Как заключить договор купли-продажи недвижимости: 9 ключевых этапов

Договор купли-продажи недвижимости – это одна из самых часто встречающихся сделок среди операций с недвижимым имуществом. Согласно статье 549 п. 1 Гражданского кодекса РФ смысл договора продажи недвижимого имущества состоит в передаче недвижимого имущества в виде квартиры, участка земли, здания, сооружения, или какой-то другой недвижимости от продавца к покупателю.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-51-68. Это быстро и бесплатно!

Оглавление:

Особенности договора купли-продажи недвижимости

Субъектами договора купли-продажи недвижимости выступают продавец и покупатель, которые могут выступать в роли, как граждан, так и физических лиц.

В некоторых случаях при оформлении договора купли-продажи недвижимости субъектами договора могут выступать Российская Федерация, муниципальные образования и государственные предприятия, субъекты РФ.

Согласно ст. 558 ГК РФ с весны 2013 г. договора по купле-продаже жилых помещений (жилой квартиры, дома, либо их частей) освобождаются от государственной регистрации.

Однако ст. 551 предполагает, также как и раньше, регистрацию права на владение недвижимостью согласно договору купли-продажи. 

Необходимо будет обратиться с обязательным пакетом документов в территориальное ведомство Федеральной службы картографии и кадастра (Росреестр).

Как заключить договор купли-продажи квартиры и другой недвижимости?

Для заключения сделки купли-продажи недвижимости стоит ориентироваться на определенный алгоритм действий:

1. Подготовить правоустанавливающие документы на недвижимость.

2. Заказать необходимые документы в БТИ.

3. Получить единый жилищный документ.

4. Заказать выписку с ЖЭКа об отсутствии долга по коммунальным платежам.

5. Если есть супружеская пара, то получить согласие одного из них на оформление сделки.

6. Заказать выписку из ЕГРП.

7. Составить договор купли-продажи недвижимости.

8. Зарегистрировать права на недвижимость в Росреестре.

9. Получить документы после регистрации.

Шаг №1 — это сбор документов на недвижимость, подтверждающих их принадлежность к продавцу, а также документов, подтверждающих личность обеих сторон:

  • договор о дарении, купли-продажи, правах собственности на недвижимое имущество (или на часть недвижимости), свидетельство о праве наследства. Все эти документы находятся у продавца недвижимости;
  • документы, которые идентифицируют личность продавца и покупателя.

Больше информации о том, какие документы нужны для продажи квартиры и как их оформить, вы можете получить в этой статье.

Шаг №2 – подготовка документов из БТИ, а именно кадастрового паспорта, поэтажного плана и экспликации

Что такое кадастровый паспорт на квартиру и как его получить — читайте тут.

Шаг №3 – получение выписок с домовой книги

Эти справки предоставляются бесплатно в день визита при написании заявления. При получении справок необходимо будет представить документ, идентифицирующий личность, а также документ обязательного пенсионного страхования.

Порядок и нюансы получения выписки из домовой книги — в материалах новой публикации.

Шаг №4 – это выдача копии лицевого счета и справки с ЖЭКа о том, что отсутствует задолженность

Шаг №5 – получение у юриста или нотариуса согласия на продажу недвижимости (или ее части) у одного из супругов

Если на недвижимость претендуют несовершеннолетние, то понадобится и разрешение опекунских органов.

Недвижимое имущество, приобретенное во время брачного сожительства, является общим на правах совместной собственности супругов, и из-за этого понадобится получить разрешение одного из них на заключение сделки по недвижимости.

Если же недвижимость была получена в период брака даром (безвозмездно), т.е. присутствовал факт дарения либо оформления приватизации, то согласие супруга не является обязательным.

Может понадобиться разрешение от органов по опеке и попечительству, если в право собственности вписаны несовершеннолетние.

Получить ответ на проведение сделки от службы опеки и попечительства необходимо будет в течение месяца.

В каком порядке осуществляется продажа квартиры, в которой прописан несовершеннолетний ребенок, вы можете прочесть здесь.

Шаг №6 – это заказ и выдача справки с ЕГРП

Выписка из единого государственного правового реестра нужна для опровержения ареста и обременений на недвижимость.

Получить данный документ можно будет в федеральном отделении Росреестра от 2 до до 5 рабочих дней с момента регистрации запроса.

Но можно сделать все это намного быстрее (в течение 1-2 дней) в автоматизированном режиме, если прибегнуть к помощи нотариуса.

Образец договора купли-продажи квартиры.

Образец договора купли-продажи квартиры.

Шаг №7 – это само составление договора купли-продажи недвижимого имущества

Согласно 550 статье Гражданского кодекса России заключение договора купли-продажи недвижимости осуществляется в письменном виде с составлением одного документа, который заверяется подписями обоих сторон сделки (пункт 2 статьи 434).

Необходимо соблюдать форму договора купли-продажи недвижимости, иначе это приведет к его недействительности.

Какие моменты должны быть описаны в договоре по купли-продажи недвижимого имущества?

Весомым вопросом договора является его предмет и цена. Предметом договора может быть любая недвижимость, например, здание или сооружение, земельный участок или квартира.

Договор подписывают обе стороны сделки, и для его подписания не нужно заверения нотариуса или юриста.

Также договор купли-продажи недвижимости должен содержать информацию, которая однозначно определяет недвижимое имущество:

  • по какому адресу находится продаваемое недвижимое имущество;
  • тип недвижимого имущества (дом, квартира или часть другого объекта недвижимости);
  • какова реальная площадь недвижимости (согласно документам);
  • когда было построено недвижимое имущество;
  • сколько стоит продаваемая недвижимость (ГК РФ Статья 554, и 555);
  • назначение недвижимости.

Если договор не содержит перечисляемых данных, то условия о передаваемом недвижимом имуществе считаются не согласованными сторонами и договор купли-продажи является незаключенным.

Также, крайне необходимо, чтобы в договоре были описаны лица, имеющие право на использование недвижимости.

В случае подписания и подачи договора в Росреестр представителями сторон договора, понадобится заключение нотариальной доверенности, которое оформляется у юриста или нотариуса.

Особенности оформления договора продажи недвижимого имущества, находящегося на участке земли

В цену недвижимости, которая располагается на земельном участке, включена цена части земельного участка, передаваемого с этой недвижимостью (если другие действия не оговаривались в договоре продажи – ГК РФ Статья 555 п.2).

Если в договоре отсутствует пункт о стоимости недвижимости, то он считается незаключенным (ГК РФ Статья 555 п.1).

Если продавец недвижимого имущества, расположенного на участке земли, является собственником этого участка, то покупателю передается право владения этим участком. Либо же предоставляются другие права на соответствующую часть земли, если это оговорено в договоре продажи недвижимости.

Образец договора купли-продажи недвижимости (земли и дома) стр. 1.

Образец договора купли-продажи недвижимости (земли и дома) стр. 1.

Образец договора купли-продажи недвижимости (земли и дома) стр. 2.

Образец договора купли-продажи недвижимости (земли и дома) стр. 2.

Образец договора купли-продажи недвижимости (земли и дома) стр. 3.

Образец договора купли-продажи недвижимости (земли и дома) стр. 3.

Образец договора купли-продажи недвижимости (земли и дома) стр. 4.

Образец договора купли-продажи недвижимости (земли и дома) стр. 4.

Особенности передачи недвижимости

Передача недвижимого имущества осуществляется подписанием договора акта передачи (либо иного документа) недвижимости от владельца к покупателю, которые заверяют данный акт своими подписями (ст. 556 ГК РФ).

Шаг №8 – подача документов для государственной регистрации в территориальное отделение Росреестра

Существует два вида регистрации прав на недвижимость. Это можно сделать или в автоматизированном электронном виде , либо же при личном обращении в федеральное отделение Росреестра.

Также нужно будет заплатить госпошлину 2 тыс. руб. за услуги государственной регистрации.

Возможные проблемы при регистрации

Если при оформлении заявки на гос. регистрацию прав не был предоставлен чек об уплате госпошлины, и в государственной информационной системе платежей нет данных об этой уплате, то документы для государственной регистрации прав рассматриваться не будут.

Поэтому лучше заранее подготовить копию чека или расписку об уплате госпошлины.

Шаг №9 – это получение документов после государственной регистрации

В Москве, подавая документы на регистрацию в Росреестр в бумажном виде, право на недвижимое имущество обязано пройти регистрацию до 5 рабочих дней, а при автоматизированной электронной подаче – в течение 10.

Документ о владении на правах собственности недвижимостью можно будет получить в отделении Росреестра в тот день, который указан на расписке.

С 1 января 2015г. выдача свидетельства гос. регистрации собственности на недвижимость осуществляется путем выдачи официального бланка Росреестра, который содержит собственный учетный номер и имеет изображение государственного герба РФ.

Наличие каких-либо степеней защиты на свидетельстве в виде водяных знаков и пр. не предусмотрено действующим законодательством.

Продажа квартиры, находившейся в собственности менее 3 лет

Когда предметом договора купли-продажи недвижимости выступает квартира, находившаяся в собственности менее 3 лет, то необходимо будет представить декларацию и справку об уплате НДФЛ с налоговой службы.

Договор купли-продажи недвижимости: образец по ссылке.

Договор купли-продажи квартиры: стоимость оформления и пример расчёта расходов

Помимо стоимости самой квартиры предстоят дополнительные расходы по подготовке необходимого пакета документов, оформлению сделки, а также затратам по оплате работы риэлтерской фирмы.

1. Подготовка необходимых документов

Дополнительные расходы для подготовки документов к продаже квартиры, обычно ложатся на плечи продавца. Они включают:

Вид расходов Цена
получение документов с БТИ 800–900 р.
осмотр сотрудником БТИ квартиры (если есть необходимость) 1200 р.
оплата услуг фирме-посреднику (если сбор справок осуществляется не продавцом квартиры) от 3 тыс. руб.

2. Заключение договора купли-продажи

Обычно все затраты по заключению сделки купли-продажи квартиры оплачивает покупатель, они включают:

Вид расходов Цена
подготовку и оформление договора купли-продажи 3–12 тыс. руб. (если договор был заключен в простом письменном виде), и от 8 тыс. руб. (если договор был заключен в нотариальном виде). На стоимость договора влияет цена квартиры
аренду банковской ячейки от 1200 р. в месяц
уплату госпошлины для государственной регистрации 2–6 тыс. руб.
оформление согласия одного из супругов, заверенное нотариально от 300 до 500 р.
выдачу нотариальных доверенностей 300–500 р. выдача одной доверенности

3. Услуги риэлтерской фирмы

Обычно услуги риэлтерской фирмы по продаже или покупке квартиры обходятся в сумму от 5% стоимости недвижимости. Конечно, можно самостоятельно заняться поиском и подбором нужной квартиры, но это займет массу сил и времени. Поэтому лучше это доверить профессионалам.

Выводы

При заключении договора купли-продажи недвижимости следует очень внимательно отнестись к оформлению документов. Лучше несколько раз перечитать все пункты договора, прежде чем заверить его своей подписью.

Покупателю недвижимости стоит обратить особое внимание на «чистоту» документов, а именно отсутствие ареста и запрета на продажу.

Как заключить договор купли-продажи недвижимости? Смотрите следующее видео с рекомендациями адвоката:

Бесплатная консультация

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать - напишите вопрос в форме ниже:

3 thoughts on “Как заключить договор купли-продажи недвижимости: 9 ключевых этапов

  1. Валерий

    Здравствуйте. Хотелось бы уточнить такой вопрос: покупатель хочет оплатить мне стоимость квартиры не сразу (первую часть сейчас, вторую через 6 месяцев). Возможно ли это оговорить в договоре купли-продажи? Или же можно в договоре указать всю сумму, но дополнительно заключить долговое обязательство на вторую половину суммы?

    • Андрей Александрович

      Хочу ответить на вопрос Валерия.Если покупатель может сначала оплатить только половину стоимости квартиры, а только через шесть месяцев — вторую), то лучше первую часть оформить в предварительном договоре (то есть как задаток), получить эту половину, в этом же предварительном договоре обозначить полную цену квартиры, обозначить, что сам договор купли- продажи будет заключен именно через шесть месяцев при передаче второй половины суммы (в срок до -…дату точно определите).И уже в день передачи второй половины суммы оформить договор купли-продажи и подать документы на государственную регистрацию.В предварительном договоре еще указывается. что , в случае. если покупатель в установленный срок не передаст вам всю сумму в указанный срок, то задаток у Вас остается и квартира тоже у Вас.(в этом суть задатка)
      Вы спрашиваете можно ли заключить долговое обязательство на вторую половину суммы- Вы рискуете, я так понимаю покупатель сначала хочет оформить договор купли-продажи а потом уже отдавать Вам деньги по долговой расписке. Значит, квартиру Вы продадите, покупатель станет собственником. А вы еще 6 месяцев будете переживать за свои же деньги.Если денег не дождетесь? Подадите в суд иск по долгу, допустим иск суд удовлетворит, а не с чего взыскивать будет.Рискованно, ненадежно. Воспользуйтесь помощью юристов при оформлении предварительного договора (о задатке) и самого договора купли-продажи.

  2. Елена

    Здравствуйте! В связи со вступлением в силу закона «Об банкротстве» для физических лиц возник вопрос: как обезопасить себя от потери имущества? Ведь уже после продажи квартиры бывший собственник может объявить себя банкротом и сделку аннулируют. Может быть, можно включить в договор купли-продажи какой-нибудь особый пункт?Или тут поможет только страхование титула?

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

14 − пять =