Покупка квартиры на вторичном рынке и в новостройке: что нужно знать и учесть?

Приобретение жилья — дело ответственное. В зависимости от того, на каком рынке приобретается жилье — на первичном или вторичном — к нему предъявляются свои требования. В ходе покупки необходимо проверить все документы, убедиться в чистоте сделки, а также проконтролировать состояние самой квартиры. 

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-51-68. Это быстро и бесплатно!

Итак, что нужно учесть при покупке квартиры?

Документы при покупке жилища в новостройке

Квартиры на первичном рынке обычно покупают еще на стадии строительства. Необходимо убедиться в добросовестности застройщика, т.е. проверить юридическую чистоту сделки.

Первый фактор — это репутация застройщика

Информацию практически о каждой строительной компании можно найти в интернете, также можно отправить запрос в саморегулируемую строительную организацию.

Любая крупная стройфирма будет там зарегистрирована, так как возведение многоэтажек без участия в этой организации просто запрещено законом.

Получив ответ на запрос, можно узнать, как долго работает фирма, кто ее учредители, какие объекты уже были возведены, есть ли судебные споры и т.д.

Второй фактор — составление договора

Необходимо проследить, чтобы в нем были следующие пункты:

  • полное наименование застройщика, включая его юридический адрес, сведения о директоре и учредителях;
  • точные параметры квартиры, вплоть до ее расположения, общей и жилой площади, количестве комнат и т.д.;
  • конкрентный срок передачи жилища (не абстрактное «после окончания строительства», а точная дата, к примеру: «не позже 15 июля 2019 года»);
  • срок гарантии (обычно — 5 лет);
  • стоимость соглашения;
  • сроки и способ оплаты.

В случае, если в договоре что-то из перечисленного отсутствует либо имеет иную формулировку, то необходимо настаивать на заключении «правильного» соглашения. В случае нарушений договор впоследствии может быть признан недействительным.

Третий фактор — проверка документов

Не лишним будет заглянуть в Закон №214 «Об участии в долевом строительстве…», в котором прописаны условия заключения договора, а также список документов, которые должны быть приложены к нему.

Так, покупатели могут требовать у застройщика заверенные нотариусом копии:

  • свидетельства о праве собственности на участок, при его отсутствии — договора аренды, при этом указанного в нем срока должно хватать на завершение строительства;
  • разрешения на возведение дома;
  • проектной документации, в том числе декларации, заключения госэкспертизы, плана работ и т.д.;
  • проекта строительства;
  • свидетельства о регистрации юрлица;
  • учредительных документов застройщика;
  • договора со страховой компании (при наличии).

Анализ приведенных документов можно произвести самим, но лучше показать их профессиональному юристу, который проведет их экспертизу и установить факторы риска.

Последний, и один из самых весомых факторов, — степень готовности дома

Если дом находится на начальной стадии строительства, то нужно быть готовым, что жилье появится не скоро. При этом, даже если кажется, что дом готов, но в нем не проведены коммуникации, сдача объекта может затянутся надолго.

Что нужно учесть при покупке квартиры?

Что нужно учесть при покупке квартиры?

Что нужно знать при покупке квартиры в новостройке у застройщика?

Если документы застройщика в порядке, и договор был заключен, осталось только постепенно оплачивать стоимость будущей жилплощади и ожидать окончания строительства.

Наконец, долгожданный момент — застройщик вручает покупателю ключи от его будущего жилища и просит его подписать акт приема-передачи. Однако спешить с этим не стоит. Сначала нужно проверить документацию строителей и общее состояние жилища.

На что обратить внимание при проверке документов?

  • на наличие разрешения ввода дома в эксплуатацию — иногда застройщики не могут получить разрешения комиссии, и продают квартиры без него, в итоге жильцов могут выселить на основе незаконного проживания в аварийном или недостроенному доме;
  • на соответствие первоначальной проектной документации и итогового результата — проще говоря, соответствует ли объект тем параметрам, которые легли в основу договора: нужно измерить жилую и общую площадь, проверить толщину и материал стен, качество отделки и т.д.;
  • на цену договора — стоимость жилища должна совпадать в итоговом и предварительном соглашениях.

На что обратить внимание при осмотре квартиры?

  • не должно быть следов сырости на стенах и на потолке;
  • стены должны быть ровные — это можно проконтролировать с помощью уровня;
  • качество полов должно соответствовать заявленному;
  • не лишним будет простучать стены: проверяется качество штукатурки, а также отсутствие пустот;
  • не допускается перекос дверей и оконных рам;
  • не должно быть мусора в комнатах или на балконе — строители должны сами вывести его;
  • особо стоит проконтролировать элементы инфраструктуры: наличие воды, работу слива, отсутствие видимых повреждений на радиаторах и т.д.;
  • проверить газ и электричество, оценить качество проводки, убедиться в наличии заземления.

При выявлении любых недоделок или технических огрехов приемо-передаточный акт подписывать не нужно. Напротив, следует составить акт осмотра и зафиксировать все, что не устроило жильца.

Только после устранения недостатков можно подписывать окончательный договор и акт приема-передачи.

Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке?

При покупке жилья на «вторичке» оценить риски проще, так как нет необходимости ожидать окончания строительства и общаться с посредниками в виде застройщиков, к тому же сроки приобретения жилплощади не столь растянуты. Однако и здесь есть риски, и страховка не однозначно повредит.

Как убедиться в наличии у продавца права на продажу квартиры?

Нужно убедиться в наличии у продавца права реализации квартиры. Для этого следует запросить:

  • паспорт собственника, сведения в котором совпадают с данными в документах на жилище;
  • свидетельство о праве на объект недвижимости, на котором не должно стоят никаких отметок об обремении;
  • документ, на основании которого продавец стал хозяином недвижимости, при этом если он унаследовал квартиру, то должно пройти не менее 6 месяцев с момента смерти наследодателя;
  • технический и кадастровый паспорт с указанием всех характеристик жилого объекта, в том числе с фамилиями собственников.

Кроме того, следует поинтересоваться наличием следующих бумаг:

  • справки об отсутствии долгов по квартплате (или выписку с лицевого счета);
  • разрешения на перепланировку (если она была сделана);
  • согласия супруга, если недвижимость приобретена в браке;
  • разрешения органов опеки, если в числе продавцов — ребенок;
  • разрешения опекунов, если в числе продавцов — недееспособный граждинан;
  • наличия доверенности, если продает квартиру не сам хозяин (следует особо обратить на срок действия доверенности).
Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке?

Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке?

Документы для проверки чистоты сделки

  • расширенная выписка из домовой книги — чтобы убедиться, что на жилплощади не прописаны временно отсутствующие гражданине, например, военнослужащие, заключенные, убывшие за границу, помещенные в лечебницу или в дом престарелых;
  • справка из Росреестра, чтобы убедиться, что квартира не заложена, не арестована, не сдана в аренду и не является объектом разбирательств в суде;
  • выписка из нотариальной конторы об отсутствии законных наследников, если с момента смерти бывшего владельца жилплощади прошло меньше 1 года;
  • справка из ЖЭКа, свидетельствующая об уплате всех долгов по квартплате и капитальному ремонту, а также другим платежам — например, за домофон.

Словом, нужно узнать о квартире и ее прошлом как можно больше.

Иначе после переселения есть риск оказатся в неприятной ситуации, когда к новым хозяевам подселяется бывший заключенный или объявляется дальний родственник покойного хозяина и требует признать сделку купли-продажи недействительной. Если есть сомнения в чистоте сделки, лучше проконсультироваться с юристом.

Кроме того, при составлении предварительного договора купли-продажи можно заложить в условия соглашения риск быть обманутым со стороны продавца.

Например, если выяснится, что он утаил какую-то важную информацию, то обязан будет вернуть задаток, а договор будет признан ничтожным.

Проверка квартиры на вторичном рынке перед покупкой

Проверять качество жилища на вторичном рынке, как правило, особо не приходится, так как хозяева проживали там некоторое время и устранили самые очевидные недостатки. Однако проверку новому жилью устроить стоит: хотя бы для того, чтобы при торге «скинуть» цену при выявлении недостатков.

На что обратить внимание?

  • Протекают ли крыша или стены. Особенно актуально это для квартир, находящихся на верхних этажах. Если на потолке или стенах находится частично нанесенная побелка, это тоже повод задуматься.
  • Состояние окон. Не должно быть видимых царапин, трещин на рамах, тем более — на стекле.
  • Наличие ремонта. Бывает, что хозяева делают легкую починку помещения перед визитом покупателей. Поэтому нужно будет заглянуть во все углы, проверить наличие обоев за шкафами, убедиться в том, что потолочная плитка не обвалится, а плинтусы надежно прибиты.
  • Наличие трещин в стенах или на потолке. Это не только служит источников сквозняков, но и создает угрозу обрушения всего дома.
  • Состояние труб и сантехники. Если они совсем негодные, придется менять, но обычно это не критично.
  • Наличие счетчиков. Это тоже не критично, но при их отсутствии придется либо платить по нормативу, либо ставить счетчики за свой счет.

Конечно, оценить достоинства и недостатки квартиры с первого взгляда очень сложно. Как правило, все «косяки» проявляются непосредственно при проживании, и их приходится оперативно устранять за свой счет.

Однако даже беглый взгляд позволит создать определенное мнение о состоянии квартиры. И если покупатель чувствует, что прав — имеет право торговаться.

Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке и в новостройке у застройщика:

Бесплатная консультация

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать - напишите вопрос в форме ниже:

Бесплатная консультация

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать - напишите вопрос в форме ниже:

3 thoughts on “Покупка квартиры на вторичном рынке и в новостройке: что нужно знать и учесть?

  1. Наталья

    СИТУАЦИЯ: бабушка 65 лет продает квартиру. в квартире собственниками были мать и сестра (ее сестра и, соответственно, племянник). племянник умер, половина его квартиры ушла к матери, все документы об унаследовании есть. но тут умирает и она, квартира по наследству переходит к сестре, то есть, вышеупомянутой бабушке. наследство она не оформила, но говорит, что во всех инстанциях ее уверяют, что этого делать не надо, если квартира продается — только больше мороки с документами и оплатой. а так все оформить можно будет сразу при сделке. ВОПРОС: не будет ли у покупателя в дальнейшем проблем с оформлением этой квартиры на себя? не возникнет ли ситуации с объявлением «еще одного наследника» , который будет претендовать на квартиру?

    • Павел Иванович

      Добрый день Наталья, в соответствии со статьей 1153 Гражданского кодекса РФ бабушка должна была принять наследство в течение шести месяцев со дня смерти ее сестры. В этот период должны объявиться все возможные наследники, претендующие на данную квартиру и обратиться к нотариусу по месту нахождения наследуемого имущества.
      Для того чтобы у будущих покупателей данной квартиры не было проблем с оформлением ее в собственность этой бабушке нужно обратиться в суд с заявлением о восстановлении срока принятия наследства (руководствуясь ст. 1155 ГК РФ) и на основании решения суда стать единственным собственником если нет других наследников.

  2. Александр Сенченко

    У меня есть парочка вопросов, хочу вот себе квартиру купить, но не знаю где лучше взять, на вторичке или в новостройке. Знаю что у каждого варианта есть свои плюсы и минусы, поэтому хотелось бы у знающего человека спросить, есть ли смысл экономить и брать вторичку или лучше переплатить и уже брать хорошую, новенькую квартиру, чтобы потом проблем не было? Очень рассчитываю на ваши советы, а то запутался совсем уже.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

12 + 12 =