Приобретение жилья — дело ответственное. В зависимости от того, на каком рынке приобретается жилье — на первичном или вторичном — к нему предъявляются свои требования. В ходе покупки необходимо проверить все документы, убедиться в чистоте сделки, а также проконтролировать состояние самой квартиры. 

Итак, что нужно учесть при покупке квартиры?

Документы при покупке жилища в новостройке

Квартиры на первичном рынке обычно покупают еще на стадии строительства. Необходимо убедиться в добросовестности застройщика, т.е. проверить юридическую чистоту сделки.

Первый фактор — это репутация застройщика

Информацию практически о каждой строительной компании можно найти в интернете, также можно отправить запрос в саморегулируемую строительную организацию.

Любая крупная стройфирма будет там зарегистрирована, так как возведение многоэтажек без участия в этой организации просто запрещено законом.

Получив ответ на запрос, можно узнать, как долго работает фирма, кто ее учредители, какие объекты уже были возведены, есть ли судебные споры и т.д.

Второй фактор — составление договора

Необходимо проследить, чтобы в нем были следующие пункты:

• полное наименование застройщика, включая его юридический адрес, сведения о директоре и учредителях;
• точные параметры квартиры, вплоть до ее расположения, общей и жилой площади, количестве комнат и т.д.;
• конкрентный срок передачи жилища (не абстрактное «после окончания строительства», а точная дата, к примеру: «не позже 15 июля 2019 года»);
• срок гарантии (обычно — 5 лет);
• стоимость соглашения;
• сроки и способ оплаты.

В случае, если в договоре что-то из перечисленного отсутствует либо имеет иную формулировку, то необходимо настаивать на заключении «правильного» соглашения. В случае нарушений договор впоследствии может быть признан недействительным.

Третий фактор — проверка документов

Не лишним будет заглянуть в Закон №214 «Об участии в долевом строительстве…», в котором прописаны условия заключения договора, а также список документов, которые должны быть приложены к нему.

Так, покупатели могут требовать у застройщика заверенные нотариусом копии:

• свидетельства о праве собственности на участок, при его отсутствии — договора аренды, при этом указанного в нем срока должно хватать на завершение строительства;
• разрешения на возведение дома;
• проектной документации, в том числе декларации, заключения госэкспертизы, плана работ и т.д.;
• проекта строительства;
• свидетельства о регистрации юрлица;
• учредительных документов застройщика;
• договора со страховой компании (при наличии).

Анализ приведенных документов можно произвести самим, но лучше показать их профессиональному юристу, который проведет их экспертизу и установить факторы риска.

Последний, и один из самых весомых факторов, — степень готовности дома

Если дом находится на начальной стадии строительства, то нужно быть готовым, что жилье появится не скоро. При этом, даже если кажется, что дом готов, но в нем не проведены коммуникации, сдача объекта может затянутся надолго.

Что нужно учесть при покупке квартиры?

Что нужно знать при покупке квартиры в новостройке у застройщика?

Если документы застройщика в порядке, и договор был заключен, осталось только постепенно оплачивать стоимость будущей жилплощади и ожидать окончания строительства.

Наконец, долгожданный момент — застройщик вручает покупателю ключи от его будущего жилища и просит его подписать акт приема-передачи. Однако спешить с этим не стоит. Сначала нужно проверить документацию строителей и общее состояние жилища.

На что обратить внимание при проверке документов?

• на наличие разрешения ввода дома в эксплуатацию — иногда застройщики не могут получить разрешения комиссии, и продают квартиры без него, в итоге жильцов могут выселить на основе незаконного проживания в аварийном или недостроенному доме;
• на соответствие первоначальной проектной документации и итогового результата — проще говоря, соответствует ли объект тем параметрам, которые легли в основу договора: нужно измерить жилую и общую площадь, проверить толщину и материал стен, качество отделки и т.д.;
• на цену договора — стоимость жилища должна совпадать в итоговом и предварительном соглашениях.

На что обратить внимание при осмотре квартиры?

• не должно быть следов сырости на стенах и на потолке;
• стены должны быть ровные — это можно проконтролировать с помощью уровня;
• качество полов должно соответствовать заявленному;
• не лишним будет простучать стены: проверяется качество штукатурки, а также отсутствие пустот;
• не допускается перекос дверей и оконных рам;
• не должно быть мусора в комнатах или на балконе — строители должны сами вывести его;
• особо стоит проконтролировать элементы инфраструктуры: наличие воды, работу слива, отсутствие видимых повреждений на радиаторах и т.д.;
• проверить газ и электричество, оценить качество проводки, убедиться в наличии заземления.

При выявлении любых недоделок или технических огрехов приемо-передаточный акт подписывать не нужно. Напротив, следует составить акт осмотра и зафиксировать все, что не устроило жильца.

Только после устранения недостатков можно подписывать окончательный договор и акт приема-передачи.

Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке?

При покупке жилья на «вторичке» оценить риски проще, так как нет необходимости ожидать окончания строительства и общаться с посредниками в виде застройщиков, к тому же сроки приобретения жилплощади не столь растянуты. Однако и здесь есть риски, и страховка не однозначно повредит.

Как убедиться в наличии у продавца права на продажу квартиры?

Нужно убедиться в наличии у продавца права реализации квартиры. Для этого следует запросить:

• паспорт собственника, сведения в котором совпадают с данными в документах на жилище;
• свидетельство о праве на объект недвижимости, на котором не должно стоят никаких отметок об обремении;
• документ, на основании которого продавец стал хозяином недвижимости, при этом если он унаследовал квартиру, то должно пройти не менее 6 месяцев с момента смерти наследодателя;
• технический и кадастровый паспорт с указанием всех характеристик жилого объекта, в том числе с фамилиями собственников.

Кроме того, следует поинтересоваться наличием следующих бумаг:

• справки об отсутствии долгов по квартплате (или выписку с лицевого счета);
• разрешения на перепланировку (если она была сделана);
• согласия супруга, если недвижимость приобретена в браке;
• разрешения органов опеки, если в числе продавцов — ребенок;
• разрешения опекунов, если в числе продавцов — недееспособный граждинан;
• наличия доверенности, если продает квартиру не сам хозяин (следует особо обратить на срок действия доверенности).

Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке?

Документы для проверки чистоты сделки

• расширенная выписка из домовой книги — чтобы убедиться, что на жилплощади не прописаны временно отсутствующие гражданине, например, военнослужащие, заключенные, убывшие за границу, помещенные в лечебницу или в дом престарелых;
• справка из Росреестра, чтобы убедиться, что квартира не заложена, не арестована, не сдана в аренду и не является объектом разбирательств в суде;
• выписка из нотариальной конторы об отсутствии законных наследников, если с момента смерти бывшего владельца жилплощади прошло меньше 1 года;
• справка из ЖЭКа, свидетельствующая об уплате всех долгов по квартплате и капитальному ремонту, а также другим платежам — например, за домофон.

Словом, нужно узнать о квартире и ее прошлом как можно больше.

Иначе после переселения есть риск оказатся в неприятной ситуации, когда к новым хозяевам подселяется бывший заключенный или объявляется дальний родственник покойного хозяина и требует признать сделку купли-продажи недействительной. Если есть сомнения в чистоте сделки, лучше проконсультироваться с юристом.

Кроме того, при составлении предварительного договора купли-продажи можно заложить в условия соглашения риск быть обманутым со стороны продавца.

Например, если выяснится, что он утаил какую-то важную информацию, то обязан будет вернуть задаток, а договор будет признан ничтожным.

Проверка квартиры на вторичном рынке перед покупкой

Проверять качество жилища на вторичном рынке, как правило, особо не приходится, так как хозяева проживали там некоторое время и устранили самые очевидные недостатки. Однако проверку новому жилью устроить стоит: хотя бы для того, чтобы при торге «скинуть» цену при выявлении недостатков.

На что обратить внимание?

• Протекают ли крыша или стены. Особенно актуально это для квартир, находящихся на верхних этажах. Если на потолке или стенах находится частично нанесенная побелка, это тоже повод задуматься.
• Состояние окон. Не должно быть видимых царапин, трещин на рамах, тем более — на стекле.
• Наличие ремонта. Бывает, что хозяева делают легкую починку помещения перед визитом покупателей. Поэтому нужно будет заглянуть во все углы, проверить наличие обоев за шкафами, убедиться в том, что потолочная плитка не обвалится, а плинтусы надежно прибиты.
• Наличие трещин в стенах или на потолке. Это не только служит источников сквозняков, но и создает угрозу обрушения всего дома.
• Состояние труб и сантехники. Если они совсем негодные, придется менять, но обычно это не критично.
• Наличие счетчиков. Это тоже не критично, но при их отсутствии придется либо платить по нормативу, либо ставить счетчики за свой счет.

Конечно, оценить достоинства и недостатки квартиры с первого взгляда очень сложно. Как правило, все «косяки» проявляются непосредственно при проживании, и их приходится оперативно устранять за свой счет.

Однако даже беглый взгляд позволит создать определенное мнение о состоянии квартиры. И если покупатель чувствует, что прав — имеет право торговаться.

Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке и в новостройке у застройщика: