Приобретение собственной квартиры – это самая большая мечта многих людей. И всегда хочется, чтобы семья жила в уютном комфортабельном доме, с ровными стенами и в новеньком строении.

Приобретение квартиры в новостройке без сомнения — это одна из самых выгодных сделок, но совершая ее, следует представлять, что именно вы покупаете и чем рискуете.

Что получает человек, покупая квартиру в недостроенном доме?

Законодательством РФ не предусмотрена покупка прав собственности на жилье в здании, которое находится на этапе строительства, только после его сдачи в эксплуатацию в квартире доступно регистрироваться, с ней выполняются сделки и это уже полноценный объект недвижимости.

Чем же тогда покупатель, внесший плату за недостроенные метры, располагает?

Он приобретает определённые права:

• Требовать передачу квартиры в готовом доме;
• Требовать оплату неустойки, если произошла задержка сдачи дома в пользование и прочие.

Все права имеют определенные отличия в зависимости от вида договора.

Важно: лицо, заплатившее за квартиру на этапе ее возведения, не является собственником этой жилплощади.

Вкладывая деньги в недостроенное жилье, покупатель подписывает с застройщиком договор переуступки – цессию, благодаря которому происходит передача жилья другому лицу после подписания акта приема-передачи дома.

Как прописать человека в квартиру? Инструкция по ссылке.

Схема заключения договора.

Риски и особенности покупки квартиры в строящемся доме

Покупателя влечет стоимость объекта на этапе строительства в сравнении с ценами за те же квадратные метры в уже готовом новом доме.

Но здесь имеется определенный риск – не получить квадратные метры в случае проблем у застройщика или в результате его мошенничества.

Какую квартиру лучше покупать: новостройку или вторичку? Плюсы и минусы этих вариантов, а также рекомендации вы найдёте в данном материале.

Итак, будущий владелец сталкивается с рисками:

• Нет, с кого спросить за будущее жилья – застройщик несет ответственность только за законность прав на приобретение жилья в будущем.

Чтобы сделать риск меньшим при подписании договора следует обратить внимание на следующие особенности:

• В каком состоянии финансовые дела застройщика, не находится ли он на этапе банкротства;
• Соответствует ли строящийся дом плану;
• Укладывается ли застройщик в установленные сроки;
• Не состоялась ли ранее сделка переуступки прав на жилье третьему лицу;
• Если она существует, был ли в письменной форме уведомлен застройщик.

Образец предварительного договора покупки квартиры можно скачать здесь.

Можно ли купить квартиру в строящемся доме по ипотеке или в рассрочку?

Следующим этапом является уведомление покупателя о том, что вместе с правами дольщика он обременяется его обязанностями.

Это значит, что если сотрудничество начинается не напрямую с застройщиком, а уже права перепродаются, то при наличии у продавца долгов перед застройщиком они автоматически становятся проблемой покупателя.

Важно: чтобы избежать таких проблем, перед подписанием договора переуступки необходимо проверить у продавца все платежки, а также запросить у застройщика письменное подтверждение об отсутствии долгов со стороны дольщика.

Какие особенности еще следует учесть, перед тем как купить квартиру:

• Цессия связана с первичным договором долевого участия и при ее составлении необходимо ссылаться на этот документ;
• Все права первичного договора автоматически становятся правами покупателя;
• Договор регистрируется в Управлении Федеральной регистрационной службы;
• Только после регистрации передается денежная сумма продавцу.

Об оформлении технического паспорта на квартиру читайте по ссылке.

Чем обладает покупатель после заключения цессии:

• Договор долевого участия – оригинал или заверенная копия вместе со всеми имеющимися приложениями;
• Платежные документы и соглашения;
• Акт передачи всей документации;
• Договор переуступки прав;
• Согласие второй стороны, если это не предусмотрено в договоре.

Важно: в дополнение ко всем документам необходимо иметь заверенное согласие всех членов семьи продавца, иначе договор могут обжаловать.

При определённых условиях квартиру в строящемся доме можно приобрести и по ипотеке, и в рассрочку. Правда в таких случаях процесс заключения договора будет иным.

Образец договора цессии качайте тут.

Образец договора цессии.

Основные способы приобретения квартиры в строящемся здании

Законодательством РФ разрешено покупать квартиры в возводящихся домах по следующим схемам:

• Договор долевого участия;
• ЖСК;
• Жилищный сертификат.

Также при наличии каких-либо препятствий на пути использования законных способов, застройщики пользуются альтернативным решением проблемы:

• Предварительный договор;
• Вексельная схема;
• Договор соинвестирования.

Такими старыми приемами застройщики пользуются в случае отсутствия разрешения на застройку или при отсутствии прав на земельный участок.

Как получить кадастровый паспорт на квартиру? Подробная информация есть в этой статье.

Данные схемы развязывают застройщику руки, и он может совершать продажу, но они являются риском для потребителя, так как из-за пробелов в пунктах закона последний не сможет воспользоваться правами требования к застройщику.

Долевое участие и процесс заключения договора

Этот самый безопасный вариант для покупателя. Дольщик обязуется по соглашению оплатить его цену, а застройщик построить, сдать в эксплуатацию и передать оговоренную квартиру потребителю.

Согласно ФЗ-214 покупатель обеспечен гарантиями:

• Указание в договоре долевого участия точных сроков сдачи дома в эксплуатацию;
• Государственная регистрация всех документов, что защитит потребителя от двойных схем;
• Выплата неустойки застройщиком при нарушении установленных сроков окончания строительных работ;
• Точное определение квартиры, которая перейдет дольщику.

Важно: данный договор относится к разряду потребительских, и при необходимости дольщик может воспользоваться Законом «О защите прав потребителя».

Главное понимать, что в любом законе существуют лазейки и особо хитрые продавцы могут оформить несколько договоров на одно и то же жилье, быстро провернув сделку с другим покупателем пока первый еще не зарегистрировал свой документ.

Можно ли продать квартиру в ипотеке? Пошаговая инструкция и советы — по ссылке.

Карта рисков долевого строительства.

Основные правила заключения ДДУ состоят в следующем:

• С первых строк должно быть ясно, кто является продавцом – полное наименование организации застройщика;
• Подробные регистрационные данные компании;

Важно: от лица компании может выступать только ее генеральный руководитель.

• При наличии посредника, должен иметь место документ, свидетельствующий о передаче прав реализации объекта;
• С текста договора должно быть ясно, какой именно объект передается и в какие сроки, все прочее не имеет отношения к документу;
• Документ должен содержать описание объекта – адрес, кадастровый номер участка, номер квартиры и этаж;
• Пункт о финансовых гарантиях, на основании которых действует застройщик;
• Указывается гарантийный срок – за квартиру застройщик отвечает 5 лет, за инженерное и технологическое оборудование 3 года и не менее;
• Полное описание квартиры;
• Форс-мажорные обстоятельства;
• Сроки и порядок оплаты квартиры.

Об оформлении квартиры в новостройке в собственность вы узнаете из данной публикации.

Все пункты обязательны, в противном случае договор недействителен, также как при отсутствии госреестрации.

Советы юриста по покупке квартиры в строящемся доме — в этом видео: