Определение и правила переуступки права аренды нежилого объекта недвижимости

Переуступка права оформления аренды на нежилое имущество представлена определенной сделкой, которая немного похожа на процесс продажи недвижимости, но в качестве предмета документа выступают арендные права. При некоторых ситуациях даже такая сделка может признаваться недействительной, поэтому важно знать, как ее совершить и оформить, а также с какими сложностями можно столкнуться.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-51-68. Это быстро и бесплатно!

Понятие ППА

Данный процесс представлен перенаймом, предполагающим, что изменяется одно лицо в соглашении, а именно меняется арендатор.

Вместо него выступает уже иное лицо, но именно оно продолжает нести ответственность и обязательства за арендованное имущество.

Как правильно заключить договор аренды между физлицом и ООО? Смотрите здесь.

Новому арендатору передаются все права, которые имелись и у прошлого арендатора. У последнего при этом прекращаются все отношения с арендодателем.

Законодательное регулирование

В ст. 615 ГК прописываются все особенности, нюансы и требования, которые должны соблюдаться двумя сторонами при переуступке прав, при которой аренда нежилой недвижимости передается новому арендатору.

Статья 615. Пользование арендованным имуществом

1. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
2. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.
К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
3. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
Учитывается, что новый арендатор получает не только права в отношении объекта, но и определенные обязательства, а также несет ответственность за него.

Новый арендатор наделяется правами:

  • передача недвижимости в субаренду;
  • перенаем, предполагающий передачу своих прав и обязанностей другому лицу;
  • передача прав по долгам в залог;
  • предоставление прав по аренде в уставный капитал разных предприятий, являющихся коммерческими.

Дополнительно в данной статье прописываются все обязанности нового участника соглашения, которые являются одинаковыми для всех арендаторов.

Права и ограничения

При составлении договора ППА на нежилую недвижимость новый арендатор получает все права владения и использования данным имуществом.

Эти права называются арендными и выступают в качестве отдельного объекта, поэтому с ним можно совершать разнообразные сделки.

При этом новый арендатор не может распоряжаться этими правами, поскольку не является владельцем недвижимости. Поэтому у него имеются некоторые ограничения в отношении различных сделок.

Как составить договор аренды между ИП и физлицом? Читайте по ссылке.

Важно! При ППА в любом случае владельцем нежилого помещения остается арендодатель, поэтому и распоряжаться им может только он.

Для совершения переуступки непременно требуется предварительно разрешение на этот процесс от непосредственного владельца недвижимости, который и является арендодателем.

Такое согласие оформляется письменно.

Переуступка прав аренды — что это? Ее особенности, смотрите в этом видео:

Какие выгоды можно получить от процесса

При составлении договора ППА можно получить определенную выгоду, так как в некоторых ситуациях только такое решение позволяет найти решение сложной проблемы.

К положительным особенностям процесса относится:

  • новый арендатор получает в использование и владение определенный объект, который необходим ему для работы или иных целей;
  • для него предлагаются те же условия аренды, что и для предыдущего, причем уплачиваются им те же платежи;

Порядок бухгалтерского учета при аренде, смотрите здесь.

  • компания, которые получает арендные права, может рассчитывать на льготные условия аренды, предлагаемые прошлой организации за счет долгосрочного сотрудничества;
  • новая организация получает в распоряжение уже раскрученное место, которое пользуется спросом у покупателей;
  • предыдущий арендатор так же имеет определенное преимущество, так как он получает отступные;
  • арендатор, в качестве которого может быть физлицо, коммерческая компания или государство, не должен искать новых клиентов, поэтому ему продолжает уплачивать новая организация заранее оговоренные платежи.
Важно! Обычно такие соглашения составляются в отношении дорогостоящей нежилой недвижимости, которая используется для ведения бизнеса и находится в местах высокой проходимости, поэтому пользуется спросом среди представителей бизнеса.

Если нежилое помещение принадлежит государству, то для нахождения нового арендатора могут использоваться варианты:

  • проведение аукционов, в которых участвуют все предприятия, желающие осуществлять работу в конкретном помещении;
  • составление договора ППА имеющимся арендатором, причем даже сам владелец может заплатить ему за это комиссионные выплаты.

Наиболее предпочтительным считается именно второй вариант, но даже при учете всех требований и условий существует вероятность столкнуться с определенными сложностями.

Например, новой компании может потребоваться проведение капитального ремонта в недвижимости, чтобы она полностью соответствовала виду ее деятельности, а это обычно сделать либо сложно, либо вовсе невозможно, а также придется договариваться об этом с владельцем помещения.

Все права и обязанности арендатора, указанные в договоре аренды, переходят к новому арендатору.

Нюансы оформления

Владелец помещения не теряет своих прав и обязательств, поэтому остается по-прежнему участником сделки, заключенной с другой компанией.

Он, как и раньше, несет ответственность за нарушение каких-либо пунктов соглашения.

Но при этом прекращаются полностью отношения с первым арендатором, так как его права и обязанности переходят другой компании.

Важно! Договор ППА отличается от субаренды многими сведениями, так как первоначальная компания, пользующаяся помещением, полностью перестает иметь какое-либо отношение к нему.

Как заключается договор

Переуступка называется по-другому перенаймом, причем она реализуется исключительно с помощью составления письменного возмездного договора. Образец договора переуступки прав аренды можно скачать ниже бесплатно.

Важно! В ст. 575 ГК указывается на невозможность дарения имеющихся у компании арендных прав, поэтому такие сделки признаются недействительным, а обусловлено это тем, что между коммерческими организациями запрещается дарение.

Статья 575. Запрещение дарения
 1. Не допускается дарение, за исключением обычных подарков, стоимость которых не превышает трех тысяч рублей:1) от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями;
2) работникам образовательных организаций, медицинских организаций, организаций, оказывающих социальные услуги, и аналогичных организаций, в том числе организаций для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан;
3) лицам, замещающим государственные должности Российской Федерации, государственные должности субъектов Российской Федерации, муниципальные должности, государственным служащим, муниципальным служащим, служащим Банка России в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей;
4) в отношениях между коммерческими организациями.
2. Запрет на дарение лицам, замещающим государственные должности Российской Федерации, государственные должности субъектов Российской Федерации, муниципальные должности, государственным служащим, муниципальным служащим, служащим Банка России, установленный пунктом 1 настоящей статьи, не распространяется на случаи дарения в связи с протокольными мероприятиями, служебными командировками и другими официальными мероприятиями. Подарки, которые получены лицами, замещающими государственные должности Российской Федерации, государственные должности субъектов Российской Федерации, муниципальные должности, государственными служащими, муниципальными служащими, служащими Банка России и стоимость которых превышает три тысячи рублей, признаются соответственно федеральной собственностью, собственностью субъекта Российской Федерации или муниципальной собственностью и передаются служащим по акту в орган, в котором указанное лицо замещает должность.

Найти образец договора ППА достаточно легко в интернете, но непременно данный документ должен содержать сведения:

  • порядок, на основании которого передаются права;
  • описываются условия оплаты;
  • приводятся сведения о том, как будет использоваться имущество;
  • прописывается порядок, на основании которого будут вноситься платежи новым арендатором;
  • иные важные условия.

Важно! Во время формирования документа надо пользоваться той же формой, которая применялась во время создания первоначального соглашения.

Что такое допсоглашение к договору аренды и как его оформить? Смотрите тут.

Если первый договор фиксировался в Росреестре, то и соглашение ППА должно так же регистрироваться.

Но при этом первый арендатор называется цедентом, а новая компания – цессионарием.

Образец договора ППА,

Какой ответственностью наделяются стороны

Ответственность каждой из  сторон непременно выделяется отдельным пунктом в соглашении.

Именно она будет применяться, если одна из сторон договора нарушит его значимые пункты.

 В этом пункте обязательно указывается информация:

  • размер штрафа, который будет уплачиваться арендатором, если он несвоевременно будет вносить платежи за недвижимость, а также может указываться размер пени;
  • условия, при возникновении которых может расторгаться соглашение односторонне, причем данный процесс может осуществляться не только владельцем помещения, но и арендатором;
  • описываются нюансы досудебного порядка, который будет использоваться в случае возникновения конфликтов или споров, причем дополнительно перечисляются условия, при которых одна из сторон может подавать на другую в суд;
  • условия, при возникновении которых допускается признание составленного соглашения недействительным.
Важно! Если возникают действительно сложные конфликты между двумя сторонами, то иск надо подавать в арбитражный суд.

Если выносится решение в пользу владельца нежилого помещения, то с другой стороны взыскиваются расходы, образующиеся в результате нарушения разных условий соглашения.

Нередко данные нарушения являются грубыми или серьезными, а в таких ситуациях организации могут даже покрывать расходы владельца недвижимости на проведение аукциона, необходимого для поиска нового арендатора.

Поскольку договор ППА является официальным документом, то он должен оформляться грамотно и в соответствии с многочисленными правилами, поэтому желательно обращаться с данным вопросом к профессиональным юристам.

Как передаются и регистрируются документы

Как только соглашение будет составлено и грамотно оформлено, между сторонами дополнительно формируется акт приема-передачи документов, которые выдаются прошлым арендатором новой компании.

В эти документы входит первоначальный договор, а также платежная документация, подтверждающая уплату средств владельцу помещения.

Дополнительно сюда входит св-во о регистрации соглашения в Росреестре и идентификационные бумаги на саму недвижимость и землю, на которую он возведен.

Как происходит переоформление права аренды, смотрите в этом видео:

Пакет документов

Регистрация договора ППА должна осуществляться в Росреестре, для чего требуется подготовка документации:

  • заявление, причем правильную форму рекомендуется взять непосредственно в данном учреждении;
  • квитанция об оплате пошлины;
  • учредительная документация обеих сторон;
  • протоколы о принятии решения собраниями акционеров;
  • ОГГРН и ИНН компаний;
  • договор аренды и переуступки;
  • техническая и регистрационная документация на нежилое помещение.
Важно! Возможность заключения договора ППА интересует многих владельцев бизнеса, но перед его непосредственным подписанием рекомендуется проконсультироваться у специалиста в этой области.

Заключение

Таким образом, переуступка арендных прав в отношении нежилой недвижимости, предназначенной для ведения бизнеса, считается интересным процессом, который предполагает смену арендатора.

Эта процедура обладает определенными выгодами для каждого участника сделки.

Она совершается с правильным составлением договора и с его регистрацией.

Бесплатная консультация

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать - напишите вопрос в форме ниже:

Бесплатная консультация

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать - напишите вопрос в форме ниже:

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

12 − шесть =