Правовое назначение и особенности лизинга недвижимости

Рынок операций с недвижимостью предлагает различные схемы приобретения зданий, сооружений, коммерческих помещений, жилых объектов. В кризисных условиях, когда приходится учитывать каждый рубль, представляют интерес сделки, позволяющие с максимальной выгодой растянуть во времени оплату дорогостоящего имущества. С этой точки зрения стоит обратить внимание на лизинг недвижимости.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-51-68. Это быстро и бесплатно!

Оглавление:

Правовая сущность лизинга недвижимости

По правовой сути лизинг является долгосрочной финансовой арендой имущества. Сущность процедуры и порядок применения отражают:

  • Гражданский кодекс РФ: глава 34, параграф 6 — «Финансовая аренда (лизинг)»;
  • ФЗ 164 «О финансовой аренде (лизинге)» от 29.10.98;
  • Налоговый кодекс РФ.

Отношения субъектов сделки выстраиваются на основе договора финансовой аренды. По соглашению лизингодатель (арендодатель) принимает на себя обязательства приобрести в собственность недвижимость, выбранную лизингополучателем (арендатором) у определенного продавца и затем предоставить это имущество за плату во временное владение и пользование (ст. 665 ГК РФ, ст. 2 ФЗ № 164).

В соответствие со статьей 19 закона «О финансовой аренде» соглашение может предполагать переход права собственности на объект от арендодателя к арендатору по завершению срока лизинга или даже раньше на условиях договоренности сторон.

Кому доступен лизинг

Юридическим лицам всех форм собственности. Лизинг недвижимости востребован, прежде всего, у бизнеса, ведь процедура позволяет пополнить основные фонды предприятия, расширить производственные мощности, решить другие задачи без единовременного вывода из оборота солидных средств. Кроме того, грамотное применение финансовой аренды оптимизирует процедуру налогообложения.

Физическим лицам, в том числе со статусом ИП. Если индивидуальные предприниматели осведомлены о преимуществах лизинга недвижимости, то обывателю сея процедура представляется очень сложной и запутанной сделкой, чреватой негативными последствиями и махинациями.

Нужна квартира, но не хотите обращаться в агентство? В этой статье вы узнаете, как найти жилье без посредников.

Между тем, уже несколько лет физические лица по лизинговым схемам могут приобретать автотранспортные средства. А с января 2011 года для граждан реально взять в финансовую аренду и жилые объекты недвижимости с правом их выкупа в собственность.

Зачем нужен лизинг

  • Лизинг недвижимости для лизингодателя – это не столько аренда в чистом виде, сколько инвестиционная деятельность в сфере недвижимости;
  • Для лизингополучателя смысл финансовой аренды заключается не в найме, а последующем выкупе объекта по ускоренной амортизации, а также получение налоговых послаблений. Правда, такие преимущества актуальны только для юридических лиц.

Объекты лизинговых правоотношений

Объектами под лизинг для юридических лиц являются:

  • жилая недвижимость;
  • офисные строения/помещения;
  • торговые комплексы и сооружения;
  • логистические комплексы, складские центры или отдельные склады;
  • объекты гостиничной инфраструктуры;
  • строения и сооружения производственного назначения – цеха, мастерские;
  • гаражи, автостоянки и машиноместа.

Какие сложности могут возникнуть при покупке недвижимости в лизинг расскажет это видео:

Для лизинга частными лицами доступны:

  • квартиры в многоквартирных домах;
  • апартаменты;
  • частные дома (без земельных участков);
  • гаражные блоки и машиноместа.
Касательно лизинга частной жилой недвижимости есть ограничение по земле. Участок, на котором расположено строение, придется выкупать по традиционной схеме или оформлять в субаренду, иначе возникнут проблемы с переходом прав собственности на постройку.

Субъекты лизинга

Договора финансовой аренды относятся к трехсторонним сделкам. Финансовая аренда затрагивает интересы следующих сторон:

Лизингодатель – приобретает за счет собственных или привлеченных финансов недвижимость с целью осуществления лизингового договора: сдачи в долгосрочную аренду (временное владение/пользование) лизингополучателю предмета сделки за установленную плату на оговоренных условиях с возможностью выкупа объекта или без такового.

Лизингополучатель – физическое/юридическое лицо, обязующееся принять от лизингодателя объект недвижимости во временное владение за установленную плату.

Продавец – физическое/юридическое лицо, обязанное продать по договору купли/продажи лизингодателю в установленное время предмет предполагаемой аренды. В соответствие со статьей 4 ФЗ 164 продавец может выступать одновременно в роли лизингополучателя. В таком случае речь идет о так называемом «возвратном» лизинге недвижимости.

Достоинства и недостатки лизингового договора

Преимущества для юридического лица

Основной довод предприятий в пользу лизинговых схем — оптимизированное налогообложение:

  • снимаются обременительные платежи налога на имущество, поскольку формально объект предприятию не принадлежит и на баланс не ставится. Более того, когда через десяток лет лизингодержатель поставит приобретение на баланс, владение окажется практически полностью изношенным в силу троекратно увеличенных по договору лизинга амортизационных свойств недвижимости;
  • платежи по договору лизинга проводятся как расходная часть, что позволяет «законспирировать» прибыль, логично и законно снизив налоги.
  • существуют схемы возврата НДС.

Стоит ли пользоваться посуточной арендой жилья или лучше все-таки выбрать отель? Ответ находится по ссылке.

Лизинговое приобретение коммерческих объектов для предприятия выгоднее, чем традиционные способы купли/продажи в рассрочку, ипотеки. В силу столь привлекательных моментов лизинг недвижимости применяется значительно чаще юридическими лицами, нежели гражданами.

Аспекты лизинга недвижимости.

Аспекты лизинга недвижимости.

Чем интересен лизинг для граждан

Требования лизинговой компании к будущему арендатору мягче, нежели банковское «3-D сканирование» заемщика: не нужно собирать массу справок в подтверждение платежеспособности, искать поручителей и созаемщиков.

Поэтому для обычных граждан лизинг интересен в ситуациях, когда взять ипотеку или жилищный кредит нереально:

  • нет официального источника дохода или вознаграждение носит «плавающий» характер;
  • кредитная история далека от идеала.

Есть и другие преимущества лизинговых программ для граждан:

  • отсутствуют регистрационные платежи;
  • ежемесячный платеж по лизингу сопоставим со среднерыночной арендной платой за недвижимость подобного класса;
  • авансовый платеж может оказаться ниже, чем при оформлении ипотеки: существуют лизинговые программы, когда эта сумма составляет менее 10%;
  • график внесения арендной платы устанавливается в зависимости от возможностей плательщика, процент фиксирован, в ходе реализации лизинга возможны корректировки по взаимному согласованию;
  • поскольку квартира находится в собственности лизингодателя, обладатель арендного жилья освобождается от уплаты имущественного налога.

Если договором предусмотрен переход права, по завершению аренды объект становится собственностью арендатора на оговоренных заранее условиях (указываются в договоре). Также лизингополучатель может предусмотреть возможность пролонгации соглашения после окончания срока аренды.

Недостатки лизинга как способа приобретения недвижимости

Главный недостаток лизинга недвижимости – статус предмета сделки:

  • находится в аренде лизингополучателя и не принадлежит ему на правах собственности;
  • юридически объектом полноправно обладает лизинговая компания, что значительно упрощает изъятие недвижимости у арендатора;
  • в отличие от ипотеки для столь радикальных мер не понадобятся судебные решения, а также значительные просрочки плательщика.

Так что, заключая лизинговое соглашение, стоит детально изучить правовые последствия предлагаемых ЛК условий, дабы не потерять квартиру и деньги.

Приобрести в лизинг можно только зарегистрированную недвижимость, поэтому на рынке долевого участия применить ФЗ 164 не получится.

Хотите составить дополнительное соглашение к договору аренды, но не знаете как? По ссылке находится полная информация по этому вопросу.

Условия лизинговых программ существенно различаются в зависимости от компании: подыскать организацию с действительно выгодными и, самое главное, прозрачными условиями не просто. Сейчас многие ЛК являются дочерними структурами крупных банков.

К примеру, ВТБ24 –Лизинг или Сбербанк-Лизинг. Банки не горят желанием платить налоги на имущество. Поэтому фискальные платежи имущественных налогов обязательно «попадут» в расчет арендных сумм. В целом на законодательном уровне схема применения лизинга в недвижимости прописана крайне расплывчато, в отличие от той же ипотеки.

Кроме того, с появлением льготных ипотечных продуктов с господдержкой лизинговые процентные ставки выглядят слабо: до 18% по аренде против 11 пунктов годовых по ипотеке. И это главная причина небольшой популярности лизинговой схемы приобретения жилья.

Лизинг объектов недвижимости для юридических лиц

Экономическая природа лизинга направлена на стимулирование предпринимательства, создание комфортных условий для ведения бизнеса. Когда предприятие берет в лизинг объект недвижимости, распространены следующие формы партнерского взаимодействия.

Финансовый (капитальный) лизинг. Соглашение между партнерами направлено на оплату амортизационной стоимости объекта в период договора. Также платеж включает издержки лизинговой компании, ее прибыль. По истечению сроков лизингодержатель может:

  • выкупить объект по остаточной стоимости (она символична);
  • перезаключить договор на меньший срок по льготным условиям;
  • вернуть имущество лизингодателю.

Предмет лизинга приобретается ЛК у третьего участника сделки – продавца.

Возвратный лизинг. Тут в роли продавца выступает лизингополучатель. Юридическое лицо продает какое-либо недвижимое имущество компании и тут же оформляет его в лизинг на определенный срок.

Смысл такого хода: предприятие получает дополнительные свободные средства для расширения производства, которые составляют разницу между авансовым платежом по лизинговой сделке и продажной цены предмета аренды.

По окончанию срока договора имущество, которое обычно полностью исчерпало свой ресурс, вновь возвращается к первоначальному владельцу.

Требования компаний к клиентам-юридическим лицам

  • наличие актуальных регистрационных документов, подтверждающих бумаг по виду деятельности компании;
  • период осуществления предпринимательской/хозяйственной деятельности должен быть свыше 12 месяцев;
  • отсутствие задолженностей по платежам в бюджеты всех уровней, в том числе по налоговым перечислениям;
  • прогрессивные показатели деятельности предприятия.

Требования к предмету лизинга

Финансовая аренда недвижимости предполагает проведение ряда юридически значимых действий, связанных с изменениями статусов владения и пользования объектом.

Преимущества такого вида лизинга.

Преимущества такого вида лизинга.

Такое возможно только при соблюдении следующих условий:

  • Здание (помещение, офис и т. д.) свободны от обременений – арестов, закладных, а также долгосрочной аренды;
  • Нет задолженностей по коммунальным платежам, налоговым отчислениям;
  • В наличие правоустанавливающие и технические документы;
  • Реальное состояние предмета соответствует данным техпаспорта;
  • Объект зарегистрирован в Федеральной регистрационной службе.
Для лизинговой компании важным показателем является рыночная ликвидность недвижимости. В случае изъятия предмета у арендатора за нарушения договора, жилая, производственная или коммерческая недвижимость должна достаточно быстро обрести нового покупателя для покрытия расходов ЛК.

Значимые условия лизинга для юридического лица

Процент удорожания. Представляет собою плату лизингодержателя за услуги лизинговой компании, является доходом арендодателя. Выражается в процентах и зависит от следующих условий:

  • Внутренняя норма прибыльности ЛК;
  • Размера аванса;
  • Характер платежного графика;
  • Длительность договора;
  • Наличие выкупного платежа.

По финансовой сути удорожание сходно с процентной ставкой по кредитам.

График платежей. При заключении договора существует возможность подобрать наиболее приемлемую периодичность платежей:

  • Аннуитет (равными частями) – стоимость объекта с величиной удорожания делится на число платежных периодов (месяцев или кварталов);
  • Дифференцированный (с уменьшением) – платежная сумма распределяется таким образом, что платеж постепенно снижается с каждым периодом;
  • Индивидуальный график – ЛК может установить периодичность внесения платежей исходя из производственных особенностей клиента. Если специфика деятельности носит сезонный характер, график распределяется так, что максимальные перечисления совпали с получением наибольшей прибыли.

Сроки лизинга недвижимости. Поскольку недвижимость относится к дорогостоящему имуществу, отличается длительной амортизацией, сроки заключения сделок увеличены и составляют 5-10 лет.

Содержание договора

В ст. 15 закона о финансовой аренде четко прописано содержание соглашения:

  • Детальное описание предмета лизинга на основе технико-правовой документации с отражением юридического адреса;
  • Права и обязанности сторон;
  • Порядок передачи объекта;
  • Особенности учета, содержания и ремонта недвижимости;
  • Возможность предоставления дополнительных услуг ЛК;
  • Стоимость объекта;
  • График платежей;
  • Статус объекта по окончанию договора (возврат, пролонгация аренды, переход права по выкупу).

Полная информация об аренде комнаты в квартире находится тут.

Эти условия существенны, без них договор о лизинге признается ничтожным.

Необходимые документы

  • квитанция об уплате государственной пошлины: для ИП – 1000 рублей, для юридического лица – 15000 рублей;
  • регистрационное заявление от лизингополучателя и лизинговой компании;
  • правоустанавливающий документ на объект недвижимости, выступающий предметом сделки. Желательно, но не обязательно, заверить копии в нотариате;
  • договор финансовой аренды (лизинга) – оригинал и копия;
  • документы на землю, где располагается объект недвижимости с копией договора аренды участка и его плана;
  • документальное подтверждение полномочий руководителя компании на заключение подобных сделок либо нотариальная доверенность на представителя компании;
  • учредительная документация сторон сделки;
  • решение Госкомстата о присвоении кодификации участникам лизинга;
  • свидетельства о постановке на учет в НИ лизингодателя и лизингополучателя.

После проверки представленного пакета бумаг право финансовой аренды регистрируется в ЕГРП.

Как юридическому лицу приобрести квартиру в лизинг

Цель приобретения жилой недвижимости предприятием – решение жилищных проблем своих сотрудников и привлечение ценных специалистов на работу в компанию.

Условия лизинга жилья для юр. лица гораздо выгоднее, чем для граждан. Общие правила:

  • квартира должна быть свободна от обременений, в том числе ипотеки;
  • если в помещении прописаны несовершеннолетние граждане, недееспособные или ограниченно дееспособные, ее не получится арендовать;
  • выкупать нужно квартиру полностью – лизинг долей не проводится.

Если квартира находится в собственности нескольких владельцев, потребуется нотариальное согласие каждого.

Лизинг недвижимости для физических лиц

Споры о выгоде лизинга для физических лиц не утихают. Считается, что «гражданский» лизинг недвижимости слишком несовершенен, чтобы составить достойную конкуренцию ипотеке. Доля правды в этом есть, однако многое зависит от лизинговой компании. Если гражданин прибегает к банковской аренде, то и условия сделки и требования по одобрению достаточно суровы.

Основные требования к претенденту-гражданину

  • Возраст – 21-60 лет на момент заключения договора;
  • Отсутствие текущих просрочек по кредитам;
  • Кредитная история — преимущество для добропорядочных заемщиков;
  • Наличие постоянного источника дохода;
  • Если цена вопроса свыше 20 миллионов рублей, будьте готовы документально подтвердить свои доходы или предоставить залог.
Если гражданин готов оплатить аванс в размере 40%, ведущие лизингодатели, к примеру ВТБ24-лизинг, заключают договор по трем документам: паспорту, ИНН, СНИЛС. Частные компании лояльнее к одобрению лизинговой сделки. Однако на рынке недвижимости организаций, работающих по «гражданскому» лизингу квартир, не так много.

Особенности лизинга квартиры физическим лицом

По закону гражданин выступает таким же лизингополучателем, как и предприятие. В правовом отношении каких-либо ограничений нет. Содержание договора, требования к предмету аренды аналогичны коммерческому лизингу недвижимости.

