Чтобы купить квартиру в новостройке, покупатель не всегда взаимодействует с самим застройщиком, чаще это происходит через перепродажу жилья.

Обычно на той стадии, когда дом только начинают строить, инвесторы делают вложения в строительство, после чего становятся собственниками. Они могут осуществить переуступку прав собственности за выставленную ими самими сумму.

Что это такое?

Переуступку также называют цессией. И совершается она таким образом:

• Инвестор передает свое право владения недвижимостью, а также и обязанности, установленные им;
• Продавец, или иначе- цедент и тот, кто покупает- цессионарий являются основными участниками цессии. Застройщик часто не принимает участия в данной сделке;
• Так как все права собственника (цедента) передадутся покупателю (цессионарию), то после того, как сделка будет совершена, покупатель уже не будет решать какие-то проблемы непосредственно с цедентом;
• Данная сделка обязательно должна быть заключена до того, как постройка начнет эксплуатироваться.

Какие документы нужны для прописки в квартире? Полный список — по ссылке.

Финансовый вопрос

Цессию невозможно совершить без последующего налога. Его должен платить изначальный собственник. Часто бывает так, что цедент и цессионарий договариваются между собой и платят этот налог вместе.

В цессии обязательно нужно указывать настоящую сумму, так как впоследствии от этого будет зависеть налоговый вычет.

На какие документы стоит обратить особое внимание:

• Обязательно должно присутствовать согласие самого застройщика;
• Права и обязанности, передающиеся от собственника к покупателю должны быть отражены в договоре в полной мере.
• Какие документы должен получить покупатель
• Контракт, в котором будет соглашение на переуступку прав собственности;
• Документы, подтверждающие оплату между цедентом и цессионарием;
• Подтверждение и согласие застройщика в письменной форме;
• Документы и акты, подтверждающие, что документация была выдана;
• Соглашение на цессию.

Документы для приватизации квартиры нужно сдавать в определённый срок. О правилах приватизации вы узнаете из этой статьи.

Схема документооборота по договору цессии.

Оформление договора переуступки права собственности на квартиру

Есть специальный бланк, который необходимо заполнить для совершения цессии. Нужно составить соглашение, в котором должно быть указано, что все стороны проинформированы, а также договор всех трех сторон, где будет прописаны права и обязанности.

Этапы в оформлении:

1. Необходимо проверить все документы, все разрешения. Должны иметься: учредительный документ компании-застройщика, свидетельство о том, что была пройдена государственная регистрация, подтверждения на права собственности, разрешение на постройку, проект строительства.
2. Подготовка к самой сделке. Застройщик получает уведомление о цессии и оформляет согласие. Если строительная компания не была уведомлена о передаче прав собственности, то сделку признают недействительной.
3. Само оформление договора, который впоследствии подпишет государственный регистрирующий орган. Лучше воспользоваться услугами профессиональных юристов. Обязательно должно быть выдано продавцу официальное согласие банка, если квартира находится в ипотеке.
4. Регистрация цессии.

Как выписаться из квартиры, находясь в другом городе? Порядок действий смотрите по ссылке.

Что должно быть указано в договоре цессии?

• Дата и место совершения сделки;
• Паспортные данные каждого участника цессии;
• Дата, когда договор был зарегистрирован;
• Подробное описание собственности;
• Обязанности и права;
• Подписи.

Скачать образец договора цессии можно по этой ссылке.

Образец договора цессии.

Важные нюансы в оформлении документа

Процесс совершения сделки очень важен для всех сторон, поэтому к нему нужно подходить с особой внимательностью и ответственностью:

• Права инвестора как собственника полностью переходят покупателю, без изменения условий. Важно четко указывать обязанности;
• Важно прописывать цену, сроки и какие-либо другие условия;
• Застройщик может выставить плату за то, что он выдал согласие, все это имеет официальный характер.

Покупатель обязательно должен осуществить проверку платежных поручений и квитанций.

В каком случае сделка будет считаться недействительной?

• Долг не был полностью выплачет дольщиком, также это не отражено при оформлении договора;
• Не было предоставлено соглашение компании-застройщика;
• Получение ипотеки без согласия банка.

Выписка из домовой книги может потребоваться при проведении различных процедур. Где взять выписку вы узнаете из этого материала.

О рисках при переуступке прав на новостройку

Главным риском сделки является присутствие в ней третьих лиц в виде банков и застройщиков. Когда берется ипотека, в договоре о кредите прописано, что права на недвижимость не передается, если банк не дал своего согласия.

Цессия считается достаточно безопасной и имеет не слишком большие риски.

Чтобы обезопасить себя, нужно проверить компанию-застройщика на предмет авторитетности и времени ее существования. Стоит проверить всю документацию этой компании.

Специфика сделки

1. Налог, который обязан выплатить цедент;
2. В договоре должна быть отражена реальная сумма;
3. Если недвижимость имеет более одной комнаты, то цессия может совершаться более чем с одним цессионарием.

В чем различия переуступки прав от чистой продажи недвижимости?

В чистой продаже никогда не бывает такого, что покупателю передаются обязанности на оплату и права. Если существуют какие-либо долги, то их будет обязан выплатить покупатель- новый собственник.

При чистой продаже не выдается каких-либо дополнительных актов или документов, но при переуступке новому собственнику должны быть переданы абсолютно все документы, связанные с объектом, в том числе те, которые совершались до сделки.э

Какие документы нужны для продажи квартиры? Полный перечень по ссылке.

Достоинства и недостатки цессии

Большинство сделок на покупку квартиры совершаются именно через договор о переуступке прав собственника.

Большими плюсами сделки является то, что данный процесс может принести неплохую прибыль для продавца. Для покупателя же выгода в том, что квартиру он может приобрести гораздо дешевле, нежели это будет при чистой покупке.

К недостаткам можно отнести достаточные риски, а также важно помнить, что после заключения договора цедент больше не несет какую-либо ответственность и не должен решать различные вопросы. Все вопросы нужно будет решать через строительную компанию.

Пример договора уступки по договору на инвестирование строительства.

Оформление задним числом

Цессия должна быть оформлена до подписания акта приема-передачи недвижимости. Но нередко бывает так, что время между тем, когда был подписан акт приема и оформление прав на квартиру растягивается, проходит более года.

Собственники недвижимости пытаются отдать иному собственнику через договор права, делается это для того, чтобы квартира не существовала просто так долгое время.

Но это сделать невозможно, потому что срок уже истек. Задним числом договор не может быть заключен, так как все документы проходят обязательную государственную регистрацию.

Но есть некий выход, а именно совершается договор с застройщиком на изменение даты в акте приема. В силу того, что в сделке участвуют застройщик и банк, то ими могут быть выдвинуты некие условия, иначе они не подпишут согласие на переоформление прав, в этом случае сделка окажется недействительной.

Как определяется кадастровая стоимость квартиры? Информация есть в данной публикации.

Каждый решает сам, стоит ли оформить договор на уступку прав. Чтобы максимально обеспечить для себя безопасность, покупателю нужно получить самую полную информацию о строительной компании-застройщике, получить все важны документы и проверить их.

Это обезопасит покупателя от проблем с недвижимостью через переуступку прав.

Налогообложение

Налоговый кодекс Российской Федерации говорит о том, что всяких доход, который получает гражданин РФ обязательно облагается налогом. Не будет исключением и договор по переуступке прав на недвижимость в новостройке.

Налог обязан платить дольщик, а высчитывается он из общей суммы. Нередко покупатель и собственник договариваются о том, чтобы выплачивать налог пополам, тогда дольщик уступит в цене квартиры.

Все это должно быть подтверждено и отражено в официальных документах перед тем, как они будут подписаны обеими сторонами.

Подведение кратких итогов по вышеизложенному

• Совершать сделку о переуступке прав можно только до подписания акта приемки-передачи на квартиру, то есть уже после того, как данная недвижимость пройдет через государственную регистрацию;
• Заключать договор о цессии можно заключать только с тем условием, что имеются все необходимые для этого документы;
• Застройщик обязательно должен дать согласие в письменном виде на переуступку прав собственника;
• Договор на переуступку прав должен пройти государственную регистрацию, а также его должен заверить нотариус;
• Не стоит забывать об заключении договора задним числом, поэтому нужно удостовериться в том, что есть все важные документы.

Подробная информация о договоре переуступки права собственности на квартиру есть и в этом видео: