Как происходит продажа квартиры по договору переуступки?

Покупка квартиры в новом доме чаще всего происходит по договору переуступки. Суть процедуры заключается в смене владельца имущества до сдачи жилья в эксплуатацию. В приобретении недвижимости по договору цессии есть весомые плюсы для всех участников сделки.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-51-68. Это быстро и бесплатно!

Но и риски могут быть серьезные, поэтому, чтобы избежать разочарований, лучше заранее изучить все особенности приобретения жилплощади по договору уступки.

В чем суть понятия «переуступка прав» на квартиру

По факту процедура переуступки не является продажей жилища от застройщика покупателю. Она представляет собой смену участника по договору с застройщиком, т. е. бывший владелец передает новому покупателю право собственности имуществом.

По итогам сделки уже покупатель продолжает вносить денежные средства по существующему договору, если бывший владелец не внес полную стоимость жилья. Одновременно с долговыми обязательствами покупатель наделяется и правами по договору, поэтому может требовать от застройщика своевременность сдачи квартиры и обещанное качество работ.

Операция по переуступке недвижимости называется цессия, первый покупатель по договору – цедент, последующий – цессионарий. Если за цедентом остается задолженность по платежам, то без разрешения застройщика на проведение процедуры цессии не обойтись.

Встречаются случаи, когда слишком предприимчивые застройщики пользуются своим положением, и дают согласие на переуступку только за определенную плату. Однако чаще всего представители строительной компании ничего не имеют против смены дольщика, поскольку по факту им не важно, кто именно будет вносить платежи.

Полученное разрешение необходимо хранить до того момента, пока не будут полностью оформлены документы на право собственности имуществом.

Важно! Чтобы после завершения строительства и сдачи жилья в эксплуатацию, цессионарий не был обманут, и получил квартиру в распоряжение, необходимо отправить письменное уведомление о смене владельца в строительную компанию. Это нужно для того, чтобы застройщик по окончанию строительства не передал жилье первоначальному собственнику.

Что такое цессия?

Как происходит заключение договора переуступки квартиры в новостройке

В редких случаях квартиру в новостройке можно приобрести напрямую у застройщика. В большинстве случаев придется заключать договор переуступки с инвестором, выкупившим жилье с целью дальнейшей перепродажи, либо с рядовым покупателем, который по каким-либо причинам передумал ждать заселения в новый дом.

Для заключения сделки по переуступке квартиры в новостройке цессионарий принимает от цедента пакет документов, подтверждающих первоначальные договоренности с застройщиком. Обязательный перечень документов для переуступки:

  • предварительный договор;
  • основной договор;
  • дополнительные условия;
  • расчетные документы.

Факт передачи подтверждается составлением акта, который подписывается обеими сторонами. Кроме того, покупатель должен удостовериться, что у цедента нет долговых обязательств или штрафов за просрочку платежей. Иначе это может стать основанием для расторжения первоначальных договоренностей.

В договоре цессии прописываются условия сделки, а также дата подписания документа и порядковый номер государственной регистрации. Если недвижимость приобреталась в браке, продать ее можно, только получив заверенное согласие второго супруга, или с присутствием обоих супругов.

Квартира в новостройке может передаваться по уступке только до момента подписания акта приема-передачи с застройщиком. После сдачи жилья в эксплуатацию квартира продается только по договору купли-продажи.

Влияние типа договора на проведение цессии

Условия процедуры переуступки зависят от того, какой тип договора первоначально заключен между сторонами. В первую очередь это определяет права цедента, поэтому нужно знать разницу между типовыми договорами, прежде чем решиться на покупку квартиры по переуступке.

Как происходит переуступка квартиры в новостройке, расскажет это видео:

Основные черты цессии при ДДУ

Процедура уступки собственности, проведенная по договору долевого участия (регулируется ФЗ-214), наиболее полно гарантирует защиту покупателя со стороны закона. Договор переуступки может заключаться только после регистрации ДДУ в Росреестре. С этого момента цедент имеет право уступить право собственности цессионарию.

Как зарегистрировать ДДУ после его подписания, читайте тут.

Важный момент, обозначенный в ФЗ-214 – запрет передачи права собственности новому дольщику, если нет полной оплаты стоимости жилья, прописанной в ДДУ. В этом случае необходим перевод долга со старого дольщика на цессионария.

Особенности цессии при заключении предварительного договора

Предварительный договор уступки – документ, который не подлежит обязательной регистрации и не является гарантом того, что покупатель впоследствии станет собственником конкретного жилья. Предварительный договор дает единственное право – требовать заключение основного договора со строительной компанией.

Поэтому, чтобы не быть обманутым, не стоит вносить никакие платежи до заключения основного договора, иначе с покупателя могут потребовать повторной оплаты стоимости квартиры.

Такая процедура несет в себе большой риск для покупателя в случае банкротства застройщика. Если уступка проводилась по ДДУ, то существует гарантия выплаты компенсации после продажи дома.

Переуступка в ЖСК

Переуступка квартиры в Жилищно-строительном кооперативе – довольно редкое явление, поскольку эта операция не предусмотрена законодательством. Обычно, чтобы стать собственником пая в ЖСК, необходимо провести общее собрание кооператива, где будет принято решение о принятии нового участника.

На что обратить внимание при заключении договора переуступки прав?

