Особенности сделки при продаже квартиры с обременением

Если у вас в собственности имеется квартира или другой вид жилого имущества, то по отношении к ней вы обладаете правами пользования, владения и распоряжения. Однако на одно из перечисленных преимуществ – распоряжение — может быть наложено обременение, согласно ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество». В таком случае при продаже квартиры могут возникнуть определенные трудности. По данным статистики, владельцам обремененного жилья приходится снижать цену до 50 % от реальной стоимости. Хотя выход из ситуации можно найти.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 346-66-49. Это быстро и бесплатно!

В первую очередь, намереваясь продать жилье, выясните, «чистая» ли она – это легко можно сделать при обращении в местное отделение Росреестра или на их сайте, так как записи об ограничениях хранятся в ЕГРП (Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним). При этом придется оплатить госпошлину. В выписке из ЕГРП будут указаны сведения об имеющихся ограничениях права, номер и дата их регистрации в государственных органах, сроки исполнения и информация о гражданах, в пользу которых они действуют.

Получив на руки документ, который обычно выдается в течение 3-5 рабочих дней, обратите внимание на пункт № 4: в них записаны обременения. Если таковых не имеется, в графе значится «не зарегистрировано». Но стоит помнить, что существуют и так называемые скрытые обременения, к примеру, отказ от приватизации. Этих данных нет в Росреестре, но они могут быть зафиксированы в других договорах. Поэтому при подготовке документов нужно внимательно изыскивать всю необходимую информацию.

Какие существуют обременения

Основных видов ограничений, попадающих под понятие «обременение», несколько. Статистика свидетельствует, что наиболее распространенным обременением считается залог (ипотека), рента, арест, аренда, доверительное управление, опека, разрешение второго супруга, аварийный дом и пр.

Залог недвижимости (ипотека)

Согласно исследованиям специалистов, большая доля рынка недвижимости участвует в сделках купли-продажи посредством передачи квартир в залог банковскому учреждению, то есть, по ипотеке. В собственность такое жилье не переходит, пока кредитор не рассчитается с банком. Такая ситуация, в общем-то, стандартная, ведь не секрет, что у людей могут меняться жизненные обстоятельства, и возникает необходимость продать эту квартиру и купить более экономный вариант. В данном случае необходимо получить согласие банка и выяснить, какая сумма подлежит выплате.

Для продажи необходимо трехстороннее соглашение (продавец, покупатель, банк), договор купли-продажи. И у продавца «проблемной» квартиры появится возможность перенести обязанности по выплате оставшейся суммы банку на покупателя. Как правило, банки идут навстречу таким сделкам, так им абсолютно без разницы, кто будет выплачивать долг.

Обременение в виде залога на недвижимость может быть наложено не только в случае ипотечного кредитования. Например, собственник может ввести данное ограничение с целью сведения к минимуму риска потери квартиры, если вдруг возникнет такая необходимость. В таком варианте залогодержателем обычно становится лицо, наиболее доверенное залогодателю, к примеру, один из родителей. Тогда квартиру можно продать только с их официального согласия.

1 (Custom)Ипотека — это один из видов обременения квартиры. Об особенностях и условиях ипотеки с господдержкой вы можете прочитать в нашей новой публикации.
Продать квартиру, которая находится в ипотеке, можно только при соблюдении ряда правил и законодательных положений. Как продать квартиру, обремененную ипотекой, и какие документы для этого нужны узнайте по ссылке.

Договор ренты

Также одним из часто встречающихся видов обременения считается так называемая неисполненная рента, или договор купли-продажи с пожизненным проживанием ил содержанием. Им обычно пользуются пожилые люди, готовые оставить жилье даже малознакомым гражданам. Суть документа состоит в том, что человек, взявший на себя обязательства по содержанию и уходу за престарелым лицом (рентоплательщик), взамен получает квартиру после его смерти, и соответственно, снятия обременения. Это прописано в статье 583 Гражданского Кодекса Российской Федерации. До этого времени рентоплательщик может подать квартиру только с письменного разрешения рентополучателя (собственника).

Бывают случаи, когда пожизненная рента выражается денежной суммой, прописанной в договоре, и выплачивается получателю на протяжении всей его жизни. Важно помнить, что ежемесячная выплата не должна быть меньше установленного законодательством МРОТ, но может быть увеличена в соответствии с условиями договора.

Данный вид сделки может иметь некоторые неприятные моменты. И прежде, чем подписывать договор, нужно убедиться в полном отсутствии прямых наследников, которые после смерти пусть даже очень дальнего родственника могут претендовать на его жилплощадь. Причем в суде могут оспаривать законность сделки, ссылаясь на неосознанность действий рентополучателя. Также необходимо выяснить, не состоит ли предполагаемый рентополучатель на учете в психдиспансере, дабы избежать неприятных «сюрпризов».

big1mw8br4i0vslntkeyax6h3jz7dcu52pfgo9q-800x324 (Custom)Продажа квартиры с обременением часто сопровождается выплатой задатка. Соглашение о задатке при покупке квартиры: образец и правила составления вы можете узнать в новой статье.
При покупке квартиры необходимо обращать внимание на ряд юридических и технических нюансов. Как проверить «чистоту» квартиры при покупке читайте в пошаговой инструкции.

Также не стоит забывать, что пожилые люди могут изменить свое решение и расторгнуть с вами заключенный договор ренты, поэтому следует сохранять все свидетельства о понесенных расходах (квитанции, справки, чеки и т.п.), при помощи которых будет возможным подтвердить в суде исполнение вами договора надлежащим образом.

Арест

Он считается одним из наиболее тяжелых для собственников ограничений. Арест может быть наложен как судебными органами, так и должностными лицами государственных органов. Причинами ареста квартиры могут быть коммунальные платежи и непогашенные кредиты, спор в отношении собственно самой квартиры и неуплата алиментных обязательств, прочие вопросы, связанные с долгами. К примеру, решением суда с ответчика взыскана определенная сумма, а отдать ее нечем.

Тогда при соблюдении длительной и трудоемкой процедуры принадлежащая ответчику квартира может быть реализована на торгах. Стоит отметить, что обременение снимается лишь теми органами, которые его установили, и лишь тогда, когда полностью устранены обстоятельства, повлекшие арест. В таком случае заинтересованное лицо подает заявление, и только после его удовлетворения квартира может подлежать продаже. Помните: любе сделки, заключенные в отношении квартиры, находящейся под арестом, будут признаны недействительными!

Может быть другой вариант: после ареста квартиры судом состоялось другое судебное разбирательство, которое вынесло решение об отказе в удовлетворении требований иска. В подобном случае вопрос о снятии обременения в виде ареста имеет чисто технический характер и не станет препятствием к продаже.

Аренда

Договор найма с действительным сроком тоже считается обременением. Согласно российского законодательства, жильцы-арендаторы имеют право на проживание в арендуемом жилье до окончания действия договора. Если собственник хочет срочно продать квартиру, то он обязан предоставить нанимателям условия для проживания, не уступающие существующим.

Но на рынке недвижимости зафиксированы случаи, когда недобросовестный владелец пытается продать жилье, занимаемое квартирантами. Если этот факт будет каким-то образом сокрыт, то новому хозяину придется жить с незнакомыми нанимателями до того времени, пока не подойдет к концу договор аренды. Если новый собственник вознамерится досрочно расторгнуть договор, тогда ему придется выплатить немалый штраф.

Такие же примерно правила существуют и для доверительного управления. То есть, если квартирой по соответствующему договору управляет не собственник, а, к примеру, агентство недвижимости, то и оно обязано предоставить нанимателям не менее достойные условия для проживания. Стоит помнить, что передача имущества в доверительное управление не предполагает перераспределение права собственности.

Опека

Наличие прописанных в квартире недееспособных людей или несовершеннолетних детей тоже может стать препятствием при продаже квартиры по предписанию органов государственной опеки, если их интересы могут измениться в худшую сторону. Если они являются собственниками, то при продаже квартиры необходимо письменное согласие их опекунов (попечителей). Под защитой Постановления Конституционного суда находятся права детей, являющихся собственниками, поэтому предоставление сведений о новом жилье, где будет прописан и проживать ребенок и которое не уступает по комфортности предыдущему, должно быть обязательным.

htmlimage-800x324 (Custom)Не многие граждане знают о том, что вернуть часть средств, потраченных на приобретение квартиры с обременением, можно с помощью налогового вычета. В этой статье содержится информация о том, какие нужны документы для оформления налогового вычета и как их получить.
По ссылке: http://pronovostroyku.ru/yuridicheskie-voprosy/kakoj-poryadok-oformleniya-pereustupki-prav-trebovaniya-na-kvartiru.html можно узнать о том, как оформить переуступку прав требования на квартиру в законном порядке.

Согласие второго супруга

Оно будет необходимо при продаже квартиры, если оно является совместным имуществом. Жилье в данном случае является объектом общей собственности, и, согласно статье 35 Семейного Кодекса РФ, единолично распоряжаться таким видом недвижимости только один из супругов не может. Заверенное нотариусом согласие второй половины станет основой для снятия подобного вида обременения. Но если продаваемый объект недвижимости не входит в число совместно нажитого имущества и это можно письменно подтвердить (к примеру, есть соответствующий пункт в брачном договоре), то согласие второго супруга не потребуется.

Аварийный дом

Продажа квартиры невозможна, если дом, в котором она расположена, является по закону ветхо-аварийным по причине некомфортности проживания, и его жильцы подлежат расселению.

Подводя итог, следует отметить, что нельзя продать квартиру лишь в двух случаях: если она находится под арестом или расположена в ветхо-аварийном доме. При существовании иных вариантов обременения на принадлежащем вам объекте недвижимости вопрос можно решить, обратившись за помощью в специализированное агентство.

Бесплатная консультация

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать - напишите вопрос в форме ниже:

2 thoughts on “Особенности сделки при продаже квартиры с обременением

  1. Инга

    Здравствуйте! Собираемся покупать квартиру в ипотеку (через Сбербанк), при этом покупаемая квартира также находится в ипотечном обременении, причем в другом банке. Переуступку делать не хотим, нам это не выгодно, поскольку процентная ставка в том банке гораздо выше (18%). Продавец предлагает такой вариант: мы отдаем ему сумму, необходимую для погашения ипотеки(около 1 млн), квартира полностью переходит в собственность продавцу, и только после этого мы оформляем ее на себя, оформив ипотеку и отдав оставшуюся часть денег за эту квартиру. Как максимально обезопасить себя в этой ситуации? Есть ли риск, что покупатель возьмет с нас предоплату, погасит свою ипотеку, а потом откажется от сделки?

  2. Donagerl

    Согласитесь, успешность сделки измеряется количеством денежных знаков, полученных от продажи недвижимости, и понятно, что продешевить вам не хотелось бы. Как же избежать ошибок при продаже квартиры и правильно осуществить данную сделку попытаемся рассмотреть эти аспекты в нашей статье.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *