На рынке существует немалое количество желающих снять квартиру, которое превышает число тех, кто хочет ее сдать. Но получается так, что на рынке постоянно присутствует много свободной жилой площади. Это обусловлено тем фактором, что некоторые просто не знают основных правил и нюансов аренды.

Многих арендодателей волнует ответ на вопрос: «Как сдать квартиру в аренду правильно?», ответ на который содержится в этой статье. 

Особенности ценообразования аренды квартиры

В первую очередь надо определиться с тем, за сколько будет сдаваться квартира. От этого решения может зависеть доход. Необходимо учитывать во время образования стоимости район, в котором находится квартира, ее состояние, количество комнат, общая площадь, наличие мебели, техники и прочие подобные нюансы.

Если квартира находится где-то в отдаленном районе города, то вряд ли можно будет за нее попросить слишком большую сумму, как за квартиру в центральной части. То же самое касается ее состояния. Для того, чтобы сдать квартиру за приличные деньги, необходимо, чтобы она выглядела привлекательна и была оборудована всем необходимым для создания комфортных условий.

Часто стоимость аренды квартиры можно сделать более значительной, если сделать в ней элементарный косметический ремонт. Если квартира будет опрятной и привлекательной, то можно сделать ее аренду более выгодной. Необходимо все в ней вымыть, привести в порядок. Можно поклеить самые простые, но новые обои, подкрасить кое-какие элементы и добавить новизны.

Если квартира расположена в центре, то можно попросить за нее неплохую сумму. А для создания максимально комфортабельных условий для квартиросъемщиков можно и вовсе пригласить дизайнера, который поможет сделать там интересный интерьер. Благодаря разработке индивидуального проекта интерьера квартира будет выглядеть гораздо лучше.

Дело не только лишь в том, что можно запросить за такую квартиру на порядок больше. Еще одним очень немаловажным фактором является то, что квартиры с дизайнерским интерьером обычно сдаются намного быстрее обычных.

Это обусловлено желанием некоторых людей снять красивую и действительно уютную квартиру. А на рынке представлено очень много простых и типовых вариантов. Вот поэтому что-то оригинальное и пользуется такой популярностью.

Выбор оптимальной системы налогообложения арендодателей

Первая система работает между арендодателем и физическим лицом. Для этого есть соответствующие нормы в законодательстве, согласно которым человек, который сдает квартиру в аренду, должен каждый квартал выплачивать государству часть от полученного дохода. Это средства должны уплачиваться в налоговые органы, которые находятся непосредственно по месту регистрации арендодателя.

Выплата происходит на протяжении сорока дней после окончания каждого квартала. При этом нотариус, который берет на себя регистрацию о заключении договора на аренду, в обязательном порядке должен тут же уведомить налоговую службу о таком договоре.

Для уплаты этого налога необходимо посетить соответствующий офис, взять там специальный бланк для заполнения декларации. Его можно распечатать на принтере или же размножить на ксероксе. На нем необходимо будет каждый квартал указывать сумму, которая была получена за аренду квартиры.

Налог оплачивается в любом банковском учреждении. После оплаты нужно просто приобщить квитанцию к заранее заполненному бланку. Вся эта документация отправляется в государственные органы по почте. В случае наличия желания можно лично пойти в налоговый офис и передать им все бумаги.

Каждая из схем легализации полученных от аренды квартиры доходов обладает своими особенностями и интересными нюансами. Система, когда уплачивается единый налог, предполагает фиксированную оплату за определенный период.

Если человек зарегистрируется в качестве индивидуального предпринимателя, то можно будет оплачивать налог по сниженной ставке. Процедура оформления ИП происходит в налоговой инспекции. Для этого понадобится не такое большое количество документов.

Надо будет иметь при себе копию паспорта, квитанцию, подтверждающую оплату государственной пошлины, заявление. Но ИП должен оплачивать и ежегодные страховые взносы.

Альтернативным путем является приобретение специального налогового патента. Его стоимость может варьироваться в разных регионах. Например, для столицы России стоимость патента составляет 60 тысяч рублей. Надо отдать сразу третью часть данной суммы, а остальное придется погасить после того, как истечет срок действия свидетельства.

В таком случае размер страховых выплат обязательного порядка сокращается в два раза. Этот вариант является удобным для тех, кто собирается сдавать в аренду дорогостоящие квартиры.

Грамотное заключение договора на аренду

Можно условно разделить стандартный договор на несколько частей. Вначале в договоре прописываются подробности касательно конкретного предмета договора, то есть непосредственный адрес недвижимости, основные характеристики, реквизиты собственника из свидетельства.

Арендодатель должен обязательно убедиться в том, что документ содержит все необходимые данные касательно собственника недвижимости. В обратном случае можно будет довольно просто оспорить заключённое соглашение.

После первой части надо указать назначение аренды. Желательно прописывать, что квартиру предоставляют именно для того, чтобы в ней проживал арендатор. В обратном случае у съемщика будет полное юридическое право распоряжаться квартирой по своему усмотрению, например, сдавать ее субаренду либо же открыть там какой-то предпринимательский объект, к примеру, салон красоты или парикмахерскую.

Надо оговорить сроки, через которые квартиры переходит в распоряжение человека, арендующего ее. К примеру, это может произойти через неделю после того, как будет заключен договор.

Надо в обязательном порядке прописать сроки действия договора. Надо указывать там реальные даты, а не предполагаемые. Например, можно указать срок в двенадцать месяцев. В другом случае может быть совсем непросто выселить жильца в какой-то определенный срок, исключение составляет краткосрочная аренда.

Договор аренды также может быть посуточным, более подробную информацию вы можете получить тут.

В договоре также надо прописывать в отдельности все обязанности и права каждой из сторон. Среди обязательных условий рекомендуют указывать пункты, которые запрещают самостоятельно менять бытовые приборы, мебель. Арендодатель должен внести пункты, которые запретят арендатору делать какие-то нежелательные вещи, например, водить туда гостей, приносить животных и так далее.

Стандартные обязанности арендаторов также должны прописываться в договоре, чтобы в будущем не возникало никаких проблем и спорных ситуаций. Например, человек должен вносить оплаты за квартиру в какие-то конкретные числа каждого месяца. Оплата должна осуществляться строго в той валюте, которая была оговорена заранее.

Также там прописывается необходимость в аккуратном отношении к технике, мебели. В случае порчи имущества прописывается и обязанность по возмещению причиненных убытков. В договоре должна быть прописана также и оплата коммунальных услуг, если она ложится на плечи арендатора.

Может фиксироваться также и порядок средств. Как правило, деньги передаются один раз в месяц, причем лично в руки хозяину квартиры (исключение составляет безвозмездная аренда). Но такой способ является не самым удобным для арендаторов, потому что в случае возникновения спорных ситуаций будет непросто доказать, что деньги четко и без перебоев вносились в оговоренный срок.

Еще одним способом перестраховки может быть постоянная расписка, в которой говорится о получении средств арендодателем.

Разрешение спорных и конфликтных ситуаций

Как правило, средства за испорченное имущество могут удерживаться из залога, который оставляется за квартиру. Единственным способом согласовать размер таких издержек является опись имущества, которое находится в квартире до момента заселения туда людей.

Надо указать в документе предметы, которые имеются в квартире.Также надо описать их состояние, стоимость. Перечень может быть оформлен, как приложение к договору или одна из его частей. Можно указывать отдельно, что именно в будущем будет подразумеваться под «естественным износом».

Арендаторы обычно могут настаивать, чтобы в договор внесли пункт касательно отсутствия каких-либо материальных обязательств в случае повреждения чего-то из-за обстоятельств непреодолимой силы, к примеру, по причине потопа или пожара, когда все случилось из-за некачественных соседских труб.

Надо очень тщательно прописать порядок, в соответствии с которым может расторгаться соглашение и осуществляться выселение квартирантов. Есть некоторые причины, которые могут стать основанием для одностороннего расторжения. Как правило, стороны должны договориться заранее касательно того, что соглашение не будет больше действовать, если перестанут поступать выплаты или начнутся нарушения условий проживания.

В качестве дополнительных условий обычно происходит перечисление правил, по которым нужно жить в квартире. Можно, например, указать, что в квартире может проживать конкретное число людей. Также там могут указываться нюансы касательно курения, содержания животных и прочие подобные детали.

В конце договора принято прописывать паспортные данные сторон.

Кому и как сдавать квартиру в аренду

Если вы не знаете, как сдать квартиру в аренду самостоятельно без посредников, то вы можете воспользоваться услугами специализированных компаний. Иногда можно попробовать найти арендаторов при помощи специальных агентств, которые занимаются недвижимостью.

Конечно, в таком случае придется заплатить им определенную сумму за услуги, однако можно будет немного упросить поиск подходящих людей. По возможности можно воспользоваться рекомендациями знакомых, которые, например, знают потенциальных арендаторов. В таком случае можно будет подыскать действительно надежных людей, с которыми вряд ли возникнут какие-то проблемы во время аренды квартиры.

Информация о том, как правильно самостоятельно сдать квартиру в аренду содержится также в следующем видео:

Необходимо внимательно изучить человека, который намерен снять квартиру. Нужно пообщаться с ним, познакомиться поближе, чтобы в будущем не возникало никаких спорных ситуаций, потому что человек вдруг окажется совсем не тем, за кого он себя выдавал в первое время.

Некоторые не желают пускать в свою квартиру семей, у которых на руках есть маленькие дети. Это объясняется возможностью, что ребенок испортит имущество. Но обычно семьи гарантируют чистоту в квартире и своеобразную стабильность.

Через определенное время после заезда новых людей в квартиру, надо наведаться туда, чтобы проверить порядок. Необходимо стараться делать все максимально деликатно. Лучше всего заранее договориться о визите, чтобы он не был сюрпризом и чтобы арендатор не испытывал никаких проблем и неудобств. Помимо этого можно поговорить с людьми, проживающими по соседству.

Аренда муниципального имущества

Если квартира является часть муниципального жилого фонда, то нельзя ее сдавать самостоятельно. На это человек не имеет права. Этот вариант становится возможным только лишь в случае наличия специального разрешения от местных властей.

Надо получить согласие от каждого жильца, который проживает в этой квартире. Если там прописан ребенок, который еще является несовершеннолетним, то правила сдачи недвижимости будут применяться особые. Закон требует обращение в отдел по опеке и получение разрешения от властей на сдачу недвижимости, в которой прописан несовершеннолетний.

Если человек не является собственником квартиры, то заключение соглашения является возможным только лишь при наличии доверенности, подписанной непосредственным собственником. Оптимальным вариантом будет наличие документа, заверенного у нотариуса. Он должен зарегистрировать доверенность по всем существующим правилам.

В таком случае удастся избежать практически всех проблем, которые могут возникать в процессе. Например, если кто-то заехал в квартиру без заключения такого документа, а потом появляется настоящий хозяин и просит освободить ее. Он обладает всеми основаниями для такого шага.

Арендатор в таком случае, если нет договора, должен съехать. Если не сделать это добровольно, то выселение может произойти при помощи суда. В любом случае суд становится на сторону собственника, из-за чего все равно придется съезжать.

Знания того, как надо сдавать квартиру, помогут сэкономить большое количество времени, усилий, а также нервов. Если делать все грамотно, то не возникнет совершенно никаких проблем. Избежать их поможет тщательный подбор арендатора и грамотное заключение договора, в котором надо прописать все необходимые пункты максимально четко и понятно.