Как грамотно оформить дарственную на долю в квартире: практический кейс

Процесс дарения доли в квартире аналогичен тому, который проводится при дарении всей квартире. Однако при составлении договора необходимо учесть некоторые тонкости, равно как и при оформлении документов на государственную регистрацию. Кроме того, имеются особенности при уплате госпошлины и налогов.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-51-68. Это быстро и бесплатно!

Правила дарения

Согласно параграфу 572 Гражданского кодекса, дарение – это безвозмездная сделка. То есть одна сторона бесплатно передается другой (или обязуется передать в будущем) какое-либо имущество. В данном случае – это доля в квартире. Согласно законодательным нормам, в отношении доли квартиры или частного дома действуют те же правила, что при дарении недвижимости целиком.

Безвозмездность сделки подразумевает, что со стороны одаряемого нет никаких встречных шагов, например, ответного подарка или определенных обязательств, иначе это будет уже не договор дарения. Такой документ не будет признан дарственной, и в отношении него будут приниматься нормы, предусмотренные статьей 170 Гражданского кодекса («Мнимая сделка»).

Стороны имеют право отказаться от сделки. Одаряемому достаточно в любой момент до наступления государственной регистрации в письменной форме отказаться от дара. Дарителю же придется обратиться в суд, указав серьезные причины для отмены действия дарственной. Например, это может быть покушение на него со стороны одаряемого.

Кстати говоря, договор дарения не обязательно подразумевает немедленную передачу доли в недвижимости. В договоре может быть прописано обещание дарения. Например, доля в квартире переходит одаряемому после определенной даты или в связи с наступлением определенных событий, к примеру, свадьбы. Единственным событием, которое нельзя указывать в дарственной, является смерть дарителя. В этом случае лучше составить завещание, где указать одаряемого наследником. Данные нормы закреплены статьей 572 Гражданского кодекса.

Долю в квартире или доме невозможно подарить без согласия остальных собственников, проживающих там же. Исключение: если другая сторона уже является близким родственником и сособственником жилплощади, то такого разрешения не нужно. Например, если кто-то из родителей решил подарить свою долю ребенку, проживающему с ними. А вот если доля дарится не родственнику, то такой бумагой обзавестись необходимо.

Кроме того, дарственная не может быть выписана:

  • несовершеннолетним;
  • недееспособным гражданином;
  • опекуном или законным представителем недееспособного или несовершеннолетнего собственника жилья.

Дарственная на долю в квартире не может быть получена муниципальными или государственными служащими, сотрудниками учебных, лечебных учреждений, если такая сделка связана с выполнением ими служебных обязанностей. Иными словами, такая дарственная приравнивается ко взятке со всеми вытекающими отсюда неприятными последствиями.

Если дарственная затрагивает интересы третьих лиц, то она может быть оспорена. Например, совершенно точно банк оспорит дарственную на долю в ипотечной квартире, так как формально именно он является собственником жилья.

Опротестовать проведение сделки могут и правоохранительные органы, которые проверяют каждый договор на «чистоту».

Например, если доля в квартире передается не родственнику по заведомо низкой цене, это натолкнет фискальные органы на определенные размышления: одариваемый пытается уклониться от уплаты налогов.

Такие сделки могут быть приостановлены для более тщательного расследования.

Какие документы нужны для оформления договора

Для того, чтобы оформить дарственную, понадобятся следующие документы:

  • паспорта или иные удостоверения личности дарителя и одаряемого;
  • свидетельство о заключении брака либо заявление об отсутствии брака, заверенное нотариусом;
  • брачный контракт;
  • согласие супруга на совершение сделки (необходимо обеим сторонам при наличии брака);
  • свидетельство о регистрации права собственности без обременения;
  • правоустанавливающие документы, например, договор купли-продажи или приватизации;
  • справка из Росреестра об отсутствии обременения на долю в квартире;
  • кадастровый и технический паспорт на квартиру;
  • при участии детей в сделке – разрешение органа опеки и попечительства;
  • если одаряемый – несовершеннолетний, то понадобится еще разрешение опекунов.

В отдельных случаях могут понадобится и другие документы, например, справка об уплате налогов, если квартира была унаследована или принята в дар, согласие банка на передачу доли, если жилье находится в ипотеке и так далее.

2 (Custom)Для оформления дарственной на долю в квартире необходим технический паспорт. О сроке действия технического паспорта на квартиру и о том, как его получить читайте в новой статье.
Также для оформления договора дарения требуется кадастровый паспорт. Где получить кадастровый паспорт на квартиру и какие для этого нужны документы узнайте в подробной пошаговой инструкции.

Особенности составления договора

При составлении договора необходимо отметить, что передается в дар не вся квартира, а только ее доля. Размер доли следует указать в виде дроби от общей площади квартиры, а также в виде конкретного числа – сколько квадратных метров становится собственностью одаряемого. Этот момент важен, так как именно от размера передаваемой площади будет рассчитываться налог на доход физических лиц. Передаваться в дар может как вся доля в квартире, так и ее часть, например, половина.

В договоре необходимо указать следующие данные:

  • паспортные данные участников сделки;
  • подробное описание квартиры, доля в которой передается в дар, включая адрес, этаж;
  • подробное описание дома, в котором находится квартира;
  • размер передаваемой доли (в виде дроби и в виде конкретного числа);
  • инвентарная (а не рыночная) стоимость квартиры и – отдельно – стоимость доли;
  • список собственников помещения;
  • список проживающих в помещении.

Несмотря на то, что характер договора дарения подразумевает безвозмездную сделку, даритель может сохранить за собой право проживать в данной квартире. Это может быть определенный период и неопределенный (до смерти дарителя). Если такое условие необходимо, его нужно указать в договоре отдельным пунктом. Невыполнение данного пункта впоследствии может послужить основанием для признания договора дарения недействительным.

Какие документы подать в Регпалату

Существует два способа оформить договор дарения. Самый простой и популярный – самим или с помощью юриста составить дарственную, а затем обратиться в регистрирующий орган для утверждения договора и выдачи новых свидетельств о праве собственности.

Документы можно подать напрямую в Регпалату, но лучше обратиться в Многофункциональный центр. Согласно регламенту, в МФЦ документы должны подготовиться в течение 7 дней, в Регпалате же этот срок может растянуться на 2-3 недели.

В любом случае вместе с дарственной в регистрирующий орган (ФРС или МФЦ) нужно подать подлинники и копии следующих документов:

  • общегражданские паспорта;
  • кадастровый паспорт квартиры или соответствующая выписка из БТИ;
  • свидетельство о регистрации на передаваемую долю;
  • заявление одариваемого о регистрации права собственности;
  • справка о составе семьи;
  • справка об инвентаризационной стоимости жилища (при отсутствии техпаспорта);
  • квитанция об оплате госпошлины (нужна для выдачи нового свидетельства о праве, оплачивается одаряемым, ее размер составляет 1000 рублей);
  • согласие супруга на совершение сделки;
  • согласие собственников помещения;
  • согласие опекунов и органов опеки и попечительства;
  • доверенность, если участник сделки действует не от своего имени, а по поручению.

Саму дарственную необходимо распечатать в трех экземплярах (по одному будут выданы сторонам, еще одна копия останется в Регпалата и будет подшита). Подписывать заранее документ не нужен, это делается в присутствии регистратора.

Далее сотрудник Регпалаты и МФЦ заберет необходимые копии и оригиналы документов, взамен выдаст сторонам расписки, в которых будет указано, что именно было взято для регистрации, и в какой срок необходимо подойти для получения готовых документов.

Как правило, через неделю новое свидетельство бывает готово. Но перед походом в Регпалату или МФЦ лучше позвонить туда и удостоверится, что все сделано.

Оформление через нотариуса

Обращение к нотариусу придает бумаге больший вес и силу. Нотариус несет полную ответственность за правильное оформление документов, и малейшая ошибка может стоит ему большого штрафа. Поэтому есть гарантия, что он оформит дарственную как полагается.

dogovordareniya (Custom)Договор дарения квартиры должен быть составлен в соответствии с установленными законом правилами. По ссылке: http://pronovostroyku.ru/yuridicheskie-voprosy/darenie/kak-pravil-no-oformit-darstvennuyu-na-kvartiru.html можно узнать о том, как оформить документ и скачать его образец.

Дарственная на квартиру может быть оспорена заинтересованными лицами. О том, как это сделать читайте здесь.

В судебной практике так сложилось, что нотариальное заверение сделки практически никогда не оспаривается. Так что если есть опасения, что договор могут оспорить в судебном порядке, лучше пойти за оформлением документов к нотариусу. К тому же на суде в случае возникновения споров он выступит не только в качестве свидетеля, но и эксперта, продемонстрировав законность заключения сделки.

Нужно учесть, что оформление договора дарения у нотариуса выйдет гораздо дороже, чем оформление напрямую в Регистрационной палате или МФЦ. Если в последнем случае достаточно ограничиться одной госпошлиной за выдачу нового свидетельство о регистрации права собственности, то при составлении дарственной у нотариуса нужно будет рассчитывать еще как минимум на оплату его работы, на оформление сделки в Регпалате, а также на уплату госпошлины.

Для составления договора дарения понадобятся:

  • паспорта или иные удостоверения личности сторон;
  • свидетельство, подтверждающее право владения на долю в квартире;
  • правоустанавливающие документы на долю;
  • выписка из Росреестра об отсутствии обременения;
  • справка о составе семьи.

Согласие супруга, а также согласие всех собственников помещения нотариус изготавливает самостоятельно. Также сам он составляет договор дарения по стандартной структуре.

В договоре нотариус должен будет указать цену доли. Она не должна быть слишком заниженной, иначе это посчитают поводом для уклонения от налогов.

После того, как каждая из сторон подписывает бумаги, нотариус забирает себе необходимые копии и оригиналы, выдавая участникам сделки расписки. Когда новые документы будут готовы, их можно будет забрать сразу в Регпалате или дождаться, пока они поступят обратно нотариусу.

Что касается оплаты, то она должна происходить параллельно составлению договора нотариусом. Стандартная цена на его услуги – 2000 рублей, еще 1400 рублей нужно будет оплатить госпошлину для регистрации договора и выдаче нового свидетельства в Регпалате. Эту плату одариваемый и даритель делят между собой пополам.

Расходы на госпошлину

Отдельно нужно будет оплатить госпошлину на передачу доли. В соответствии со статьей 217 Налогового кодекса РФ ее размер для супругов и близких родственников (родителей, детей, братьев, сестер, бабушек и дедушек по прямой восходящей линии) составит 0,3% от указанной стоимости доли, минимум – 300 рублей.

Для остальных категорий граждан предусмотрены другие тарифы:

  • если стоимость доли не превышает 1 миллиона рублей – 1% (минимум 300 рублей);
  • если стоимость доли составляет от 1 миллиона до 10 миллионов рублей – 0,75% от стоимости свыше 1 миллиона рублей (дополнительно 10 тысяч рублей);
  • если стоимость доли свыше 10 миллионов рублей – 0,5% от стоимости свыше 10 миллионов рублей (и дополнительно 77 500 рублей).

Данную госпошлину в соответствии с Налоговым кодексом уплачивает одаряемый, то есть получатель доли.

Не забываем о налогах!

После того, как дарственная оформлена, а новый собственник получил свидетельство о праве собственности, он должен задекларировать свой доход. Несмотря на то, что близкие родственники при получении дара освобождаются от уплаты налога, декларацию они подать все же обязаны. К близким родственникам, по Налоговому кодексу, относятся супруги, дети, родители, внуки и бабушки с дедушками.

Декларация подается на следующий год в период до 30 апреля. Она заполняется по форме 3-НДФЛ, специальную программу для заполнения декларации можно скачать на официальном сайте налоговой службы. В ней, среди прочих данных, нужно указать объект недвижимости, полученную долю и ее номинальную (кадастровую) стоимость.

Вместе с декларацией подаются все документы на квартиру, а также квитанция уплаченной госпошлины. При первом обращении в налоговую инспекцию пошлину можно не платить. Обычно инспекторы проверяют правильность поданных данных и сами вычитывают размер налогового сбора.

2 (Custom)Хотите приватизировать квартиру? Пакет документов для приватизации квартиры и нюансы их оформления содержатся в материалах по ссылке.
При покупке квартиры необходимо знать о том, как прописаться в новой квартире и какие документы для этого нужно собрать.

Дальние родственники или вовсе не родственники должны уплатить подоходный налог в размере 13% от стоимости доли, полученной в дар. Так как сумма налога рассчитывается из размера инвентарной цены недвижимости, которая намного ниже рыночной, то размер налога составляет не столь внушительную сумму.

Если оформление дарственной происходило у нотариуса, то никаких налогов платить не нужно. Оплата госпошлины подразумевает уплату подоходного налога для любой категории лиц.

Бесплатная консультация

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать - напишите вопрос в форме ниже:

Бесплатная консультация

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать - напишите вопрос в форме ниже:

4 thoughts on “Как грамотно оформить дарственную на долю в квартире: практический кейс

  1. Оксана

    У меня возникла проблема. Я оформила дарственную на долю в квартире своей сестре. Все вроде бы в порядке было. Но со своей стороны допустила оплошность — я не прочитала внимательно все подписываемые документы. В договоре неправильно указали адрес квартиры. Что делать теперь? Документ считается не действительным. Посоветуйте, куда обратиться. Буду очень признательна.

  2. Виктор Иванович

    Здравствуйте Оксана, в первую очередь обратитесь в регистрационную палату, узнайте проводилась ли регистрация и вносились ли в государственный реестр недвижимости данные по неверному адресу. Если да, то пишите заявление чтобы аннулировать запись. Если же информация о собственнике не изменилась и договор признан недействительным, то снова составляйте договор дарения и акт приема-передачи. Только впредь будьте внимательней. Если же договор вам составляла юридическая фирма, то укажите им на их ошибки и пускай они переделывают бесплатно.

  3. Ольга, Дзержинск

    Здравствуйте ! Можно ли зарегистрировать договор дарения доли квартиры в МФЦ ?

  4. Максим, Дзержинск

    здравствуйте, хотел оформить дарственную на долю в доме,могу ли я это сделать без участия натариуса?

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

16 + 1 =