В прошлом приобретатель недвижимости, находящейся на стадии строительства действовал в надежде на честность подрядчика, а это значит, что он практически не имел правовой защиты.

С 2004 года отношения застройщика и клиента получили законодательную базу, благодаря такому регулированию снизилось количество махинаций, и у покупателя появилось больше шансов и гарантий на честность сделки.

Договор долевого участия – что это такое

ДДУ – это аббревиатура договора участия в строительстве, обозначающая инвестирование денег в возведение дома, он заключается в письменной форме между застройщиком и инвестором.

Важно: договор обязательно регистрируется государством, только после этого он считается заключенным.

При подписании данного договора соблюдаются все законные нормы, так как он составляется согласно законодательной базе.

Сам процесс инвестирования происходит только после подписания документа и регистрации в государственных органах.

Законодательная база

Договор долевого участия регулируется несколькими нормативными актами:

• ФЗ 214 играет среди таких законодательных документов ключевую роль;
• Также можно выделить ФЗ 215, 122, 2300-1 и Градостроительный кодекс РФ;
• Кроме этого у застройщика должен иметься документ на разрешение строительства от муниципальных органов.

Важно: застройщик обязан опубликовать в официальных изданиях проектную документацию.

Кроме этого все средства, полученные от вкладчиков, застройщик перед применением страхует согласно требованиям ФЗ 214.

Преимущества и недостатки ДДУ

Среди преимуществ доступно выделить:

• Строгую формулировку договора – четкое описание обязанностей сторон, детальные сведения об объекте и прочее;
• Обязательная государственная регистрация, блокирующая возможность двойной продажи;
• Финансовая ответственность, прописанная в договоре;
• Гарантия качества согласно закону ФЗ-214;
• Выгода приобретения жилья на стадии строительства, что обеспечивает экономию на 30 – 40%;
• Право выбора взноса средств частями или полной суммой, размера площади и ее планировки.

Несмотря на то, что данная схема является самой надежной, у нее существуют и недостатки:

• Документ не защищает вкладчика при банкротстве застройщика при долевом строительстве от последствий;
• Застройщик имеет право в одностороннем порядке регулировать проектную документацию;
• Получение налогового вычета в данном случае реально получить через 3 года после полной передачи квартиры дольщику.

Подводные камни и риски

Вкладывая средства в строительство даже при наличии гарантии в виде договора, инвестор изрядно рискует, так как может произойти:

• Замораживание строительства, а согласно ФЗ 214 инвестор, кредитор 3-й очереди;
• Обременение жилья в результате неисполнения застройщиком обязательств перед банком;
• Двойная продажа, произошедшая до регистрации ДДУ;
• Повышение цены по итогам строительства и сдачи в эксплуатацию жилья;
• Перенесение сроков сдачи объекта по уважительным причинам, что избавляет застройщика от выплаты компенсации.

Основа и пункты договора долевого участия

В данном документе обязательно должны быть пункты:

• Объект, который возводится на средства дольщиков и предоставляется в их владение после строительства, при этом должно быть точное описание с указанием всех параметров вплоть до наличия или отсутствия отделочных работ;
• Период строительства с обязательным указанием временных рамок – точной конечной датой;
• Стоимость договора – конкретная сумма, которую дольщик обязан внести в оговоренные сроки и в определенный способ за строящееся жилье;
• Срок гарантии, которая согласно закону, должна быть не менее 5 лет.

Стороны и участники

Для подписания договора и дальнейшей регистрации должно быть две стороны:

1. Застройщик – строительная компания, взявшая на себя обязательства по строительству объекта, при этом она долина обладать:

• Разрешительной документацией на строительство;
• Свидетельством права собственности на землю, использованную для строительства.

2. Дольщик – который обязуется своевременно совершить оплату и использовать в дальнейшем полученное жилье исключительно для проживания.

Права и обязанности сторон

Застройщик обязуется:

• Передать инвестору квартиру согласно всем условиям договоренности и обеспечить его возможностью зарегистрировать имущество в собственность;
• Именно застройщик выступает гарантом на соответствие объекта всем требованиям дольщика и предоставляет гарантию не менее, нежели на период 5 лет.

Дольщик обязан:

• Своевременно финансировать строительство в рамках размера своей доли, полностью оплачивать регистрацию имущества и пломбирование приборов учета;
• Пребывать в необходимое время на всех требующих того мероприятиях;
• При обнаружении недочета в течение 3 лет сообщать об этом застройщику;
• В течение недели подписать акт при отсутствии претензий;
• При перепланировке квартиры дольщик обязан согласовывать с застройщиком.

Ответственность

• Стороны ответственны друг перед другом за несоблюдение своих прав и обязанностей в связи, с чем должны выплатить нанесенный ущерб;
• Если срыв договоренностей произошел по вине третьей стороны, ответственность снимается;
• Стороны могут по обоюдному согласию расторгнуть договор в любое время и быть при этом в расходах равными;
• Обе стороны имеют право расторгнуть договор за срыв договоренностей касательно оплаты, сдачи работы и не подписания акта приема-сдачи на безосновательной основе.

Какие нововведения произошли в порядке осуществления долевого строительства вы можете посмотреть тут:

Составление договора

В теле договора кроме основных пунктов, к которым относятся:

• Детальное описание объекта;
• Цена договора;
• Срок передачи объекта;
• Гарантии от застройщика.

Должны присутствовать еще и такие пункты:

• Информация о способах обеспечения исполнения обязательств застройщиком;
• Порядок корректировки цены, лучше, чтобы она была неизменной, но если увеличивается площадь стоит прописать порядок взноса дополнительных средств;
• Указать максимально допустимого количества сдачи объекта государственной комиссии;
• Сроки устранения недочетов, указанных дольщиком;
• Данные о форме управления будущим домом;
• Данные относительно срока, цены и порядка оформления имущества в собственность.

Кроме этого в документе:

• Должна указываться ссылка на законодательные акты, которыми руководствовались составители;
• Все данные и реквизиты застройщика и дольщика;
• Подписи сторон и дату заключения договора;
• Регистрацию в государственных органах.

Расчеты по соглашению

Согласно правилам, внесение денежных средств происходит перед регистрацией ДДУ, между внесением денег и регистрацией может пройти немало времени, до нескольких месяцев, так как застройщик подает в государственные органы уже подготовленный пакет из нескольких сотен договоров.

Как продать квартиру в долевой собственности — читайте инструкцию здесь.

Между тем согласно законодательству, застройщик не имеет право требовать деньги наперед до регистрации ДДУ, за такое привлечение средств он может быть оштрафован до 1 млн. рублей по каждому договору отдельно.

Чтобы заполучить деньги заранее застройщики прибегают еще к таким схемам, как вексельный расчет, ПДДУ, договоры займа и прочее. Как проводится расчет неустойки по ДДУ вы можете прочесть в этой статье.

Страхование ДДУ

Чтобы сократить число мошенничества, и обмана со стороны застройщика Правительство ввело новые правила с 2014 года.

Важно: теперь все договора дольщиков обязательно должны быть застрахованными.

Согласно новым правилам эту процедуру доступно сделать:

• В страховой организации, которая должна быть масштабной с большим штатом сотрудников, обладать лицензией не менее 5 лет и оборотными средствами от 400 млн. рублей;
• В банке, который должен обладать лицензией на право выдачи гарантий, уставным капиталом от 200 млн. рублей, от 5 лет деятельности в данном секторе, оборотными средствами от 1 млрд. рублей.

При этом регистрации подлежат только договора со страхованием.

Стоимость такой услуги фиксированная, и составляет 1% от суммы сделки.

При этом не все риски страхуются, к примеру: страховка не распространяется на:

• Получение разрешения на строительство незаконным путем;
• Дополнительные сроки сдачи объекта, выходящие за рамки страхового периода;
• На споры в суде с третьими лицами по поводу прав собственности;
• Нарушения условий договора и законодательной базы, приведших к недействительности документа;
• Решение госорганов о прекращении или приостановлении строительства.

Банки при взятии на себя обязательств по страховым гарантиям берут кроме процентов в качестве платы еще и залоговое ценное имущество застройщика.

Их гарантии длятся еще 2 года после передачи жилья.

Расторжение соглашения

Расторгнуть договор доступно как по требованию одной из сторон, так и по обоюдному согласию.

При этом если застройщик является инициатором в связи с тяжелым положением фирмы, он обязан вернуть дольщикам все средства вместе с моральной компенсацией.

Также он имеет право расторгнуть договор при нарушении пунктов ДДУ, например, отсутствие своевременного платежа.

Дольщик также вправе разорвать договор при тяжелых финансовых обстоятельствах или из-за несоблюдения застройщиком пунктов договора, например, срыв сроков сдачи объекта.

При этом дольщик обязан в письменной форме обратиться к застройщику и ждать ответа в течение 10 дней, при отказе с противоположной стороны в удовлетворении требований можно подать в суд иск с обоснованными объяснениями своего решения.

Таким образом, договор может быть расторгнут:

• По обоюдному согласию;
• В одностороннем порядке;
• По судебному решению.

Регистрация документа

Важно; все договора без исключений, начиная с 2014 года должны подлежать обязательной государственной регистрации в Росреестре.

Данной регистрацией может заниматься любая сторона, но обычно ее выполняет застройщик.

Данной процедурой занимается отделение Росреестра по месту адреса объекта, при этом необходимо подать следующие документы:

• Разрешение на возведение дома;
• Строительный план;
• Декларация;
• Учредительные документы организации;
• Договор страхования;
• Заявление на регистрацию.

На регистрационный процесс отводится 10 рабочих дней. За регистрацией может подойти любая сторона договора с распиской.

Заключение

Благодаря новым законодательным актам оформление ДДУ стало предельно понятно и состоит из нескольких обязательных этапов, которые гарантируют безопасность сделки.

Подводные камни договора долевого участия подробно рассмотрены в этом видео: