Многоквартирный дом требует особого отношения и управления. Серьезная забота о благоустроенности быта жильцов и комфортного проживания ведет к процветанию и благополучию многоэтажек. Кто занимается непосредственным управлением многоквартирных домов и в чем заключается такая деятельность? Ответы на такие вопросы должен знать каждый, живущий в многоэтажном доме.

Что такое непосредственное управление многоквартирным домом

По состоянию на 2017 год непосредственное управление может иметь место в домах, где квартир не больше 16. Все остальные многоэтажки современного типа с количеством квартир больше 16 управляются, согласно Жилищному кодексу РФ: 

• жилищным кооперативом (ЖК);
• товариществом собственников жилья (ТСЖ);
• по договору с управляющей компанией (УК).

В 2015 году были внесены поправки в Жилищный кодекс (ФЗ № 225).

Обычно, при непосредственном управлении, жильцами выбирается один представитель (управляющий домом), который решает все вопросы по капитальному ремонту, водоснабжению, электро- и газоснабжению в соответствующих организациях. Управдом:

• представляет интересы жильцов;
• проводит собрания и информирует обо всех вопросах проживающих в доме;
• вопросы благоустройства территории так же относятся к его введению;
• сбор средств и другие организационные вопросы решаются сообща всеми жильцами, а ответственным за все мероприятия в итоге оказывается управдом.

Плюсы и минусы непосредственного управления многоэтажным домом рассмотрены в этом видео:

Какие достоинства и недостатки у непосредственной формы управления

По сравнению с ТСЖ, такая форма управления более открытая и не допускает перерасхода средств жильцов, которые доверяют свои деньги руководству товарищества.

Непосредственное управление дает возможность жильцам самим оплачивать все коммунальные  и другие расходы и контролировать свой бюджет.

Плюсы непосредственного управления многоквартирным домом:

1. Каждый собственник квартиры в доме перезаключает договор по оплате услуг жилищно-коммунального хозяйства. С этого момента все расходы собственниками контролируются. Это позволяет исключит долги, которые может собрать, например, Управляющая компания.
2. Каждый хозяин квартиры будет получать свой собственный счет, квитанцию об оплате, именно ту, которая отражает показания счетчиков. В отличие от, например ТСЖ, когда суммы платежей проходят через руководство товарищества, никто не припишет лишние рубли к оплатной квитанции.
3. Задолженности по квартплатам одних жильцов никоим образом не отражается на других собственниках квартир. Каждый сам несет ответственность за свои платежи и расходы.
4. Все вопросы по организации и благоустройстве общих помещений, лестничных пролетов и двора решаются вместе, сообща, а расходы делятся по согласованию поровну между жильцами.
5. Что касается ремонтных работ относительно дома, то жильцы сами выбирают компанию, подписывают договор и принимают работу.
   Важно при подписании договора внимательно изучить его, проверить соответствие даты приема работы, качества выполняемых работ и условий гарантии, оплаты. Если есть сомнения или среди жильцов нет граждан с юридическим образованием, лучше проконсультироваться с юристами.
6. Все вопросы, если они интересуют половину жильцов, решает управдом в соответствующих инстанциях, как уполномоченный представитель дома.

Общее собрание собственников как орган управления многоквартирным домом.

Есть ли минусы

Минусы непосредственного управления:

1. Каждый может участвовать в благоустройстве дома и двора исключительно по своему желанию. Любой сбор денег на какие-либо нововведения – сугубо добровольное дело. Если половина жильцов хочет засадить двор деревьями, а вторая не считает это важным, то сумму на покупку саженцев могут сдать только желающие.
2. Управдом – должность не оплачиваемая. Общественник, энергичный человек, решающий вопросы и, хотя бы слегка, умеющий общаться в инстанциях, который захочет взять на себя такую обязанность, есть не в каждом доме. В таких случаях жильцы ищут человека со стороны, не проживающего в доме, которому готовы доверить эту ответственную ношу.
3. Существует проблема, когда жильцы, в силу незнания, не могут правильно определиться с компаниями – поставщиками коммунальных услуг. В этом случае рекомендуется объединиться и посоветоваться в нескольких инстанциях, чтобы вдруг не оказаться без горячей воды, например.
4. В каждой квартире сам хозяин оплачивает коммунальные услуги. Но, управдом (обычно он сам) должен проверять квитанции по оплате в каждой квартире, чтобы платежи были сделаны вовремя.
5. С момента перехода на непосредственное управление, муниципальная и государственная поддержка канет в лету. Жители дома будут отвечать сами за все траты на дом и прилегающую территорию.
6. Всю ответственность по ведению документации берет на себя управдом. Чтобы избежать связанных с этим недоразумений и обеспечить квоту доверия, он обязан давать ежемесячный отчет о проделанной работе, о расходах общих финансов.
   Обычно, в домах, где квартир меньше 16, жильцы тесно общаются и, если уж они решают выбрать управдома, то этот человек, чаще всего, активный пенсионер, который когда-то занимал руководящую должность или имеет организаторские способности.
   Доверием управдомы дорожат, но со стороны собственников квартир проводится обязательный контроль его работы.
7. По закону, капитальный ремонт в таком доме ложится на плечи самих жильцов. Все расходы они несут сами. Вот здесь, обычно и есть проблема. Так как жильцы, по незнанию, доверяют свои деньги банку на законных условиях. Но по закону, который сейчас несовершенен по отношению к непосредственно управляемым домам, суммы выплат задерживаются и ремонт оттягивается. В других случаях, даже имея деньги на счете, жильцам приходится платить снова из своего кармана. Такие юридические нюансы по отношению к финансированию капитального ремонта необходимо уточнять и обсуждать с юристами до того, как начнутся перечисления на капитальный ремонт.

Как перейти на непосредственное управление

Самое главное – желание. По ЖК РФ, каждый владелец квартир в доме должен быть согласен на такую форму управления.

Объекты управления и формы управления многоквартирным домом.

Собрание может быть очным и заочным. Если жители дома дружны и проявляют инициативу, то собрание состоится очно.

Если небольшой группе или одному лицу – собственнику квартиры в доме, приходит идея и желание превратить дом в непосредственно управляемый, то нужно:

• собрать подписи жильцов, которые поддерживают такую идею;
• организовать собрание (назначить дату, время и место сбора жильцов);
• обдумать ход собрания и составить план (регламент) встречи.

Какими полномочиями обладает совет в многоквартирном доме, а также председатель такого совета — читайте здесь.

На собрании должны решаться вопросы о:

• целесообразности перехода на непосредственное управление;
• в случае положительного решения важно выбрать управдома, который соответствовал бы необходимым требованиям наличия организаторских способностей, порядочности и умения решать вопросы вовремя и в любых инстанциях;
• обычно на выборы приглашается представитель местной администрации. Это законное решение – в большинстве случаев, выбранный на должность управляющего будет общаться непосредственно с представителями административных инстанций. К тому же, чаще всего, приглашенное лицо объясняет как управлять домом, организовывать людей и подыскивать компании по ЖКХ для дома.

Представитель администрации тоже голосует «за» или «против» претендента.

После собрания все должны подписать «Протокол собрания», составленный по стандартной форме. Обычно протоколы содержат:

• дату;
• номер;
• тему;
• план (регламент);
• кто выступал и что говорил (в кратце);
• кто и как голосовал;
• как окончилось голосование;
• чем закончилось собрание;
• какие постановления были вынесены на собрании;
• регламент – кто и чем будет заниматься, согласно решениям, принятым на собрании;
• Ф. И. О. проводящего собрание;
• подписи и расшифровки двоих-троих ведущих собрание и оформляющего протокол.

Как составить договор

На нескольких листах описаны:

• все действующие лица – жильцы, управляющая компания и лицо, уполномоченное ее представлять;
• все данные о многоквартирном доме (адрес, площадь, количество этажей, квартир, практически все, что написано в кадастровом и техпаспорте);
• перечислены термины, которые будут употребляться на протяжении всего документа;
• перечислены все имущество в доме, которое считается общим и действия относительно его благоустройств. Что входит в места общего пользования в многоквартирном доме — читайте тут;
• кто является высшим органов в процессе управления;
• четко прописано во второй части предмет договора;
• какие технические текущие ремонтные работы будут проводиться;
• какие профилактические сезонные ремонтные работы будут проводиться;
• уборка мусора и текущая уборка общих территорий, другие вопросы обеспечения гигиены и санитарного режима для комфорта проживающих в доме;
• третья часть содержит обязанности сторон, а так же их права;
• в четвертой части регламентируются вопросы платежей;
• ответственность сторон и условия расторжения договора содержатся в следующих частях;
• определяются вопросы времени и частоты проведения собраний;
• срок действия договора;
• дату и подписи сторон.

Непосредственное управление многоквартирным домом может быть очень качественным или, наоборот, вызывать недовольство жителей дома.

Поэтому, первый срок лучше заключать на короткий промежуток в год или два. Опыт покажет, насколько такой вид управления подходит именно отдельно взятому вашему многоквартирному дому.

Как работает на практике непосредственная форма управления жильем — смотрите в этом видео: