Как правило, необходимость продать квартиру, обремененную договором ипотечного кредитования, возникает при изменении условий: ухудшении финансового положения заемщика, изменении состава семьи и необходимости расширения жилплощади, переезда в другой регион и т. д.

Сделка купли-продажи жилой недвижимости, выступающей в качестве залога, предполагает участие трех лиц: продавец в лице собственника, залогодержатель в лице банка и покупатель, который может иметь намерение приобрести квартиру за счет собственных средств или воспользовавшись заемными средствами, оформив ипотечный кредит.

Зачастую в ипотечном договоре оговариваются условия, ограничивающие свободу действий с недвижимым имуществом, которое служит обеспечением по кредиту, т. е. продать или подарить квартиру собственник может только при получении согласия на совершение сделки от кредитной организации.

Существует несколько вариантов решения вопроса продажи обремененной квартиры.

В статье по ссылке: https://pronovostroyku.ru/yuridicheskie-voprosy/prodazha-kvartiry/osobennosti-sdelki-pri-prodazhe-kvartiry-s-obremeneniem.html содержатся порядок и особенности продаж обремененных ипотекой, арестом, арендой, рентой квартир.
Желаете оформить ипотеку с государственной поддержкой? Читайте о программе ВТБ24 ипотека с господдержкой в нашей новой публикации.

Как продать квартиру, купленную в ипотеку? Такой вопрос возникнет рано или поздно почти у каждого обладателя квартиры, обремененной обязательствами перед банком. Но как же её продать, если долг перед банком еще есть, а реализовать квартиру нужно срочно?

Порядок действий по продаже квартиры в ипотеке

1. В первую очередь собственник должен сообщить банку о своем намерении продать квартиру и получить согласие банка на совершение сделки.
2. При обращении в банк необходимо заявить о решении досрочно погасить ипотечный кредит, желательно, с указанием причины (переезд, изменение финансовых условий и т. д.). Банк, предоставивший средства на покупку квартиру не заинтересован в досрочном погашении кредита, соответственно, и в продаже квартиры, которая находится у него в залоге, однако, образование долга по ипотеке и вовсе противоречит интересам банка, в связи с этим банки, как правило, не препятствуют продаже заложенной квартиры.
3. Поиском покупателя собственник может заниматься самостоятельно или воспользоваться помощью банка, обратившись с просьбой о содействии в продаже квартиры. Единственным минусом в случае оказания содействия банком будет тот факт, что банки предпочитают продавать квартиры с дисконтом, т. е. по цене ниже рыночной, поскольку банк не заинтересован в получении выгоды продавцом.
4. Перед продажей квартиры желательно снять с регистрационного учета всех жильцов, в т. ч. несовершеннолетних детей. Поскольку сделка с обремененной квартирой и так не всегда привлекательна для покупателя, желательно максимально ускорить процесс ее продажи, подготовив заранее те документы и справки, которые возможно. После снятия жильцов с регистрационного учета следует запросить выписку из поквартирной книги.
5. Узаконить перепланировку или переоборудование квартиры, в случае если они имели место.
6. С целью досрочного погашения кредита следует получить от покупателя задаток, равный сумме долга по ипотеке с подписанием соответствующего договора и заверением его у нотариуса. Договор задатка предполагает обязанность собственника продать квартиру покупателю после снятия обременения с квартиры. В случае если сделка совершается при содействии банка – его представители самостоятельно подготавливают документы. Банк также предоставляет ячейку для передачи задатка, направленного на погашение задолженности по кредиту. Если продавец и покупатель самостоятельно составляют договор, то в него, помимо указания наименования договора, даты и места его заключения, реквизитов и подписей сторон, включаются следующие сведения и условия:
   Идентификационные данные на квартиру (адрес, площадь, кадастровый номер и т. д.);
   Срок, в который собственник обязуется продать квартиру;
   Порядок расчетов и сумма сделки. Сумма задатка учитывается как часть общей стоимости квартиры, дальнейшие расчеты ведутся за вычетом этой суммы.
7. После погашения задолженности банк должен предоставить собственнику закладную на квартиру, а также по требованию заемщика предоставить справку об отсутствии задолженности по ипотечному кредиту.

Как правило, при погашении задолженности, банк самостоятельно направляет сведения в Росреестр о снятии обременения. Этот вопрос желательно уточнить в банке и в случае необходимости, обратиться с представителем банка (или доверенностью от банка на заемщика) в офис Росреестра с заявлением об снятии обременения. При себе необходимо иметь:

• Заявление;
• Документ, удостоверяющий личность собственника;
• Документы, удостоверяющие право собственности;
• Справку об отсутствии долга по ипотеке перед банком. Этот документ не является обязательным в случае, если на закладной банк проставит отметку о полном исполнении обязательств с указанием даты;
• Закладную на квартиру.

Регистратор вправе потребовать дополнительные документы, например, может потребоваться акт приема-передачи закладной, уставные документы банкаю, письмо банка «О полном исполнении обязательств» и т. д.

8.Если покупатель намерен получить кредит на оплату оставшейся части стоимости квартиры, необходимо подготовить комплект документов:

• Выписка из ЕГРП;
• Справка об отсутствии долга по коммунальным и иным платежам;
• Выписка из поквартирной книги, содержащая подтверждение, что в квартире отсутствуют зарегистрированные лица;
• Письменное согласие супруга, заверенное у нотариуса, если один или оба участника сделки состоят в браке. Этот документ не относится к числу обязательных, однако, если разрешение у супруга на сделку с недвижимостью не было получено, тот вправе обратиться в суд;
• При необходимости – получить согласие органов опеки.

9.При оформлении ипотечного кредита покупателю потребуется отчет о стоимости объекта недвижимости. Заказать его можно у любого профессионального оценщика, имеющего соответствующую лицензию, однако, желательно выбрать компанию из числа рекомендованных банком, в котором покупатель оформляет ипотеку. Для оценки квартиры потребуются документы:

• Правоудостоверяющие документы на квартиру;
• Паспорт собственника квартиры и лица, заказавшего оценку;
• Поэтажный план с экспликацией, выписка из техпаспорта (можно получить в БТИ).

Оценку квартиры оплачивает покупатель. Заказать оценку может покупатель или продавец, а также банк, выдающий ипотечный кредит, по просьбе покупателя. Оценка обычно проводится в течение 2-3 дней.

10.Покупатель передает комплект документов в банк для одобрения приобретаемой квартиры.
11.Когда покупатель получил одобрение у банка, а также в случае, когда покупатель приобретает жилье на собственные средства, следующим этапом будет оформление и подписание договора.

Содержание договора

• Наименование договора, а также место и дата его заключения;
• Паспортные данные сторон;
• Подробное описание квартиры и ее идентификационные данные (местонахождение, этажность здания, количество комнат, ее кадастровый номер и т. д.);
• В договор, как правило, включается пункт, дающий гарантию продавца на то, что отчуждаемая квартира не является обремененной, права на нее не оспариваются в суде, а также отсутствуют права третьих лиц. В случае, когда в квартире есть зарегистрированные граждане – следует указать их паспортные данные, а также установить срок, в который они обязаны выписаться из квартиры;
• Сроки и порядок выезда владельца из отчуждаемой квартиры;
• Реальная стоимость квартиры и порядок расчетов;
• В договор можно включить пункт с указанием обязательства продавца о погашении долга по коммунальным и иным платежам или условие, гарантирующее отсутствие задолженностей;
• Перечислить в тексте договора все имеющиеся к нему приложения и соглашения.

Целесообразным будет составление передаточного акта, который подписывается сторонами по завершении всех расчетов, в котором можно указать имеющиеся в квартире недостатки, а также включить опись передаваемого с квартирой имущества, если таковое имеется (это может, быть, например, мебель, бытовой кондиционер и т. д.)

12.Сделка купли-продажи жилой недвижимости не подлежит госрегистрации, однако, обязательной будет регистрация права, поэтому после подписания договора, покупатель должен обратиться с комплектом документов в Федеральную регистрационную службу.

Схема перекредитования

Квартиру, обремененную ипотекой, возможно также продать, переоформив кредит на покупателя в качестве нового заемщика. Для смены заемщика по кредиту покупатель должен подписать с кредитной организацией договор о переводе долга на него, т.е. он становится владельцем квартиры и должником по ипотеке. Долг по ипотеке может быть переведен и в другой банк, предоставивший средства покупателю для погашения кредита у первичного кредитора.

Для оформления договора купли-продажи квартиры в ипотеке потребуется собрать пакет соответствующей документации, перечень которой содержится здесь.
Вернуть финансовые средства, потраченные на приобретение квартиры, можно с помощью налогового вычета. Читайте о налоговом вычете при покупке квартиры в ипотеку в подробной пошаговой инструкции.

Порядок расчетов

Существует несколько допустимых варианта расчета за квартиру, однако, порядок расчетов зачастую определяет банк.

1. Наличными через депозитарий банка. При этом сумма, направленная на погашение задолженности, размещается в одной ячейке, а разница между долгом по ипотеке и полной стоимостью квартиры – во второй. Продавцу предоставляется доступ к денежным средствам только после завершения сделки купли-продажи, т. е. после того, как подписаны договор и передаточный акт. Депозитарием банка стороны могут воспользоваться, например, только при передаче задатка, остальную часть суммы покупатель может передать покупателю на любой нейтральной территории. Желательно, чтобы при этом присутствовали свидетели: например, нотариус или риелтор.
2. Возможен перевод денежных средств (частично или полностью) на счет продавца, однако, при таком совершении расчетов стороны приобретают дополнительные риски.
3. Наиболее удобным вариантом расчетов считается расчет через аккредитив: в этом случае денежные средства (разница между полной стоимостью квартиры и задолженностью по ипотеке) помещаются на счет продавца, однако, доступа к счету у продавца нет до исполнения условий, оговоренных сторонами. Таким условием обычно является завершение сделки купли-продажи с подписанием всех документов.

Нюансы

Для продавца существует риск при наличии задолженности по кредиту: залогодержатель может запретить продажу, наложить штраф на собственника квартиры и выставить квартиру на аукцион.
Перед тем как выставить квартиру, находящуюся у банка в залоге, на продажу, следует удостовериться, что ипотечным договором не предусмотрены штрафные санкции за досрочное закрытие кредита, или заблаговременно уточнить у банка сумму штрафа.

Можно обойтись и без получения согласия банка на продажу кредита. То есть сначала собственник получает задаток, гасит задолженность по кредиту, снимает обременение и продает квартиру. В этом случае стоимость продажи квартиры может значительно превышать стоимость ее приобретения. Если долг по ипотеке незначительный, то для погашения задолженности можно воспользоваться материнским капиталом (при наличии такой возможности), а уже после – заниматься продажей квартиры.

Сделка с обремененной недвижимостью довольно рискованна для покупателя, к тому же это процедура довольно сложная и длительная. Для проверки чистоты сделки, составления договоров задатка и купли-продажи, лучше воспользоваться услугами специалистов.

Налоги

Для заемщиков по ипотеке Налоговым Кодексом предусмотрено право получения имущественного вычета на расходы, связанные с выплатой процентов по кредиту, лимит в отношении банковских кредитов установлен в размере трех миллионов рублей. С целью получения вычета следует обратиться в ИФНС по месту регистрации.

Покупатель вместе с правом собственности на квартиру приобретает обязательства по уплате имущественного налога.

Продавец при продаже квартиры согласно Налоговому Кодексу обязан уплатить подоходный налог. Налог не придется платить, если в собственности продавца квартира находилась более трех лет.

Заключение договора купли-продажи квартиры может сопровождаться выплатой задатка. В этой статье вы можете узнать о том, как составляется договор задатка при покупке квартиры и посмотреть его образец.
Многие владельцы недвижимости задаются вопросом: «Как узнать кадастровую стоимость квартиры?». Ответ на этот вопрос вы можете найти в новых материалах.

Как и покупатель, продавец имеет право на получение налогового вычета или он вправе уменьшить налогооблагаемую сумму на сумму понесенных расходов.

Резюме

• Квартиру, обремененную договором ипотечного кредитования, собственник вправе продать, получив согласие кредитора на совершение сделки.
• Покупатель может приобрести квартиру, обремененную ипотекой, за наличный расчет, оформив ипотечный кредит или воспользовавшись схемой рефинансирования.
• По просьбе собственника банк может оказывать содействие в продаже квартиры.
• Все расчеты рекомендуется производить при свидетелях, с получением покупателем расписки от продавца.
• Законодательство РФ обязывает владельца квартиры, при условии, что срок владения не превышает трех лет, уплатить налог в случае продажи недвижимого имущества, а покупатель, приобретая право собственности, становится плательщиком имущественного налога. Покупатель и продавец имеют право получения налогового вычета.