Прежде всего разберемся с обыкновенным договором найма или как его называют, «договор аренды». Согласно гражданскому кодексу, а именно статье 671 договор по которому одна из сторон (владелец жилья, посредник) обязывается предоставить жилую площадь нанимателю для пользования и проживания. Сейчас практически каждый владелец элитного жилья, который сдает его в аренду, в договор вносит особый пункт -это пункт о поднаёме.

Поднаймом называют договор в силу которого наниматель сдаёт нанятое им жилье третьим лицам. Включение в документ этого подпункта может быть связано с тем, что в последнее время всё чаще можно заметить желание к «пересдаче» жилья. Наниматель, сняв старую квартиру за небольшие деньги на долгий срок, производит ремонт. По окончании ремонта он сдаёт уже практически новую квартиру за увеличенную плату. Как правило, такие действия незаконны и при составлении договоров пункт о поднайме является обязательным.

Коммерческий поднаем

Чтобы сдавать жилье в поднаем необходимо заключить соответствующий договор. Данный процесс регулирует 685 статья ГК РФ. Согласно ей наниматель, предварительно согласовав с наймодателем, передает жилье в руки третьего лица (поднанимателя). Однако следует отметить, что полную ответственность за жилье продолжает нести первоначальный наниматель. Имеется ряд условий:

• срок поднайма жилищного помещения не должен превышать срок основного найма жилья;
• в случае досрочного прекращения найма жилищного помещения моментально прекращается и договор поднайма;
• договор поднайма жилья должен оставаться безвозмездным;
• если жилье входит в состав коммунальной квартиры необходимо согласовать мнение всех нанимателей и получить письменное подтверждение;
• если сдается квартира или её часть на время выезда членов семьи, вопрос передачи в поднаём необходимо предварительно согласовать с семьей;
• общая площадь проживания на одного человека должно соответствовать нормам, т. е. никто из жильцов не нуждается в улучшении уже имеющихся условий.

В случае соблюдения каждого из условий, а также письменного разрешения наймодателя вы имеете право сдать жилье в поднаем. Разумеется, договор должен быть предварительно заверен нотариально.

Подписание договора квартиры в поднайм

Количество копий договора оговаривается, однако обязательно должно быть минимум две копии для каждой из сторон. Необходимо указать всех лиц, которые будут проживать на данной жилищной площади помимо самого нанимателя. Срок подписания договора поднайма определяется сторонами. Если такого определения не произошло, то срок договора один год. Следует помнить, что договор поднайма заключается на документе найма, т. е. является основой для него.

Аренда квартиры может быть оформлена не только на длительный период, но и на краткий срок. В этой статье вы можете узнать о том, как составить договор краткосрочного найма жилого помещения и скачать его образец.
По ссылке: https://pronovostroyku.ru/yuridicheskie-voprosy/arenda-i-najm-zhil-ya/sostavlyaem-dogovor-arendy-kvartiry-posutochno-6-punktov.html содержится образец договора посуточной аренды, а также правила его составления.

Муниципальный поднаем

Поскольку многие квартиры не приватизированы возникает разумный вопрос: «А можно ли их сдавать в аренду?» Дело в том, что согласно законодательству вы являетесь нанимателем жилья у государства. Однако, согласно статье 91 ЖК имеете право на сдачу такого жилья в аренду, т. е. поднаем. В статье регулируется как разрешение на частичную сдачу жилья, так и на полную. В соответствии с законодательством, при отсутствии каких-либо сроков договор заключается на один год.

Важно помнить, что, как и при обычном заключении договора поднайма, за жилье отвечает первоначальный наниматель. В таком случае им всегда будете являться вы. И муниципалитет будет спрашивать с вас. Поэтому как можно тщательней подбирайте людей, которым собираетесь сдавать жилье.

Как действовать

Как и для обычной аренды необходимо получить письменное разрешение наймодателя. В этом случае им будет являться муниципалитет (город). Что для этого нужно:

• нужно обратиться в отвечающий орган, который уполномочен распоряжаться городским жильем с заявлением;
• необходимо получить письменное разрешение всех членов семейства;
• получить разрешения всех владельцев и собственников, которые проживают в данной квартире.

Имейте в виду, что муниципалитет не имеет права отказать вам без основательной причины. К примеру, как уже упоминалось выше, несоответствие количества жилищной площади на одного человека. Сегодня такой нормой, согласно ст. 47. ЖК, является 13,65 квадратных метров на одного человека. Также следует отметить, что если на территории квартиры проживают люди с тяжелыми вирусными заболеваниями, её сдача становится невозможной.

Необходимая документация

Часто случается так, что вы сняли жилье и на следующий день приходит какой-то человек и требует плату за это же помещение, предоставляя документы владельца. Тогда доказать что-либо будет невозможно и вы все равно окажитесь неправы. Как же этого избежать? Дело в том, что у владельца жилья должны быть следующее документы, которые можно потребовать:

• паспорт, а также прописка, где будет указан точный адрес;
• квитанция в котором будет содержаться вся информация об оплате коммунальных услуг;
• письменное разрешение несовершеннолетних членов семьи на сдачу квартиры;
• копию лицевого счета.

Заключать договор можно как непосредственно с самим владельцем муниципального жилья, так и с риелтором. Фирма также должно предоставить вам письменное подтверждение того, что наймодатель дает добро на сдачу его квартиры.

Хотите снять квартиру без помощи агентств и риэлторов? Как найти квартиру без посредников читайте в новой публикации.
При заключении договора аренды квартиры необходимо придерживаться основных положений законодательства, а также учитывать нюансы арендных правоотношений. Образец договора аренды жилого помещения — по ссылке.

Временные жильцы

В договоре необходимо указать всех тех лиц, которые согласно ему будут вселяться. Нужно указать полные ф. и. о., номера паспортов и тому подобное. Однако существует такое понятие, как временные жильцы.

Согласно статье 81 ЖК РФ наниматель, а также проживающие с ним члены имеют право предоставить третьему лицу временное жильё. В такое случае наймодатель не имеет права взимать дополнительную плату с третьего лица, поскольку жилищная площадь находится в распоряжении нанимателей.

Тем не менее стоит отметить, что наймодатель должен быть заранее проинформирован о заселении такого жильца и имеет право ему отказать в двух случаях.

• недостаток площади на одного человека из-за дополнительного заселения;
• наличие тяжёлых вирусных инфекций и заболеваний.

Заселение происходит сроком на 6 месяцев, после чего наниматель обязан уведомить наймодателя о повторном заселении третьего лица. Работает такой вариант как для обычного договора аренды, так и для поднайма.

Как избежать проблем

Прежде чем заниматься поднаймом желательно предварительно застраховаться. Это следует сделать как первоначальному владельцу жилья, так и нанимателю, который впоследствии произведёт поднаем. В таком случае риск становится значительно меньше для обеих сторон.

Обходные пути

Существует интересный обходной способ. Если вам необходимо произвести муниципальный поднаем без лишних проблем, то вы можете сдать жильё безвозмездно. В этом случае вам нужно получить разрешение семьи и муниципалитета. Хитрость в том, что разрешения это необязательно должны быть письменным. Всё что нужно — подписать бумагу с квартиросъёмщиком о том, что он будет проживать на вашей территории в ваше отсутствие и берет на себя все обязательства и полную ответственность за квартиру. Далее, необходимо подписать «изменение в соглашении», где вы указываете, что наниматель обязуется платить вам определённую сумму не позднее такого числа каждого месяца. В конце необходимо указать, что это изменение является окончательным.

Прекращения договора

Прекращение договора регулирует статья 79 ЖК РФ. Как только срок истекает и не был предварительно оговорён или подписан новый документ наймодатель имеет полное право заключить новый договор с другим нанимателем, без права приоритетности для предыдущего.

Квартирантов, не выплачивающих регулярно квартирную плату, можно выселить в соответствии с положениями договора аренды или без договора. Тут вы можете прочесть о том, как это сделать.
Жильца можно выписать из квартиры даже при отсутствии его согласия. Как выписать из квартиры без согласия узнайте в пошаговой инструкции.

Договор можно расторгнут не только по соглашению сторон, но и в случае нарушения нанимателем условий наймодателя. Согласно статье 79 это:

• использование квартиры или другого жилищного помещения не по предварительно обговорённому назначению;
• систематические нарушения в отношении комфорта соседей;
• небрежное отношение к жилищной площади, допуск разрушения.

Всегда следует более тщательно изучать того, кому вы собираетесь предоставить жильё. Заключайте предварительную страховку на своё жильё, вне зависимости от того являетесь ли вы первоначальным владельцем или уже занимаетесь поднаймом. Всегда заключайте договор аренды и не пытайтесь обойти эту процедуру создавая себе лишние неприятности и загоняя себя в яму проблем.