Что такое лизинг и какая его законодательная база, смотрите в этом видео:

График предусматривает только равноценные аннуитетные платежи. Срок аренды составляет 5 -7 лет, возможно соглашение на десятилетие. Процент удорожания сильно зависит от размера аванса: чем он выше, тем дешевле обходится человеку лизинг квартиры.

На практике ЛК крайне неохотно сотрудничают с гражданами, поскольку платежеспособность последних считается зыбкой. Тем не менее, квартира в лизинг для обывателя – такая же реальность, как и для организации.

По существу лизинг квартиры человеком – это та же аренда, только на длительный срок (до 10 лет) с возможностью выкупа по остаточной стоимости (в некоторых случаях — 1000 рублей) или возможностью продления аренды на новый срок.

Вас заставили заплатить страховой депозит при аренде жилья, а нужно ли было его платить? Ответ вы узнаете здесь.

Продать или завещать квартиру в лизинге нельзя – это не ваша собственность. Но закон допускает сдачу объекта в поднайм третьим лицам (сублизинг) с письменного разрешения лизингодателя (ст. 8 ФЗ № 164).

Виды лизинга для граждан

Финансовая аренда. Классический вариант, когда человек через продавца недвижимости оформляет понравившуюся квартиру в аренду, а затем выкупает жилье.

Оперативный лизинг. Предполагает исключительно аренду без перехода права собственности к лизингопользователю. В силу высоких платежей для граждан экономически не выгоден. Лучше воспользоваться традиционной арендой или взять ипотеку.

Схема лизинговой сделки.

Схема лизинговой сделки.

Возможен ли возвратный лизинг для гражданина? Закон предполагает, что продавцом, лизингодателем или лизингополучателем может выступать и физическое лицо (статья 4 ФЗ №164). Потому тут есть о чем подумать.  Другое дело, не все ЛК заключают возвратные договора с «физиками».

Документы для физических лиц

  • Паспорт с регистрацией по месту расположения объекта лизинга;
  • ИНН;
  • СНИЛС;
  • Заявление на оформление финансовой аренды;
  • Любое документальное подтверждение платежеспособности получателя.

Как физическому лицу приобрести квартиру по лизинговой схеме

Механизм прост:

  • гражданин-лизингополучатель присматривает квартиру;
  • лизингодатель покупает жилье у продавца на основании договора купли/продажи;
  • арендодатель и арендатор заключают договор финансовой аренды;
  • договора регистрируются в Росреестре;
  • после завершения сделки статус жилья может быть переведен в собственность в зависимости от условий договора.

Вы подписали договор аренды квартиры с последующим выкупом, но есть ли у этой сделки недостатки и риски? Подробности по ссылке.

Лизингодатель обязан уведомить продавца о приобретении недвижимости с целью сдачи объекта в аренду. Расходы по коммунальным платежам, содержанию и ремонту жилья возлагаются на лизингополучателя.

Получится ли у лизингополучателя скрыть данные о собственности

Долгое время одним из главных преимуществ лизинга недвижимости для граждан считалась возможность укрытия данных от надзорных органов. В этом плане лизинг считался удобным для чиновникам госаппарата и других высокопоставленных лиц, которым не хотелось «светить» квадратные метры в собственности.

С 1 октября 2016 года юридические лица — лизингодатели обязаны регистрировать все лизинговые договора в Едином федеральном реестре сведений о фактах деятельности юридических лиц (ФЗ 360 от 03.07.2016). Указываются

  • договорные реквизиты;
  • период сделки;
  • данные субъектов – лизингодателя и лизингополучателя с их идентификаторами;
  • сведения об объекте.

Срок для внесения всех сведений в реестр – 3 суток с момента заключения соглашения. Так что данные о любой недвижимости, находящейся в лизинге, обязательно попадут в федеральные реестры. Хотя формально она по-прежнему не будет учитываться в качестве собственности.

Бесплатная консультация

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать - напишите вопрос в форме ниже:

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *