Поскольку недвижимость является одним из объектов гражданского оборота, возникает потребность узнать её стоимость в конкретный момент и для осуществления конкретной сделки.

Что такое оценка недвижимости

Для оценки недвижимости характерны следующие черты:

1. Адресность (процедура всегда осуществляется в отношении конкретного объекта);
2. Процедура всегда вызвана необходимостью осуществить конкретный вид сделки с объектом недвижимости;
3. Участниками являются оценщик и заказчик;
4. Оценочный вывод имеет свою юридическую силу, только в течение времени, установленного на законодательном уровне.

К услугам оценщика лицо может обратиться добровольно или обязательно в случаях, установленных законом.

В настоящее время, оценка недвижимости осуществляется в следующих случаях:

1. Оформление сделки купли-продажи объекта недвижимости;
2. Вступление в наследственные права;
3. Получение ипотечных средств;
4. Рассмотрение споров, которые связаны с имуществом;
5. Приватизация или осуществление страхования недвижимых объектов.

Как используются на практике методы оценки недвижимости вы можете посмотреть в этом видео:

Классификация методов оценки недвижимости

Для того чтобы определить рыночную стоимость любого недвижимого объекта, оценщики используют несколько методов:

1. Затратный;
2. Сравнительный;
3. Доходный.

Затратный метод

Затратный метод определения стоимости – совокупность способов оценки, представляющая собой определение суммы всех расходов, которые может понести заинтересованное лицо в случае полного восстановления объекта или создания аналогичного нового объекта.

Основанием такого метода является положение, в соответствии с которым заинтересованное лицо не будет платить за готовый объект большую сумму, чем за создание нового объекта такой же стоимости.

Для определения цены используются следующие данные о расходах, связанных с:

• Процессом строительства;
• Закупкой материалов для строительства;
• Рыночной стоимостью на строительное оборудование.

Алгоритм действий при затратном методе:

1. Определение стоимости недвижимого объекта с учетом его наиболее эффективного использования;
2. Определение расходов на новое строительство аналогичного объекта;
3. Определение износа;
4. Определение стоимости с учетом возможных улучшений;
5. Определение конечной стоимости объекта.

Этапы оценки сравнительным подходом.

Сравнительный метод определения стоимости

Для того чтобы ответственное лицо могло применить такой метод, должны быть соблюдены следующие условия:

1. Объект не должен отвечать условию уникальности;
2. Сведения о проведенных сделках должны быть полными и исчерпывающими;
3. Факторы, которые влияют на стоимость объекта указанные в сделках, должны быть сопоставимы с данными, представленными об объекте.

Этапы сравнительного метода:

• Выявление на рынке недвижимости схожих объектов;
• Проверка имеющихся сведений о сделках в отношении этих объектов;
• Введение корректировок, не совпадающих характеристик;
• Установление стоимости объекта.

Основные этапы доходного метода

Характерные этапы:

1. Получение данных о доходах, которые заинтересованное лицо может приобрести при использовании имущества (за основу берется средняя цена при аренде подобных объектов);
2. Получение данных при использовании имущества не в полной мере;
3. Расчет разницы между первыми и вторыми данными.

Особенности затратного подхода оценки.

Участники и объекты оценки недвижимости

В соответствии с ФЗ № 153 от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», оценщиками признаются физические лица, которые являются членами саморегулируемой организации, застраховавшие свою ответственность, в предусмотренном для этого порядке.

Для того чтобы лицо могло стать оценщиком, оно должно отвечать следующим установленным требованиям:

1. Лицензия на осуществление деятельности;
2. Наличие специальных знаний, подтверждаемых соответствующими документами;
3. Наличие договора, содержащего сведения об осуществлении страхования своей профессиональной ответственности.

Осуществляя свою деятельность, оценщик обладает следующими правами:

1. Применять подходы к оценке самостоятельно, руководствуясь требованиями стандартов оценки;
2. Требовать от заказчика в случае проведения оценки имеющей статус обязательной, обеспечения доступности информации об объекте;
3. Требовать получения дополнительных характеристик имущества;
4. Привлекать третьих лиц в процессе определения стоимости объекта;
5. Направлять письменные и устные запросы третьим лицам, при необходимости получения дополнительных сведений о недвижимом объекте;
6. Отказать в проведении оценки в случае, когда заинтересованное лицо не выполнило обязательство по предоставлению необходимых сведений;
7. Требовать возмещения заинтересованным лицом расходов, которые понес оценщик в процессе своей деятельности, а также требовать оплаты своих профессиональных услуг.

На основании норм гражданского законодательства оцениваются следующие объекты:

1. Недвижимые объекты, имеющие статус жилых (квартиры, дома, комнаты);
2. Участки земли;
3. Объекты недвижимости, которые имеют статус коммерческих (торговые или складские помещения, офисные здания, гостиницы);
4. Объекты недвижимости, имеющие промышленное значение;
5. Вспомогательные объекты недвижимости, которые располагаются на участках земли;
6. Технические коммуникации.

Основные подходы к оценке объектов недвижимости.

Процедура оценки недвижимости

Соглашение должно содержать следующие данные:

1. Описание объекта, стоимость которого должна быть определена;
2. Метод, применяемый для определения стоимости;
3. Размер вознаграждения специалиста;
4. Данные о страховании ответственности оценщика;
5. Сведения о саморегулируемой организации, членом которой он является;
6. Данные о применяемых стандартах;
7. Перечень случаев, при которых наступает дополнительная ответственность специалиста.

Далее специалистом осуществляется сбор необходимой информации (получение данных о собственнике, технической документации, сведений о качественной характеристике исследуемого имущества).

Как узнать инвентаризационную стоимость квартиры вы можете прочесть в этой статье.

После сбора всей требующейся информации специалист должен определить наивысшую цену этого объекта.

После определения максимальной стоимости специалист, применяя указанный в договоре метод оценки, определяет рыночную стоимость объекта.

Плюсы и минусы методов исследования

Затратный метод

Положительные стороны:

• Предполагается, что результат этого метода является наиболее надежным;
• В некоторых случаях, допустимо использовать только такой метод. Как правило, это необходимо для получения сведений о наиболее выгодном недвижимом объекте.

Отрицательные стороны:

• Трудоемкий процесс получения данных;
• Полученные результаты не всегда можно сравнить с рыночными ценами;
• Проблематичное получение данных о построении нового объекта аналогичному старому;
• Трудности при определении стоимости износа имущества.

Сравнительный метод

Положительные характеристики:

• Является наиболее простым для применения;
• Дает надежные результаты;
• При отражении стоимости учитывает мнение всех заинтересованных сторон сделки;
• В итоговой стоимости отражается рыночная ситуация с учетом инфляционных процессов.

Отрицательные характеристики:

• Трудность при сборе данные о реальных ценах осуществленных сделках;
• Различия объектов, которые реализуются в сделках.

Доходный метод

Положительные стороны:

• Учитывает будущую полезность приобретения;
• Определяет стоимость с учетом положения на рынке;
• Расчет производится с учётом использования объекта не в полной мере.

Отрицательные стороны:

1. Трудность в прогнозировании;
2. Дает не надежный результат.

Заключение

Как рассчитать кадастровую стоимость земельного участка — читайте здесь.

Особенности использования доходного метода оценки недвижимости рассмотрены в этом ролике: