Какой порядок оформления переуступки прав требования на квартиру

Зачем нужны сделки по переуступке прав на квартиру и кому могут выгодны?

Постараемся раскрыть подобные вопросы в границах представленной статьи. Договор по переуступке иначе именуется цессией. Договор цессии заключается обычно на начальной ступени создания домов, потому как в такой период стоимость квартир является достаточно низкой. Ранее инвесторы пользовались подобными схемами и скупали по заниженным ценам квартиры, находившиеся только в стадии укладки котлована, а затем продавали эти квартиры по завышенной цене. В итоге такие сделки позволяли инвесторам получать немалую прибыль.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-51-68. Это быстро и бесплатно!

Теперь закон запрещает передачу прав гражданам через цессию посредством заключения договоров с участием ЮЛ (ИП), связанных с инвестиционной сферой в строительстве (создании многоквартирных жилых домов) и при условии исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме.

Необходимо отметить, что квартиры могут отчуждаться по переуступке прав требования не только из мотивов обогащения, получения прибыли, но и в связи с обнаружившимися недостатками квартиры. Следует отметить, что если застройщик не выполняет или нарушает требования, указанные в договоре цессии, то цедент (то есть первоначальный кредитор) не несет за это ответственность, кроме случаев, когда он принял поручительство за должника перед цессионарием. Поэтому, перед тем как согласиться на такую сделку, нужно выяснить мотивы отчуждения квартиры. И лучше тщательно проверить все, что касается квартиры, начиная от правоустанавливающей документации и заканчивая личным осмотром места строительства.

Чтобы покупателю не оказаться обманутым по договору переуступки квартиры, в первую очередь ему нужно проверить документацию застройщика, в частности:

  • состояние учредительных документов (устава), ИНН, ОГРН;
  • документ, удостоверяющий право на землю (собственности или аренды) застройщика, используемый для создания жилого дома (свидетельство о праве собственности (аренды) на земельный участок);
  • разрешение на строительство, причем обязательно нужно удостовериться, что целевое назначение разрешения состоит в строительстве жилых домов. Здесь, конечно, по преимуществам среди всех видов договоров выделяется именно договор долевого участия. Согласно законодательству о долевом строительстве такой договор подлежит регистрации и только при условии получения застройщиком разрешения на строительство. Факт отсутствия или наличия разрешения может выявиться при проведении экспертизы компетентными органами во время регистрации договора. Помимо этого, данный договор страхует от риска двойных продаж;
  • документ, подтверждающий аккредитацию новостройки банком. Перед тем как банк дает свое согласие на аккредитацию, он тщательным образом проверяет репутацию застройщика, в том числе, его прошлую деятельность, оценивает риски, а также проводит экспертизу документации застройщика. И это тоже своего рода страховка для покупателя, ведь банкам нужна гарантия, что все вложенные в строительство средства будут возвращены им со временем, и проверка репутации застройщика банком куда профессиональнее, чем проверка обычным гражданином;
  • проектная декларация, ее состояние;
  • бухгалтерский баланс. Если у застройщика одни долги на балансе, то никто не захочет иметь с ним дел, кроме невнимательных граждан, которые не интересуются бюджетом застройщика.

Помимо вышеизложенного, гражданину необходимо собственнолично проверить объект строительства, поинтересоваться информацией о деятельности застройщика в интернете на популярных форумах, на официальном сайте новостройки, узнать про качество и темпы строительства уже построенных объектов, поспрашивать строителей, лично съездить на место создания многоквартирного дома, осмотреть качество установленных материалов и осуществить другие требуемые от него действия.

После того как потенциальный цессионарий или покупатель утвердится в доверии к застройщику, ему нужно определиться по какому виду основного договора он получит переуступку. Согласно законодательству право требования может передаваться другому лицу либо согласно норме закона, либо же по сделке. В статье рассматриваются именно случаи перехода требования по сделке. Рассмотрим переуступку требования на жилье по наиболее популярным видам договоров (долевого участия и предварительному договору продажи недвижимости).

Уступка по предварительному договору продажи квартиры

bigz40vnmqu25i8w1l9khy7drbt3scxp6ajofeg-800x324 (Custom)Как оформить согласие супруга на продажу квартиры и какие документы для этого необходимы читайте в новой публикации.
Продаваемая квартира может быть обременена арендой, ипотекой, арестом, рентой. Как осуществляется продажа квартиры с обременением узнайте в тематической статье.

