Высокая стоимость недвижимости превращает ее покупку в одно из самых рискованных мероприятий в жизни человека. Допустив ошибку при проверке объекта на юридическую чистоту, покупатель может лишиться не только всех своих средств, заработанных за долгие годы, но и в некоторых случаях еще и останется должен банку.

Произойти может все что угодно, начиная с признания сделки купли-продажи незаконной и заканчивая появлением лиц, имеющих право пожизненного пользования квартирой. Так на что же надо обратить особое внимание перед приобретением объекта недвижимости?

Как проверить квартиру перед покупкой?

Правоустанавливающие документы

Помимо свидетельства о собственности у любого владельца недвижимости имеются документы, на основании которых оно выдано. К ним относятся:

• договор долевого участия в строительстве;
• договор купли-продажи;
• вступившее в силу судебное решение;
• договор дарения;
• свидетельство о праве на наследство;
• распоряжение администрации города или поселка о предоставление квартиры в собственность (при приватизации).

В них обязательно должны быть указаны реквизиты сторон и такие неотъемлемые признаки квартиры, как ее адрес и площадь.

Покупка квартиры предусматривает выплату не только денежной основной суммы, но и различные другие траты (например, риэлторские и нотариальные услуги). В этой статье вы можете прочесть о том, как вернуть часть потраченных средств с помощью налогового вычета.
Очень часто покупка квартиры сопровождается оплатой задатка. Как правильно оформить задаток при покупке квартиры читайте в нашей новой публикации.

В случае приобретения недвижимости в результате возмездной сделки в период брака, для ее отчуждения обязательно предъявление нотариально удостоверенного согласия мужа или жены, вне зависимости от того сохранился брак или нет на момент заключения сделки. Исключением является наличие соглашения или решения суда о разделе нажитого имущества.

Покупка квартиры, полученной в результате приватизации

На российском рынке недвижимости чаще всего встречаются квартиры, приобретенные путем передачи прав собственности гражданам от муниципалитета. При покупке подобной недвижимости существует риск появления претензий от граждан, не принимавших участие в приватизации, но имеющие на это право. Это могут быть:

• несовершеннолетние дети, участие которых в приватизации было необязательно до 1996 года;
• временно выбывшие жильцы, например, заключенные или призванные в армии.

Кроме того, нужно помнить о праве лиц, отказавшихся от приватизации, на пожизненное проживание. Так как смена владельца не приводит к его потере, будущему собственнику придется смириться с постоянным присутствием в приобретенной квартире постороннего человека.

Обратиться в суд о признании приватизации и последующих сделок недействительными могут лица, права которых не были учтены в процессе оформления перехода собственности. Подать подобный иск можно в течение трех лет после получения информации о нарушении закона.

Избежать подобного развития событий возможно, заранее узнав, кто был прописан в жилом помещении во время его приватизации. Для этого нужно запросить в ИЕРЦ архивную или расширенную выписку из домовой книги. К сожалению, очень часто его сотрудники отказывают в получение этой справки даже владельцу помещения, объясняя свои действия законом о неразглашении личных данных. Решить проблему можно обратившись к сотрудникам агентства недвижимости. В силу специфики работы у них есть необходимые связи, благодаря которым можно получить выписку.

Риски при приобретении унаследованной недвижимости

Труднее всего проверить квартиру, перешедшую по наследству, но максимально снизить наступление неприятных последствий все-таки возможно. Лучше всего ознакомиться с открытым делом у нотариуса, обратившись к нему вместе с продавцом. В нем должны быть упомянуты все граждане, имеющие законное право на наследство и их отказы (при наличии).

Если же основанием для получения наследства является завещание, покупателю нужно убедиться в отсутствии граждан, обладающих правом на обязательную долю. Его имеют следующие лица:

• нетрудоспособные наследники первой очереди;
• нетрудоспособные лица, находящиеся на содержании у наследодателя.

Большим риском является покупка квартиры, наследство на которую открылось в результате признания бывшего собственника безвестно отсутствующим. Так как никто не может дать гарантию, что однажды он не появится и не обратится в суд для восстановления своих прав.

Аресты и обременения жилого помещения

Иногда на право собственника распоряжаться своей квартирой ограничено. Это выражается наложением на нее обременения либо ареста.

Решение об аресте недвижимости может принять только суд. Как правило, он идет на такой шаг во время рассмотрения споров о принадлежности помещения. Иногда арест возможен и при уклонении владельца от уплаты долгов. Арестованную квартиру невозможно продать. Органы Росреестра никогда не зарегистрируют подобную сделку.

Видов обременений существует очень большое количество. Самыми распространенными из них являются ипотека и договор ренты. Провести сделку с такой квартирой собственник может только с согласия лиц или организаций, по требованию которых наложено обременение. Покупатель должен помнить о том, что вся полнота обязанностей по выполнению условий обременений переходят на него.

Убедиться в отсутствии ареста и обременения можно заказав выписку из ЕГРП. Сделать это можно как при личном обращении, так и на официальном сайте Росреестра. Ее стоимость не превышает 200 рублей.

Проверка истории квартиры

Перед покупкой недвижимости необходимо убедиться в том, что все предыдущие сделки происходили с соблюдением всех правил, установленных законом. Узнать эту информацию можно обратившись в отделение Росреестра за расширенной выпиской из ЕГРП. Получить ее может каждый гражданин нашей страны, предъявив общегражданский паспорт и квитанцию об оплате пошлины в пользу государства. Отсутствие сведений об интересующей квартире в реестре означает, что последняя сделка с ней проводилась до 1998 года.

Правоустанавливающим документом на приобретаемую квартиру может выступать договор дарения. Об особенностях этого договора читайте по ссылке: https://pronovostroyku.ru/yuridicheskie-voprosy/darenie/kak-pravil-no-oformit-darstvennuyu-na-kvartiru.html
При необходимости договор дарения квартиры может быть оспорен в ряде случаев, о том, как это сделать читайте здесь.

Потенциального собственника должна насторожить слишком частая смена владельцев квартиры. Вполне возможно, то таки образом прикрывались незаконные способы получения недвижимости.

Не следует пренебрегать и беседой с возможными соседями. Бабушки у подъезда могут рассказать много интересного об предыдущих собственниках квартиры.

Техническая документация на квартиру

Обязательным условием регистрации перехода права собственности является наличие кадастрового паспорта. Ознакомившись с содержащимся в нем техническим планом помещения, потенциальный покупатель может сделать вывод о присутствии несогласованной с органами власти перепланировки. Этот факт может стать основанием для отказа банка в выдачи ипотечного кредита. Кроме того, совершение незаконной перепланировки является правонарушением и наказывается штрафом.

Собственник недвижимости

Не менее тщательного изучения требует личность владельца недвижимости. Прежде всего необходимо удостовериться в подлинности его паспорта. Сделать это не составит труда с помощью сайта ФМС. Документ, удостоверяющий личность, не должен быть просрочен. Его замена осуществляется после достижения гражданином 25 и 40 лет.

Гораздо труднее проверить дееспособность собственника. Зачастую продавцы недвижимости отказываются представлять покупателям справки из психоневрологического и наркологического диспансера. Мотивируя это тем, что подобные подозрения их оскорбляет. Заменить их могут права на вождение автомобиля, обладать которыми могут только граждане, не состоящие на учете в подобных учреждениях.

Ни один из этих документов не может гарантировать отсутствия претензий представителей собственника из-за потери продавца возможности отвечать за свои действия в момент заключения сделки. Избежать этого можно только пригласив врача для проведения процедуры медицинского освидетельствования на предмет психического здоровья непосредственно перед подписанием договора купли-продажи. Сделать это можно только с согласия продавца.

Не меньше трудностей подстерегает покупателя и при приобретении недвижимости у представителя владельца. Согласно действующему законодательству доверитель может отменить доверенность в любое время, обратившись с заявлением к выдавшему его нотариусу. Все сделки, совершенные по доверенности после этого будут признаны недействительными. В настоящее время не существует способа проверки той или иной доверенности на ее актуальность. Поэтому при проведении подобной сделки лучше настоять на личном присутствии собственника.

В некоторых случаях возникает необходимости покупки квартиры у несовершеннолетнего собственника. Помимо родителей интересы детей защищают органы опеки и попечительства, согласие которых необходимо для заключения договора купли-продажи.

Особенности проверки квартиры приобретаемой на первичном рынке

Лучшим способом обезопасить себя от риска покупки уже несколько раз проданной недвижимости является ее приобретение по договору долевого участия. В соответствии с ФЗ № 214 подобные договоры подлежат обязательной регистрации в органах Росреестра. Перед его подписанием необходимо ознакомиться со следующими документами:

• документы, подтверждающие права застройщика на использование земельного участка;
• разрешение муниципалитета на строительство;
• документ, подтверждающий полномочия сотрудника, представляющего интересы застройщика.

Нелишним будет и поиск информации об объектах, уже построенных этой организацией.

Достаточно часто на рынке новостроек встречается предложение о приобретение апартаментов. Их стоимость значительно ниже стоимости аналогичной квартиры, что привлекает большое количество потенциальных покупателей. Это объясняется тем, что апартаменты относятся к нежилой недвижимости и права их владельцев значительно ограничены. Например, в таких помещениях невозможно оформить постоянную регистрацию. Кроме того, владельцы апартаментов, как и собственники любых нежилых помещений, вынуждены производить коммунальные платежи по повышенным тарифам.

Помощь специалистов при проверке недвижимости

При возникновении трудностей с самостоятельной проверкой квартиры можно обратиться за помощью к риелторам или юристам. Подавляющее большинство агентств недвижимости предоставляют услуги по сопровождению сделок. Их опыт позволит заметить все неточности в документах и поможет принять правильное решение. Но не нужно забывать, что в случае ошибки специалист отвечает только размером своего вознаграждения и возможной потерей репутации.

Компенсировать затраты на приобретение квартиры, которая была утрачена в результате признания сделки недействительной, можно приобретя полис страхования титула. Сейчас эта стоимость подобной услуги достигает 1% от стоимости квартиры.

Правила проведения безопасной сделки

Оспаривание в суде сделок происходит достаточно редко. Гораздо чаще проблемы появляются во время оформления перехода права собственности в государственных органах. Исключить вероятность потери денег в случае отказа в регистрации или ее приостановки поможет правильно выбранный способ расчетов. Наиболее безопасной является передача денег через банковскую ячейку. При этом продавец может ее открыть только после предъявления сотрудникам банка документов, подтверждающих регистрацию сделки.

Опасность подстерегает покупателя и при составлении договора купли-продажи. В нем обязательно должны присутствовать следующие пункты:

• паспортные данные сторон сделки;
• адрес и площадь квартиры;
• стоимость недвижимости и порядок расчетов по договору.

ВАЖНО! Несоблюдение этих требований может привести к отказу в регистрации отчуждения недвижимости.

Недопустимо указание в договоре заниженной цены. Если избежать этого невозможно разница оформляется соглашением о приобретении неотделимых улучшений, произведенных владельцем.

Не менее важно и документальное подтверждение передачи денег. Продавец должен лично написать расписку о получение денег.

Законы нашей страны защищают права добросовестных приобретателей. Поэтому после признания судом сделки недействительной, продавец будет обязан возместить покупателю все потраченные средства. Конечно, если у него есть, что возвращать. В противном случае этот процесс может затянуться на долгие годы и потребовать дополнительных моральных сил.

Совместно нажитое имущество супругов, в том числе квартира, может быть продано только при наличии соответствующего согласия второго супруга. О том, как получить согласие супруга на продажу квартиры и в каком порядке оно должно быть оформлено читайте в пошаговой инструкции.
Необходимые документы для того, чтобы встать на очередь на получение жилья приведены в нашей новой статье.

Тщательная проверка каждой буквы в необходимых документах поможет избежать этого. Не нужно стесняться задавать продавцу неудобные и провокационные вопросы. Если же владелец отказывается на них отвечать, не представляет нужные бумаги и отговаривает покупателя от общения с соседями, то от покупки квартиры лучше воздержаться или проверять ее с особым пристрастием.