Новые квартиры на отечественном рынке недвижимости становятся все дороже и дороже, поэтому в моду входит кооперативное строительство. Покупка квартир, находящихся на начальном этапе строительства гораздо выгоднее, но в этом случае участники долевого строительства (так называемые дольщики) рискуют остаться ни с чем. 

Что будет при банкротстве компании-застройщика?

В двух словах, банкротство застройщика при долевом строительстве – это потеря взносов всех участников кооператива. Дольщики, положившиеся на ненадежную строительную компанию, называют себя обманутыми, ведь желанные квартиры им в собственность никто не передал.

К сожалению, не всегда причиной остановки строительства становится мошенническая схема; компания могла просто-напросто разориться на этапе строительства.

Если застройщик ликвидирован, как защищены права дольщиков на законодательном уровне?

В 2004 году вышел законопроект под номером 214, который защищает интересы всех вкладчиков, заключивших специальный договор долевого строительства. Этот договор, согласно правкам в законе 2012 года, позволяет обманутым вкладчикам вернуть свои взносы при несоблюдении застройщиком строгих пунктов договора.

Мы рекомендуем обратиться в Росреестр и заключить такой договор перед тем, как будет оплачена квартира, находящаяся в процессе строительства. 

Многие компании пытаются уговорить вкладчиков не составлять этот договор и положиться на иллюзорные гарантии застройщика. Они предлагают хитроумные и сомнительные схемы сотрудничества якобы для пущей выгодности сделки. Ни в коем случае не работайте с подобными компаниями без готового договора долевого строительства.

Имеют место случаи, когда компания-застройщик работает по допустимой схеме и придерживается пунктов договора, а дольщики заблаговременно подготовили договора.

Но в один момент все может обрушиться, когда компания становится банкротом прямо посреди стройки. Компания начинает распродавать недвижимость через аукцион и возвращать средства вкладчиков, однако те уже не так заинтересованы в деньгах, как в недвижимости.

Как правильно составить договор дарения квартиры и какие документы для этого необходимы  — читайте в материалах этой публикации.

Образец договора долевого участия в строительстве.

Преимущества Закона 214-ФЗ для вкладчиков

Благодаря законопроекту, принятому 15 августа 2011 года, обманутые вкладчики вправе требовать с компании-банкрота не только утраченные средства, но и купленную недвижимость.

Независимо от того, в каком состоянии находится жилплощадь, она передается в собственность дольщикам, и те самостоятельно занимаются ее обустройством.

Процедура банкротства застройщика при долевом строительстве

Глава №7 закона о банкротстве был принят в условиях непонятной спешки, что привело к появлению множества противоречий. Именно поэтому обращение дольщиков в суд при банкротстве застройщика может затянуться на неопределенные сроки только потому, что законодательство не предлагает конкретной последовательности действий в таких случаях.

При объявлении банкротства компании формируется единый реестр кредиторов, в который включаются денежные требования по выплате задолженности компании. Неудивительно, ведь иных требований при банкротстве быть не может.

Существует другой ряд кредиторов, требующих выплаты, не касающиеся заработной платы работников и возмещения вреда вкладчикам, поэтому формируется вторая очередь реестра. Финансовые требования второй очереди будут удовлетворены лишь после выплат работникам и дольщикам.

Третий реестр формируется самими вкладчиками, требующими не финансового возмещения, а передачи недвижимости в их собственность. Сюда включаются сведения о тех жилых помещениях, которые компания-застройщик обязана была передать вкладчикам.

Банкротство застройщика при долевом строительстве как таковое не может быть самопроизвольно провозглашено компанией-должником: для этого существуют специальные процедуры.

Для того чтобы компания обязалась выплатить свои задолженности участникам строительства, проводится два вида инициации банкротства:

• «Первичная» инициация
• «Вторичная» инициация

Схема-памятка для вкладчиков при банкротстве застройщика.

Первичная инициация

В ходе первичной инициации уполномоченный орган (федеральная налоговая служба) или кредитор подает в суд заявление с просьбой объявить разорившегося застройщика банкротом.

С другой стороны как и кредиторы, так и уполномоченные органы совершенно не заинтересованы в том, чтобы признавать компанию банкротом. От этой процедуры выигрывают лишь вкладчики, требующие у банкрота не денежного возмещения, а передачу жилплощади в их собственность.

Сами кредиторы, заинтересованы в финансовой компенсации, автоматически переводятся в третий реестр (очередь). В этом случае задолженность компании перед кредиторами будет погашена в последнюю очередь.

Здесь-то и раскрывается вся суть «сырого» и недоработанного Федерального Закона о банкротстве. Получается так, что подать заявление в суд могут лишь те кредиторы, которые в этом не заинтересованы. И напротив, обманутые участники строительства, заинтересованные в получении недвижимости, не имеют права обращаться в суд по этому вопросу.

При этом суд может пребывать в определенном замешательстве при получении подобного заявления. Нужны ли определенные доказательства того, чтобы признать застройщика банкротом?

И наоборот, является ли эта компания застройщиком, обещающим передачу недвижимости в собственность участникам строительства. Нужно ли суду поверить на слово, либо проверять каждое слово из этого заявления? Закон этого не предусматривает.

Вторичная инициация

Вторичная инициация являет собой принятие решения арбитражным судом после подачи ходатайства о банкротстве заинтересованным лицом.

Эта процедура больше поможет тем, кто заинтересован в получении недвижимости от компании-застройщика. Получается так, что в ходе первичной инициации кредиторы, имеющие денежные претензии, добиваются своего лишь в последнюю очередь.

Заявить то самое ходатайство о применении 7 параграфа закона о банкротстве долевые участники строительства просто не имеют права. Согласно закону, участвовать в деле о банкротстве могут следующие лица: уполномоченные органы, арбитражный управляющий, кредиторы с денежными претензиями и сам должник. К сожалению, вкладчики в этот список не включены.

Единственный способ подать ходатайство долевыми участниками строительства – это предъявить свои требования по включению себя в ряд кредиторов до того момента, как будет рассмотрено дело должника.

По истечению 30 дней наблюдения над должником (согласно 71 статье закона о банкротстве) подавать ходатайство может лишь тот вкладчик, который включил себя в список кредиторов реестра.

Схема: Как правильно составить договор долевого участия в строительстве?

Банкротство застройщика при долевом строительстве: что делать вкладчикам?

Для того, чтобы запросить компенсацию у обанкротившегося застройщика, необходимо юридически установить факт разорения (оба способа вы уже знаете). После этого необходимо поставить четкие условия передачи денежной компенсации или недвижимости в собственность вкладчиков.

Согласно 214 Федеральному Закону о защите прав участников долевого строительства, компания обязана возместить ущерб только при строительстве жилого многоквартирного дома, когда в кооперативном строительстве участвует много дольщиков. В противном случае, даже компания-банкрот не обязана выплачивать компенсации вкладчикам.

Какую квартиру лучше купить: вторичку или новостройку — вы можете узнать в следующей подробной статье.

Заключение

Надеемся, что судебная практика совместно с работой Государственной думы внесут четкие положения в закон о банкротстве застройщика при долевом строительстве. На деле существует много противоречий, значительно усложняет жизнь всем участникам долевого строительства.

Судебная практика по оспариванию договора дарения квартиры — тут.

Больше информации о судебном порядке рассмотрения подобных споров и подсудности дел о признании права на квартиру при банкротстве застройщика, вы можете получить в этом видео: