Согласно законам нашей страны любые доходы граждан облагаются налогом в пользу государства и подлежат обязательному декларированию. Не является исключением и прибыль от продажи или сдачи в наем жилого помещения. Размер налога на сдачу жилья в аренду и правила его уплаты определяются Налоговым Кодексом России. 

Особенности уплаты НДФЛ при аренде помещения у физического лица

Российские законы позволяют сдавать жилье и получать от этого прибыль, не становясь на учет в качестве предпринимателя. Но иногда получение этого статуса выгодно нанимателю, так как с его помощью можно значительно снизить налоговые платежи.

Налог при сдаче квартиры в аренду, уплачиваемый физическим лицом

В соответствии с положениями 224 статьи НК РФ ставка НДФЛ при сдаче квартиры в аренду составляет:

• 30 % от полученного дохода для нерезидентов РФ;
• 13% – для резидентов РФ.

Российскими резидентами признаются лица, прожившие на ее территории не меньше 183 дней в течение периода в двенадцать месяцев.

Собственник сдающейся квартиры должен не позже 30 апреля уведомить государство о получении прибыли, подав декларацию в ИФСН по месту прописки. Указанный в ней налог на сдачу жилья в аренду оплачивают до 15 июня.

В случае заключения договора аренды с организацией, обязанность удержания налога с владельца квартиры и его перечисление в бюджет государства переходит на юридическое лицо, являющейся арендатором.

Как и любой плательщик НДФЛ, наймодатель имеет право на снижение облагаемого налогом дохода в следующих случаях:

• оплата обучения детей или самого себя в образовательных учреждениях, обладающих действующей государственной лицензией;
• оплата дорогостоящего лечения или приобретение медицинских препаратов.

Размер социального вычета равен сумме потраченных средств, не превышающих 120 000 р.

Способы уплаты налогов предпринимателями

В отличие от физического лица, у предпринимателя существует возможность выбора из нескольких способов расчета налогов.

При получении прибыли от сдачи квартиры в наем чаще всего используют следующие из них:

• упрощенная система налогообложения (УСН) со ставкой 6% от полученного дохода;
• приобретение патента, цена которого различается в зависимости от места нахождения недвижимости и составляет 6% от определенного муниципалитетом потенциального дохода, например, при его покупке для сдачи квартиры площадью около 50 кв. м. в центре Москвы придется заплатить 45 000 р. в год.

Помимо налогов при сдаче квартиры в аренду индивидуальный предприниматель обязан вносить страховые платежи в различные бюджетные фонды.

Их размер зависит от установленной государственными органами минимальной оплаты труда, и на 2016 год составляет 22 260 р. Взносы необходимо перечислить до конца года.

При использовании упрощенной системы возможно уменьшение налога на размер перечисленных в бюджетные фонды страховых платежей. Для этого к декларации о доходах прикладывают квитанции об их оплате.

При патентной системе предприниматели освобождены от декларирования доходов. Патент приобретается не менее чем за 10 суток до начала получения прибыли.

При этом 30% его стоимости оплачивается в течение 90 суток со дня начала действия документа, а оставшаяся часть – не позже его окончания. Существенным минусом применения патента является невозможность уменьшения его цены на размер выплаченных страховых взносов.

Порядок уплаты налога при сдаче квартиры в аренду

Расчет НДФЛ при продаже жилой недвижимости

207 статья НК РФ освобождает и от декларирования дохода, и от уплаты налога с него продавцов квартир, которые владели ими более 3 лет.

Как правило, срок владения исчисляется со дня регистрации права в государственных органах. Но существует ряд исключений, при которых этот период начинается раньше даты оформления свидетельства о собственности.

Например:

• получение недвижимости по наследству (согласно ст. 1152 ГК РФ имущество принадлежит наследнику с даты смерти оставившего его человека);
• приобретение квартиры в кооперативном доме (право собственности возникает в день окончательной выплаты пая);
• изменение доли в жилом помещении (право собственности при этом не прекращалось, поэтому началом владения является дата приобретения первоначальной части);
• покупка объекта недвижимости в не достроенном доме (срок владения начинается с момента подписания участниками сделки акта приема-передачи).

Действие 207 статьи Налогового Кодекса не распространяется на нерезидентов РФ. Они должны перечислить государству 30 % от стоимости недвижимого имущества независимо от даты его получения.

При реализации объектов жилой недвижимости, находившихся в собственности менее установленного законом срока, размер платежей можно снизить двумя способами:

• Применение имущественного вычета, равного 1 млн р. При его использовании налогом облагается только доход, превышающий эту сумму. Воспользоваться им можно только раз в год.
• Уменьшение налогооблагаемого дохода на размер понесенных расходов во время приобретения квартиры. Например, при продаже недвижимости, купленной за 2 млн. р., по цене 3 млн р., налоговый платеж составит 13 % от 1 млн р. Кроме того, учитываются и затраты на ремонт или строительство объекта недвижимости.

Помимо этого, при приобретении нового жилья в том же году, налогооблагаемый доход от продажи старого можно уменьшить на размер имущественного вычета, предоставляемый государством при улучшении жилищных условий.

Согласно действующему Налоговому Кодексу он составляет 2 млн р. Получение такого вычета возможно только один раз.

При реализации жилой недвижимости, находящейся в долевой собственности, каждый совладелец оплачивает налог от своей части полученных денег.

Для получения совладельцами вычета в полном размере продажу каждой доли оформляют отдельным договором. При несоблюдении этого правила, каждый из них сможет получить только часть вычета пропорциональную своей доли.

НДФЛ при сдаче квартиры в аренду

Изменение норм Налогового Кодекса в 2016 году

С начала 2016 года начинает действовать часть статей Федерального Закона №382, значительно ужесточающих правила предоставления вычетов при продаже недвижимости.

Согласно им увеличивается срок владения квартирой, после истечения которого владелец освобождается от налогов при его реализации, до 5 лет.

Не попадают под действие этих норм только обладатели следующих категорий жилья:

• полученного по наследству или по дарственной от близких родственников или членов семьи;
• право собственности на которое появилось в результате исполнения договора ренты;
• приобретенного путем приватизации.

У них остается освобождение от налога при продаже недвижимости, приобретенной более 3 лет назад.

Кроме того, этот закон призван прекратить широко распространившуюся в настоящее время практику сокрытия налогооблагаемых доходов путем декларирования заниженной цены, не превышающей 1 млн р. 

Согласно ему, полученный от реализации квартиры доход не может быть ниже 70% от ее стоимости, определенной государственным кадастром. При декларировании меньшей прибыли налог будет рассчитываться с полной кадастровой стоимости жилого помещения.

Закон предоставляет местным органам власти возможность уменьшения срока, владения, необходимого для освобождения от НДФЛ, и увеличения понижающего кадастровую стоимость коэффициента.

Но на сегодняшний день ни в одном регионе России они этим правом не воспользовались.

Порядок подачи декларации

Продавец недвижимости, владеющей ей менее определенного законом срока, должен до 30 апреля следующего за заключением сделки года сообщить в налоговые органы о получении прибыли, даже если налогооблагаемая база меньше ноля.

Документы

• заполненная по форме 3-НДФЛ декларация о доходах;
• копия общегражданского паспорта;
• свидетельство о получении ИНН;
• договор купли-продажи;
• письменное подтверждение размера полученных доходов (например, расписка от покупателей или справка из банка о поступление денег);
• письменное заявление с просьбой о предоставлении вычета (при необходимости).

Помимо этих бумаг, для уменьшения налогооблагаемой прибыли на расходы, понесенные при приобретении квартиры, необходимо предоставить их письменное подтверждение.

После проверки документов сотрудниками налоговых органов, продавец недвижимости получает квитанцию с указанием размера платежа и реквизитов для его перечисления. Оплату необходимо произвести до 15 июня текущего года.

Образец налоговой декларации формы 3-НДФЛ

Ответственность за нарушение сроков уплаты НДФЛ

При наличии прибыли и от продажи недвижимости, и от сдачи ее в аренду за несоблюдение требований налогового законодательства предусмотрено наказание.

Уклонение от уплаты НДФЛ карается штрафом, размер которого определен в статье 122 Налогового Кодекса нашей страны и составляет до 4 % от суммы налога.

Несвоевременная подача налоговой декларации также обязательно повлечет за собой наложение штрафа. В настоящий момент он составляет 1000 р.

Если доход больше 1 млн р. в год, то налоговые органы наложат денежное взыскание, размер которого составляет 5% от общего размера налога за каждый просроченный месяц.

Стоимость недвижимости в большинстве городов нашей страны очень велика, поэтому даже уменьшение налога, подлежащего уплате при ее реализации, всего лишь на 1% приведет к значительной экономии средств.

Сделать это, не нарушив закон, поможет грамотное применение нужных положений Налогового Кодекса нашей страны.

Налог на сдачу жилья аренду — советы профессионального адвоката в следующем видео: