В большинстве случаев, чтобы приобрести собственное жилье, необходимо взять ипотечный кредит. В основном он предоставляется на длительный срок, у заемщика перед банком появляются обязанности, которые он не может нарушать.

За время действия ипотечного кредита у собственника жилья, которое находится в залоге у банка, могут возникнуть ситуации, где он передает права на квартиру другому лицу. Сделать это можно через договор дарения. Однако, существуют определенные правила и нюансы проведения сделки.

Что такое ипотека

Ипотека представляет собой кредит, который предоставляется заемщику на длительный срок для приобретения жилья. При этом банк имеет полные права на квартиру, которая приобретается на кредитные средства до тех пор, пока не будет погашен долг.

Жилье в данном случае служит залогом, который гарантирует погашение выданной суммы с процентами. Каждый банк определяется индивидуальные требования к заемщику. Однако, большинство банков не требуют получения согласия на то, чтобы покупатель и его члены семьи могли прописаться в квартире.

Договор дарения ипотечной квартиры.

Остальные действия, касаемые сделок купли-продажи, передач прав на квартиру, а также аренда всегда находятся под строгим контролем кредитора.

Договор дарения в ипотечном кредитовании

Согласно ст. 37 ФЗ №102 «Об ипотеке», квартира, купленная в ипотеку, может передаваться договором дарения другому лицу. Но, в этом случае возникают трудности, поскольку для проведения операции необходимо согласие банка.

Финансовая организация не одобряет подобных действий, так как происходит смена лица, обязующегося платить долг. Оформить дарственную возможно только в том случае, если данный пункт указан в договоре, у банка нет возражений, а также все платежи по кредиту вносятся своевременно.

При дарении квартиры следует соблюдать порядок действий:

• Заемщик обращается в банк для получения письменного разрешения;
• После получения разрешения подготовить необходимые документы, оформить договор дарения;
• Подписать дарственную в Росреестре, после в течение 30 дней все документы проверяются сотрудниками ведомства;
• Человек, получивший квартиру по дарственной, оформляет право собственности на квартиру с обременением в виде ипотеки.

Как относятся банки

Банк имеет полное право распоряжаться жильем, взятым в ипотеку, поэтому при получении заявки на оформление договора дарения, реакция может быть разной. Согласно практике, финансовые организации не всегда дают положительный ответ на оформление дарственной.

Связано это с тем, что появляются новые риски погашения долга по кредиту. Чтобы получить положительный ответ, необходимо заемщику привести весомые аргументы в необходимости оформления дарственной.

Чтобы осуществить сделку, необходимо, чтобы одариваемое лицо соответствовало требованиям:

• Быть гражданином Российской Федерации, иметь постоянную прописку в том месте, где располагается отделение банка;
• На последнем месте работы стаж должен быть не менее 6 месяцев, общий стаж больше года;
• Иметь стабильную заработную плату, причем ее размер должен быть больше предполагаемой суммы ежемесячного платежа.

Что нужно знать перед оформлением дарственной, расскажет это видео:

В данном случае следует привести весомые факты того, почему нужно оформить договор дарения. Причины могут быть разные:

• Ухудшение состояния здоровья;
• Получение инвалидности, в результате потеря основного места работы;
• Снижение заработной платы, невозможность погасить оставшийся долг по ипотечному кредиту;
• Смена страны проживания.

Главное указать, что заемщик не может в дальнейшем вносить ежемесячные платежи. Данный факт банк не оставит без внимания, поскольку возрастут риски по ипотеке.

Как оформить дарственную на квартиру в ипотеке

При получении положительного ответа от банка на оформление дарственной, заемщику следует подготовить документы:

• Паспорт РФ собственника квартиры;
• Паспорт РФ человека, которому предполагается подарить недвижимость;
• Документ, устанавливающий право собственности;
• Технический или кадастровый паспорт;
• Выписка из реестра;
• Если недвижимость приобреталась в браке, то согласие супруга или супруги на проведения операции;
• Выписка из домовой книги;
• Разрешение органов опеки, если сделка затрагивает интересы детей, не достигших 18 лет;
• Письменное разрешение банка.

Как признать договор дарения недействительным, смотрите в видео:

Если собственниками квартиры является несколько человек, то каждый из них должен подписать договор дарения, а также указать, что не имеет претензий к совершению сделки. Договор дарения должен содержать в себе информацию:

• Реквизиты сторон;
• Ссылку на документацию, согласно которой заемщик имеет право собственности;
• Характеристики недвижимости;
• Обязательно указать, что объект передается безвозмездно;
• Права и обязанности сторон;
• Порядок передачи прав собственности, где указано, что квартира передается с обременением в виде ипотеки, и одариваемый принимает условия, обязуется полностью погасить долг;
• Подписи сторон.

Налоги

Процедура дарения квартиры, находящейся в ипотеке, относится к налогооблагаемой. Согласно ст.220 НК РФ, если сделка осуществляется между лицами, не являющимися родственниками, то необходимо заплатить налог в размере 13%.

Если договор дарения оформляется между лицами, находящимися в родственной связи, то налог не уплачивается. При желании продать собственность меньше, чем через 3 года после получения дарственной. Одариваемое лицо должно будет заплатить подоходный налог, согласно законодательству РФ.

За совершение сделки дарения необходимо заплатить пошлину в размере 1000 рублей.

Нюансы

При оформлении дарственной на квартиру, которая находится в ипотеке, необходимо понимать некоторые тонкости:

• После перехода прав собственности от дарителя одаряемому, имущество не освобождается от претензий третьего лица, связанного финансовыми отношениями;
• Совершить сделку возможно даже в том случае, если квартира арестована или находится в аренде у другого лица, а также находится в управлении по доверенности;
• Информация по образовавшемуся долгу по ежемесячным или коммунальным платежам обязательно должна быть передана человеку, который принимает недвижимость в дар, в противном случае сделка не действительна;
• При составлении договора дарения следует указать тип кредита, сумму, а также особенности по его погашению, при неправильно составленных документах сделка считается недействительной;
• Сделка считается также не действительной при смерти дарителя или одаряемого до оформления всех документов.

Схема дарения квартиры.

Можно ли оформить без разрешения банка

Не всегда люди пытаются оформить сделку дарения квартиры честным путем. Некоторые игнорируют требование получения разрешения от банка, оформляют документы без него. В этом случае действия противоречат закону, в результате возможны последствия:

• Признание сделки не действительной через суд (в подобных ситуациях правозащитные органы всегда встают на сторону финансовой организации);
• Требование погасить долг по ипотечному кредиту досрочно (банк может продать квартиру без согласия собственника, если образовался долг по ежемесячным платежам).

К  тому же банк вправе потребовать взыскать штраф с правонарушителей, если были совершены противозаконные действия.

Оформить дарственную на квартиру, находящуюся в ипотеке, можно, но главным условием для этого является разрешение банка. Чтобы его получить, следует представить необходимые документы, а также привести весомые аргументы в необходимости проведения сделки. Не стоит пытаться обойти закон, поскольку это может плачевно обернуться для заемщика.