Необходимо знать, что при переуступке по предварительному договору уступается не само право требования квартиры, а только требование заключения в будущем времени договора продажи квартиры на условиях и в сроки, определенные договором, что обусловлено спецификой такого рода договоров. Чтобы данный договор имел силу необходимо максимально индивидуализировать признаки квартиры, начиная от кадастрового номера и заканчивая указанием точного адреса и этажа жилого помещения. Сделка по уступке, основанная на предварительном договоре продажи квартиры, может быть осуществлена до заключения основного договора купли-продажи.

Переуступка по договору долевого участия

Законодательством о долевом участии предусмотрена возможность переуступки по договору ДУ участником строительства. При этом переуступка прав возможна либо после уплаты им стоимости договора, либо при единовременном переводе долга на цессионария (то есть потенциального покупателя квартиры). После перевода цессионарий становится должником застройщика.

Закон обязывает к получению согласия застройщика в случае такого перевода, и при отсутствии его согласия перевод долга считается ничтожным. При предварительном согласии кредитора (застройщика) перевод долга может быть произведен путем лишь его уведомления. Форма сделки по переводу такая же, что у договора, на основании которого происходит переуступка прав.

Переуступку прав по ДДУ, возможно реализовать с момента госрегистрации договора и до момента пока передача квартиры будет оформлена по акту приемки.

В соглашении о переуступке будущее требование должно определяться таким образом, чтобы иметь возможность идентифицировать требование на момент возникновения этого требования или перехода его к цессионарию. Будущее требование переходит к нему в момент возникновения, если соглашением, заключенным сторонами сделки, не устанавливается другое.

Как сделать правильный выбор управляющей компании в новостройке

Существенные условия договора

Законодательство не обладает информацией о том, что стоит считать существенными условиями договора переуступки. А между тем, эти условия очень важны и без них договор признается незаключенным. Заявленные недочеты в законодательстве исправлены позицией Верховного суда, выраженной в вынесенном Определении. По мнению суда, существенными условиями договора по переуступке прав на квартиру считаются указания на цедента, цессионария, а также характер действий цедента: передает или уступает право требования, которое цессионарий обязуется принять.

Сторонами сделки по переуступке являются цедент с цессионарием. Цедент – первоначальный кредитор, передающий обязательственное право цессионарию по договору цессии. Цессионарий – получатель этого права требования или новый кредитор по обязательственным правоотношениям. Должник – лицо, к которому обращено право требования имущественного характера от первоначального кредитора, а после осуществления цессии — и требование от нового кредитора. Застройщик (должник) обычно только уведомляется о переуступке в письменном виде, не являясь стороной договора. При этом одинаковой силой обладают уведомления, отправленные как цессионарием, так и цедентом. Но если уведомление направляется именно цессионарием, то он должен представить доказательства перехода обязательственного права в случае, если этого потребует должник.

big1mw8br4i0vslntkeyax6h3jz7dcu52pfgo9q-800x324 (Custom)Покупка квартиры зачастую сопровождается оплатой задатка. Здесь вы можете узнать о том, как оформить расписку в получении задатка законным путем.
Как проверить покупаемую квартиру «на чистоту» прочтите по ссылке: http://pronovostroyku.ru/pokupka-kvartiry/nyuansy-samostoyatel-noj-proverki-kvartiry-pered-pokupkoj.html с подробными рекомендациями.

Уведомление должника обязательно, в противном случае бремя ответственности за неблагоприятные последствия ложится на плечи нового кредитора (цессионария). Помимо этого, при отсутствии уведомления предыдущий и новый кредитор солидарно возмещают должнику необходимые расходы, возникшие по сделке переуступки.

По закону согласия должника (застройщика) на переуступку обязательства не нужно, при отсутствии этого ограничения в договоре.

Форма сделки по уступке требования квартиры

Форма сделки по переуступке должна иметь форму основного договора, согласно которому происходит уступка. Договор цессии подлежит регистрации при необходимости государственной регистрации основного договора и происходит в аналогичном порядке. Соответственно, если уступка обязательственного права проводится по ДДУ, то сделка по уступке права требования совершается в письменном виде и подлежит регистрации компетентными органами. Договор переуступки, также как и ДДУ, регистрируется в Росреестре

Согласно закону форма предварительного договора должна обладать формой договора, по которому происходит переуступка. Отсюда следует, что форма предварительного договора продажи квартиры должна иметь письменный вид и заключаться путем составления документа, подписанного сторонами сделки.

Документы, необходимые для регистрации договора по переуступке прав требования на квартиру:

  • заявление;
  • сам договор переуступки;
  • первоначальный договор, по которому делается уступка;
  • документ по удостоверению личности покупателя;
  • документ, что подтверждает уплату госпошлины;
  • документ, подтверждающий полномочия представителя стороны договора, если он действует от имени стороны;
  • удостоверенное нотариусом разрешение супруга-партнера по браку на заключение переуступки;
  • иные документы, требующиеся в зависимости от специфики основного договора.

Права, предоставляемые цессионарию по договору цессии

Новый кредитор становится обладателем прав по договору переуступки в тех же пределах и на условиях, которыми обладал на момент перехода первоначальный кредитор. С правом требования по исполнению обязательства переходит также право на возможность получения процентов. Если это потребуется, то должник может выдвинуть новому кредитору аналогичные возражения, что выдвигал когда-то первоначальному кредитору.

Какие существуют обязанности и ответственность у цедента, цессионария?

  • при успешном осуществлении сделки по переуступке, цедент имеет прямую обязанность по передаче всех документов, удостоверяющих обязательственное право. В случае необходимости он предоставляет информацию, которая значима для реализации права;
  • переуступку возможно ограничить или вовсе запретить посредством включения запрета или ограничения в договор. Если первоначальный кредитор, зная об этом, осуществляет сделку, то она может по иску должника быть признана недействительной. Бывший кредитор или цедент отвечает за то, чтобы переданное требование не оказалось недействительным;
  • цедент должен иметь правомочие совершать переуступку;
  • он не имеет право уступать требование новому цессионарию, если уже ранее уступил кому-то это требование. Если такое нарушение имело место быть, то тогда правомочным цессионарием по договору уступки требования признается тот предполагаемый кредитор, кому требование было передано раньше всех;
  • требование должно существовать в момент уступки, кроме случаев уступки будущего требования, например, по предварительному договору купли-продажи квартиры.
  • в случае, если должник исполнил требование в отношении иного цессионария, риск последствий ложится на плечи цедента или цессионария, которые знали или должны были знать о сделке по уступке, которая была совершена ранее;
  • цедент не должен совершать каких-то действий, которые могут повлечь за собой возражения должника против уступленного требования.

Кроме вышеуказанных условий, обязанностей в договоре могут быть установлены какие-то иные требования к уступке права требования, при нарушении которых цессионарий вправе требовать всего переданного по соглашению об уступке, а также возмещения причиненных убытков.

Налоги и госпошлина

Налоговое законодательство определяет налоговую базу при переуступке прав на жилые дома или помещения как разницу между стоимостью, по которой передаются имущественные права, с учетом налога и расходами на приобретение указанных прав. Налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этих имущественных прав.

За государственную регистрацию отчуждения недвижимого имущества НК РФ определяет госпошлину в размере 2 000 рублей для физических лиц и в сумме 22 000 рублей — для организаций

Делаем вывод из сказанного выше, что ознакомившись более подробно с такого рода сделками, покупатель будет обладать определенной страховкой от нежелательных последствий заключения сделки по переуступке. Зная форму ее совершения, существенные условия, порядок заключения таких сделок, он будет более свободно ориентироваться при заключении самого договора и скорее всего обойдется без консультаций юристов, вследствие чего сэкономит свои время и средства.

htmlimage-800x324 (Custom)Покупка квартиры всегда сопровождается рядом денежных трат (например, на оформление документации), вернуть которые можно с помощью специального вычета. Как и в каком порядке осуществляется оформление налогового вычета при покупке квартиры узнайте в материалах по ссылке.
Продаваемая квартира может быть обременена ипотекой. Как продать ипотечную квартиру законным путем — читайте в юридической статье.

Примечание

«Гражданский кодекс Российской Федерации» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 06.04.2015) {КонсультантПлюс}

«Налоговый кодекс Российской Федерации» от 05.08.2000 N 117-ФЗ (ред. от 06.04.2015) {КонсультантПлюс}

Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 21.07.2014) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» {КонсультантПлюс}

Определение Верховного Суда РФ от 24.02.2015 N 70-КГ14-7 {КонсультантПлюс}

Бесплатная консультация

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать - напишите вопрос в форме ниже:

Бесплатная консультация

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать - напишите вопрос в форме ниже:

One thought on “Какой порядок оформления переуступки прав требования на квартиру

  1. JWRandy

    Необходима подсказка, как устранить затертость с бампера машины.
    Кто-то притерся во дворе и поцарапал. Деньги тратить на перекраску элемента не вижу смысла, т.к дорого стоит.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

два × два =