3 основных метода оценки стоимости недвижимости

Поскольку недвижимость является одним из объектов гражданского оборота, возникает потребность узнать её стоимость в конкретный момент и для осуществления конкретной сделки.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-51-68. Это быстро и бесплатно!

Что такое оценка недвижимости

Оценка недвижимости представляет собой процедуру, посредством которой лицо, обладающее специальными знаниями, осуществляет определение рыночной стоимости конкретного объекта.

Для оценки недвижимости характерны следующие черты:

  1. Адресность (процедура всегда осуществляется в отношении конкретного объекта);
  2. Процедура всегда вызвана необходимостью осуществить конкретный вид сделки с объектом недвижимости;
  3. Участниками являются оценщик и заказчик;
  4. Оценочный вывод имеет свою юридическую силу, только в течение времени, установленного на законодательном уровне.

К услугам оценщика лицо может обратиться добровольно или обязательно в случаях, установленных законом.

В настоящее время, оценка недвижимости осуществляется в следующих случаях:

  1. Оформление сделки купли-продажи объекта недвижимости;
  2. Вступление в наследственные права;
  3. Получение ипотечных средств;
  4. Рассмотрение споров, которые связаны с имуществом;
  5. Приватизация или осуществление страхования недвижимых объектов.
Основными участниками правоотношений является оценщик — физическое лицо, которое занимается оценкой объектов на профессиональной основе, а также собственник имущества или другое заинтересованное лицо.

Как используются на практике методы оценки недвижимости вы можете посмотреть в этом видео:

Классификация методов оценки недвижимости

Для того чтобы определить рыночную стоимость любого недвижимого объекта, оценщики используют несколько методов:

  1. Затратный;
  2. Сравнительный;
  3. Доходный.

Затратный метод

Затратный метод определения стоимости – совокупность способов оценки, представляющая собой определение суммы всех расходов, которые может понести заинтересованное лицо в случае полного восстановления объекта или создания аналогичного нового объекта.

Основанием такого метода является положение, в соответствии с которым заинтересованное лицо не будет платить за готовый объект большую сумму, чем за создание нового объекта такой же стоимости.

Для определения цены используются следующие данные о расходах, связанных с:

  • Процессом строительства;
  • Закупкой материалов для строительства;
  • Рыночной стоимостью на строительное оборудование.

Алгоритм действий при затратном методе:

  1. Определение стоимости недвижимого объекта с учетом его наиболее эффективного использования;
  2. Определение расходов на новое строительство аналогичного объекта;
  3. Определение износа;
  4. Определение стоимости с учетом возможных улучшений;
  5. Определение конечной стоимости объекта.

Этапы оценки сравнительным подходом.

Сравнительный метод определения стоимости

Сравнительный метод – представляет собой процедуру оценки недвижимого объекта на основании имеющихся данных об аналогичных сделках, а также стоимости аналогичных объектов.

Для того чтобы ответственное лицо могло применить такой метод, должны быть соблюдены следующие условия:

  1. Объект не должен отвечать условию уникальности;
  2. Сведения о проведенных сделках должны быть полными и исчерпывающими;
  3. Факторы, которые влияют на стоимость объекта указанные в сделках, должны быть сопоставимы с данными, представленными об объекте.

Этапы сравнительного метода:

  • Выявление на рынке недвижимости схожих объектов;
  • Проверка имеющихся сведений о сделках в отношении этих объектов;
  • Введение корректировок, не совпадающих характеристик;
  • Установление стоимости объекта.

Основные этапы доходного метода

Доходный метод — представляет собой процесс определения стоимости, основанный на принципе получения дохода с приобретаемого объекта недвижимости. Это означает, что его стоимость должна быть соразмерной качеству и размеру дохода, который можно получить при его перепродаже в будущем.

Характерные этапы:

  1. Получение данных о доходах, которые заинтересованное лицо может приобрести при использовании имущества (за основу берется средняя цена при аренде подобных объектов);
  2. Получение данных при использовании имущества не в полной мере;
  3. Расчет разницы между первыми и вторыми данными.

Особенности затратного подхода оценки.

Участники и объекты оценки недвижимости

В соответствии с ФЗ № 153 от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», оценщиками признаются физические лица, которые являются членами саморегулируемой организации, застраховавшие свою ответственность, в предусмотренном для этого порядке.

Для того чтобы лицо могло стать оценщиком, оно должно отвечать следующим установленным требованиям:

  1. Лицензия на осуществление деятельности;
  2. Наличие специальных знаний, подтверждаемых соответствующими документами;
  3. Наличие договора, содержащего сведения об осуществлении страхования своей профессиональной ответственности.
Оценочная деятельность может, осуществляется лицом, как самостоятельно, так и на основании норм трудового соглашения.

Осуществляя свою деятельность, оценщик обладает следующими правами:

  1. Применять подходы к оценке самостоятельно, руководствуясь требованиями стандартов оценки;
  2. Требовать от заказчика в случае проведения оценки имеющей статус обязательной, обеспечения доступности информации об объекте;
  3. Требовать получения дополнительных характеристик имущества;
  4. Привлекать третьих лиц в процессе определения стоимости объекта;
  5. Направлять письменные и устные запросы третьим лицам, при необходимости получения дополнительных сведений о недвижимом объекте;
  6. Отказать в проведении оценки в случае, когда заинтересованное лицо не выполнило обязательство по предоставлению необходимых сведений;
  7. Требовать возмещения заинтересованным лицом расходов, которые понес оценщик в процессе своей деятельности, а также требовать оплаты своих профессиональных услуг.

На основании норм гражданского законодательства оцениваются следующие объекты:

  1. Недвижимые объекты, имеющие статус жилых (квартиры, дома, комнаты);
  2. Участки земли;
  3. Объекты недвижимости, которые имеют статус коммерческих (торговые или складские помещения, офисные здания, гостиницы);
  4. Объекты недвижимости, имеющие промышленное значение;
  5. Вспомогательные объекты недвижимости, которые располагаются на участках земли;
  6. Технические коммуникации.

Основные подходы к оценке объектов недвижимости.

Процедура оценки недвижимости

Процесс оценки начинается с заключения соответствующего договора. Форма документа должна быть письменной.

Соглашение должно содержать следующие данные:

  1. Описание объекта, стоимость которого должна быть определена;
  2. Метод, применяемый для определения стоимости;
  3. Размер вознаграждения специалиста;
  4. Данные о страховании ответственности оценщика;
  5. Сведения о саморегулируемой организации, членом которой он является;
  6. Данные о применяемых стандартах;
  7. Перечень случаев, при которых наступает дополнительная ответственность специалиста.

Далее специалистом осуществляется сбор необходимой информации (получение данных о собственнике, технической документации, сведений о качественной характеристике исследуемого имущества).

Как узнать инвентаризационную стоимость квартиры вы можете прочесть в этой статье.

После сбора всей требующейся информации специалист должен определить наивысшую цену этого объекта.

После определения максимальной стоимости специалист, применяя указанный в договоре метод оценки, определяет рыночную стоимость объекта.

Плюсы и минусы методов исследования

В связи с тем, что при осуществлении оценочной деятельности, специалист применяет различные подходы, необходимо отметить их положительные и отрицательные характеристики.

Затратный метод

Положительные стороны:

  • Предполагается, что результат этого метода является наиболее надежным;
  • В некоторых случаях, допустимо использовать только такой метод. Как правило, это необходимо для получения сведений о наиболее выгодном недвижимом объекте.

Отрицательные стороны:

  • Трудоемкий процесс получения данных;
  • Полученные результаты не всегда можно сравнить с рыночными ценами;
  • Проблематичное получение данных о построении нового объекта аналогичному старому;
  • Трудности при определении стоимости износа имущества.

Сравнительный метод

Положительные характеристики:

  • Является наиболее простым для применения;
  • Дает надежные результаты;
  • При отражении стоимости учитывает мнение всех заинтересованных сторон сделки;
  • В итоговой стоимости отражается рыночная ситуация с учетом инфляционных процессов.

Отрицательные характеристики:

  • Трудность при сборе данные о реальных ценах осуществленных сделках;
  • Различия объектов, которые реализуются в сделках.

Доходный метод

Положительные стороны:

  • Учитывает будущую полезность приобретения;
  • Определяет стоимость с учетом положения на рынке;
  • Расчет производится с учётом использования объекта не в полной мере.

Отрицательные стороны:

  1. Трудность в прогнозировании;
  2. Дает не надежный результат.

Заключение

Таким образом, оценка недвижимости — трудоемкий процесс, требующий наличия определенных знаний, которым занимаются специалисты, имеющие разрешения на осуществление этой деятельности, в соответствии с требованиями законодателя, применяемый как в обязательном порядке, так и по волеизъявлению заинтересованных лиц.

Как рассчитать кадастровую стоимость земельного участка — читайте здесь.

Особенности использования доходного метода оценки недвижимости рассмотрены в этом ролике:

Бесплатная консультация

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать - напишите вопрос в форме ниже:

Бесплатная консультация

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать - напишите вопрос в форме ниже:

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

восемнадцать − два =