После этого новый член кооператива оплачивает вступительный взнос. Даже если один из членов кооператива захочет переуступить право собственности новому владельцу, цессионарий не может стать участником кооператива автоматически.

Переуступка пая представляет собой возврат изначального денежного взноса пайщику (продавцу-цеденту), с последующей передачей этой суммы новому владельцу, которую он в свою очередь снова вносит в кооператив.

Не существует стандартного договора для проведения подобной операции. К тому же, если предыдущий пайщик выплачивал дополнительные или целевые взносы, то после выхода из кооператива, они ему не вернутся.

Такие спорные моменты решаются на общем собрании, и нового пайщика могут освободить от подобных трат. Однако в этом нет гарантии, поскольку каждая ситуация рассматривается отдельно руководством кооператива или общим собранием.

Налогообложение при продаже квартиры по переуступке

Все сделки по переуступке недвижимости облагаются налогом, что предусмотрено Налоговым Кодексом РФ. Для россиян эта сумма составляет 13%, для иностранных граждан – 30%.

Для того, чтобы сократить налоговые выплаты можно снизить уровень прибыли от продажи переуступки, т.е. разницу между суммой, выплаченной застройщику по ДДУ, и суммой продажи конечному покупателю. Налогом облагается именно доход от операции по переуступке квартиры.

Данные о проведении операции переуступки подаются в налоговую службу. Сделать это нужно до конца апреля в том году, который идет после получения дохода от сделки. В налоговой декларации указываются данные о полученной прибыли. Оплата налога производится до 15 июля этого же года.

Преимущества и недостатки продажи квартиры по договору цессии

Кроме явных преимуществ, которые подразумевает процедура цессии, она всегда сопряжена рисками. Однако их можно снизить, если четко следовать законодательству РФ.  Квартира, купленная по переуступке, всегда обходится дешевле, чем недвижимость, купленная у застройщика или уже сданная в эксплуатацию.

Как составить предварительный договор купли-продажи, узнайте из этой статьи.

Главные риски, с которыми может столкнуться покупатель-цессионарий, вступив в права по договору долевого участия:

  • получение некачественного жилья;
  • нарушение сроков строительства и сдачи в эксплуатацию;
  • банкротство строительной компании.
Чтобы избежать неприятностей, важно внимательно изучить все условия ДДУ, сроки ввода жилья в эксплуатацию, посетить место строительства, почитать отзывы о работе компании-застройщика. Грамотный юрист поможет разобраться со всеми нюансами договора, а значит снизить возможные риски.

Советы для покупателя, как избежать махинаций при покупке квартиры в новостройке:

  • Стоит подсчитать разницу между первоначальной стоимостью квартиры по ДДУ, и суммой, по которой недвижимость передается новому покупателю. Слишком маленькая разница в суммах должна насторожить.
  • Обратить внимание на дату первичного заключения договора. Если с этого момента прошло более полугода, нужно тщательней изучить документацию строительной компании.
  • Посмотреть, какими темпами идет строительство, узнать отзывы о репутации застройщика, особенно, если по этому объекту по договору цессии передается большое количество квартир.
  • Если цедентом выступает не физическое, а юридическое лицо, лучше обратиться за консультацией к независимому эксперту.

Чтобы не попасться на махинации с недвижимостью, в договоре необходимо указывать реальные суммы, не пытаясь уйти от налогов. Иначе, в результате расторжения сделки, может пострадать как продавец, так и покупатель.

Особенности продажи квартиры по переуступке при ипотеке

Переуступка ипотечной квартиры предполагает следующую схему: цессионарий вместе с правом приобретения недвижимости получает обязанности по уплате действующего займа. По договору цессии покупатель компенсирует цеденту часть денежных средств, затраченных на погашение ссуды за предыдущий период.

Риски при покупке квартиры по переуступке, смотрите в этом видео:

О размере компенсации продавец и покупатель договариваются между собой. Преимущества переуступки ипотечной квартиры для клиента:

  • Отсутствие необходимости оценки жилища. Тем самым экономится часть денег, которую нужно было заплатить оценщику.
  • Экономия времени. Не нужно ждать подтверждение банка на приобретение квартиры, собирать заново пакет документов для оформления кредита.
  • Экономия средств. Нет необходимости вносить первоначальный платеж, и выплачивать комиссию за оформление кредита.

Особый вопрос – отношение банковской структуры к договору переуступки. Банк не подписывает документ по переуступке долга, а заключает новый договор с цессионарием. Причем условия нового договора могут отличаться от тех, которые были у предыдущего владельца, например, изменится курс валют или поднимется тарифная ставка.

По этой причине конечному покупателю, возможно, придется выплачивать большую сумму, чем та, которая указывалась в договоре с первичным владельцем. В процедуре уступки долга могут фигурировать другие участники: когда сменяется кредитор, а не заемщик.

Вследствие неуплаты или просрочек у клиента, банк может перепродать долг по кредиту другому банку или коллекторской организации. Перед заключением договора цессии с новым заемщиком, банк внимательно изучает его кредитную историю и платежеспособность.

Как переуступить право требования на квартиру, читайте здесь.

Финансовое учреждение заинтересовано в том, чтобы заемные средства были возвращены вовремя, поскольку продажа ипотечной собственности с аукциона или передача долга в другой банк – процесс довольно сложный.

Бесплатная консультация

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать - напишите вопрос в форме ниже:

Бесплатная консультация

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать - напишите вопрос в форме ниже:

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

6 + пять =