает законными внесенные изменения. Обычно в дополнительном соглашении переносят сроки сдачи объекта или делают менее «жесткими» условия основного договора. Но законодательство РФ не обязывает дольщика подписывать дополнительное соглашение с застройщиком.

После подписания дополнительного соглашения, предыдущие условия договора считаются недействительными, и оспаривать в суде их нарушение со стороны компании застройщика будет невозможно.

При подписании основного договора, отдельным пунктом необходимо предусмотреть выплату неустойки в случае несвоевременного сдачи объекта. При отсутствии в договоре такого пункта, необходимо настоять на его включение в договор.

Наличие в договоре пункта о неустойке в связи с несвоевременной сдачей объекта позволит дольщику обратиться в суд с исковым заявлением.

Что нужно знать при покупке квартиры в новостройке у застройщика и жилья на вторичном рынке, вы можете узнать тут.

Действия дольщика по защите своих прав

Понимая, что сроки сдачи объекта затягиваются, дольщик может предпринять следующие меры:

• ждать окончания строительства и получения своей части в объекте
• обратиться в суд с исковым заявлением о возмещении неустойки

Наиболее распространенные исковые требования, направляемые в суд

• Взыскание неустойки по учетной ставке рефинансирования.
• Возмещение морального ущерба.
• Взыскание за нарушение прав потребителя.
• Компенсация издержек на содержание арендованной квартиры.

Как взыскать неустойку с застройщика?

Процедура взыскания неустойки или других сумм компенсаций выполняется в досудебном или судебном порядке.

Механизм досудебного возмещения может быть определен отдельным пунктом договора, и выполняется в определенной последовательности:

• Подготовка документов, подтверждающих договорные отношения между застройщиком и дольщиком и нарушения условий договора со стороны застройщика.
• Расчет суммы неустойки и дополнительных издержек в соответствии с юридическими нормами.
• Направление письменного предложения застройщику о выплате неустойки в добровольном порядке.

Взыскание неустойки по договору долевого участия: судебная практика

Любое обращение в суд с исковым заявлением предусматривает принудительное взыскание денежных средств. Подача искового заявления предусматривает определенные этапы процесса:

1.Подготовительный этап

Предусматривает подготовку пакета документов, прилагаемых к исковому заявлению.

Составление искового заявления предпочтительно предоставить профессиональному юристу, который грамотно обоснует сумму требуемого возмещения. Сумма, указанная в исковом заявлении может содержать не только пеню за несвоевременную сдачу объекта, но и дополнительные расходы, связанные с арендой съемного жилья, а также предстоящие судебные издержки.

2.Подача искового заявления в суд

На этом этапе проходит судебное рассмотрение искового заявления и принимается решение, которое обязательно для исполнения. По решению суда сумма заявленного ущерба может быть уменьшена, если суд сочтет ее завышенной или неправомерной.

3.Возбуждение исполнительного производства

По исполнительному листу в соответствии с судебным решением с застройщика взыскивается сумма в пользу дольщика.

Как узаконить перепланировку квартиры через суд и какие документы для этого потребуются, вы можете узнать здесь.

Как взыскать неустойку с застройщика?

Как рассчитать неустойку по договору долевого участия?

Учетная ставка рефинансирования на 2015 г., применяемая в расчете суммы неустойки, составляет 8,25 % в год, по решению Центрального Банка России (Постановление № 2758-У).

Формула расчета неустойки по договору долевого участия

1.Расчет неустойки по договору долевого участия для предпринимателей и юридических предприятий

СУММА _{неустойки} = Σ _{договора} х ( 8,25 : 100 ) х 1 : 300 х N_дней,

где

8,25 : 100 – ставка рефинансирования 8,25%

1 : 300 – установленная ставка неустойки 1/300 в день

N– количество дней просрочки

Например, просрочка сдачи помещения офиса юридическому лицу составляет 245 дней, а стоимость объекта по договору – 12 млн. 453 тысячи руб.

Расчет неустойки: 12 453 000 х 8,25 : 100 х 1 : 300 х 245 = 839 021 руб.

2.Расчет неустойки по договору долевого участия для физических лиц

СУММА _{неустойки} = Σ _{договора} х ( 8,25 : 100 ) х 1 : 300 х 2 х N_дней,

где

8,25 : 100 – ставка рефинансирования 8,25%

1 : 300 х 2 – удвоенная установленная ставка неустойки 1/300 в день

N– количество дней просрочки

Например, просрочка сдачи квартиры составляет 3 месяца или 92 дня, а ее стоимость по договору – 4 млн. 217 тысячи руб.

Расчет неустойки: 4 217 000 х 8,25 : 100 х 1 : 300 х 2 х 92 = 213 380 руб.

Ставка неустойки за несвоевременную сдачу объекта для физического лица увеличивается вдвое, и на примере видно, что только за 3 месяца нарушения условия договора, сумма неустойки получается весьма значительной, и составляет примерно 5,1 % процента от всей стоимости объекта.

Узнать, что такое договор аванса при покупке квартиры и скачать его образец, вы можете в материалах нашей новой публикации.

Особенности взыскания неустойки по договору долевого участия

При вынесении судебного решения сумма неустойки может быть значительно снижена. Чтобы отстоять свои права в суде и получить компенсацию в полном объеме, «обманутым» дольщикам необходима помощь квалифицированных опытных юристов.

Как взыскать неустойку с застройщика через суд? Смотрите следующее видео с комментариями адвоката: