Перекредитование ипотеки в банковской среде носит имя рефинансирования ипотеки и представляет собой получение нового кредита с целью погашения нынешнего. Для этой процедуры, как правило, обращаются в другой банк. 

Право на залог по недвижимости переходит к новому банку. Пока залог находится в стадии переоформления, новым банком устанавливается повышенный процент по кредиту, поскольку займ на это время остается беззалоговым.

После подписания всех необходимых документов заемщик становится клиентом рефинансирующего банка, и процентная ставка становится более выгодной. В данной статье содержится исчерпывающий ответ на вопрос: «Что такое рефинансирование ипотечного кредита?«.

Выгоды перекредитования ипотеки

1. можно изменить валюту кредита;
2. изменить сроки погашения ипотечного кредита. Чем меньше срок – тем меньше переплачивать по ставке, а чем дольше – тем меньше ежемесячный платеж по ипотеке;
3. уменьшается процентная ставка;
4. можно получить сумму кредита, превышающую предыдущую на 70 %. Излишками можно оплатить все действующие потребительские кредиты, которые сами по себе были убыточнее ипотечного.

Важно: заемщику необходимо узнать, существует ли в банке мораторий на преждевременное погашение кредита. Обычно раньше, чем через 12 месяцев, погашать кредит нельзя. Но и по истечении года за досрочное погашение некоторые банки берут 2—5% от размера кредита, что делает рефинансирование ипотеки бессмысленным.

Если же в кредитном договоре сказано о запрете на досрочное погашение, перекредитовка и вовсе не получится.

Любую ли ипотеку можно рефинансировать?

Невозможна перекредитовка ипотеки на помещение в строящемся доме. Недостроенная недвижимость не сможет выступать в качестве залога.

Подводные камни рефинансирования

Законы РФ позволяют уменьшить налоговые платежи в размере процентов, оплачиваемых по целевым кредитам на покупку недвижимости. В случае рефинансирования новый кредит не является целевым, поэтому налоговый вычет не предоставляется, о чем гласит документ ФНС от 25.12.2006.

У рефинансирующих банков могут быть свои «черные списки» организаций, клиентов которых они не хотят принимать. Следует учитывать этот момент в самом начале, дабы избежать опасности бессмысленных затрат на подачу заявки.

После пяти лет оплаты кредита его рефинансирование становится убыточным. Большая часть процентов уже оплачена. Если остаточный размер кредита менее 500000 рублей, перекредитование также перестает быть выгодным.

В 2015 году многие банки приостановили свои программы рефинансирования по причине финансового кризиса в стране.

Как сократить финансовые затраты при перекредитовке?

После получения одобрения на кредит от нового банка можно зайти в свой первый банк и поговорить на тему снижения действующей процентной ставки. Документированное решение кредитного комитета другого банка подтвердит серьезность Ваших намерений по рефинансированию.

Вашему нынешнему банку будет выгоднее понизить процентную ставку, нежели терять клиента. Если маневр удастся, Вы избежите массы ненужных затрат на переоформление. Если не удастся, придется все же воспользоваться услугами нового банка.

Расходы на оформление перекредитования:

• комиссия банка (минимум 1 %);
• оплата услуг ипотечного брокера;
• траты на экспертную оценку недвижимости;
• страхование недвижимости и самого заемщика;
• оплата государственных пошлин.

Выбор банка

Программы рефинансирования ипотеки были запущены во многих банках — в Сбербанке, ВТБ 24, Газпромбанке, Альфа-банке. Выбрать программу перекредитовки в Вашем регионе можно, заполнив специальную форму.

Сократить сроки выбора можно, отправив онлайн-заявки сразу по нескольким адресам. Дождавшись ответа от каждого банка, можете сравнить программы перекредитования между собой и выбрать наилучшую.

Документы для подачи заявления в рефинансирующий банк

Если страховая компания Вашего банка не является партнером нового банка, оплачивается новая страховка. Если компания, оценивавшая залог ипотеки, не имеет аккредитации в новом банке, то придется проводить переоценку жилья.

Если техпаспорт на квартиру еще не просрочен (прошло менее пяти лет), то оценщик может воспользоваться им. Это поможет избежать необходимости обращения в БТИ для переоформления кадастрового паспорта с экспликацией.

К прежнему пакету документов добавляется справка из предыдущего банка о размере оставшегося долга.

Во время ожидания одобрения от нового банка подумайте, каким способом будут перечислены средства из нового банка в первый.

Способ №1: предварительное погашение первого кредита — получение второго кредита под залог какой-либо иной недвижимости. Полученными средствами досрочно оплатить первый кредит.

Способ №2: через закладную. Старому банку делает надпись о передаче на закладной с указанием полного наименования нового банка.

Способ №3: еще одна ипотека. Закон разрешает заложенную недвижимость закладывать вторично.

Способ №4: ипотека с отлагательным условием — договор заключается при условии, что заемщик обязуется оформить ипотеку в определенный срок.

Еще вариант – оплатить услуги ипотечного брокера, который выступит гарантом перед новым банком на период перерегистрации ипотеки. Это целесообразно, если ежеимесячная экономия по кредиту будет не менее 6000 рублей.

Как переоформить?

Снять регистрацию со старой ипотеки и оформить другую можно в регистрационной палате. Необходимо два пакета документов:

а) для прекращения обременения:

• закладную с отметкой;
• заявление.

б) для оформления новой ипотеки:

• заявление;
• договор об ипотеке (3 экз.);
• кредитный договор (+ копия);
• закладную с копией;
• доверенность на заемщика для подачи документов (+ копия);
• доверенность на представителя банка для подачи документов (+ копия);
• две квитанции об оплате госпошлины: от банка и от заемщика — каждая на 500 руб.;
• квитанцию (200 руб.) и заявление на переоформлении свидетельства о праве собственности.

На эти процедуры уходит до пяти дней.

Затем в новый банк передается зарегистрированная закладная. Этим завершается процесс переоформления, а дальше наступает время платить проценты новому банку уже по более выгодной ставке.

При внимании к изменениям рынка ипотечного кредитования и соответствующих расчетах всегда есть возможность сэкономить на ипотеке. А в условиях финансовой неустойчивости это никогда не будет лишним.

Что такое перекредитование ипотеки — узнайте больше в этом видео: